Le 20 décembre 2013, la CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D’ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV et l’INSTITUTION DE RETRAITE COMPLÉMENTAIRE DE L’ENSEIGNEMENT ET DE LA CRÉATION – IRCEC ont signé un bail commercial avec la S.A.S. NEXT FORMATION pour des locaux d’environ 512 m², à compter du 15 janvier 2014, pour une durée de neuf ans. Le loyer annuel initial était fixé à 158.720 euros, avec des charges locatives supplémentaires.

Travaux et réclamations

En juillet 2019, l’assemblée générale des copropriétaires a voté à l’unanimité pour des travaux de désamiantage et de rénovation. La S.A.S. NEXT FORMATION a été informée du début des travaux le 20 août 2019. Suite à des troubles causés par ces travaux, elle a mis en demeure les bailleurs en janvier 2020, demandant des mesures d’atténuation et a assigné les bailleurs en février 2020 pour obtenir des injonctions et le remboursement des loyers.

Évolution du litige

Le juge des référés a déclaré l’assignation caduque en février 2020. En mars 2020, l’IRCEC a cédé ses droits à la CIPAV, qui est devenue l’unique propriétaire. En octobre 2020, la S.A.S. NEXT FORMATION a de nouveau assigné la CIPAV pour des manquements à ses obligations contractuelles, demandant des dommages et intérêts et le remboursement de loyers indûment versés.

Impact de la pandémie

En avril 2020, la S.A.S. NEXT FORMATION a sollicité des mesures d’accompagnement en raison de l’impact économique de la pandémie de COVID-19. La CIPAV a proposé une suspension temporaire des loyers, mais a ensuite mis en demeure la S.A.S. NEXT FORMATION pour des arriérés de paiement.

Commandements de payer et actions judiciaires

En avril 2021, la CIPAV a signifié un commandement de payer pour des arriérés de loyers. En mai 2021, la S.A.S. NEXT FORMATION a contesté ce commandement devant le tribunal. Le juge des référés a rejeté ses demandes en septembre 2021. En septembre 2022, la CIPAV a émis un nouveau commandement de payer, suivi d’une sommation pour justifier de l’exploitation des locaux.

Congé et intervention de la SCI

En septembre 2022, la CIPAV a signifié un congé à la S.A.S. NEXT FORMATION pour le 31 mars 2023, refusant le renouvellement du bail. La SCI CIPAV RC a été constituée et a intervenu dans le litige en tant que nouvelle bailleresse.

Décisions judiciaires et demandes des parties

Le tribunal a examiné les demandes des deux parties. La S.A.S. NEXT FORMATION a demandé des dommages et intérêts pour préjudice financier et commercial, ainsi que des réductions de loyers. La CIPAV a demandé le paiement des arriérés et des pénalités.

Jugement final

Le tribunal a déclaré la SCI CIPAV RC recevable dans son intervention, a débouté la S.A.S. NEXT FORMATION de ses demandes de dommages et intérêts, et a condamné cette dernière à payer des arriérés de loyers et des dommages et intérêts à la CIPAV. La S.A.S. NEXT FORMATION a également été condamnée aux dépens.