Madame [U] et Monsieur [Y] [P] ont conclu un bail commercial avec la S.A.R.L. ORPHEE pour des bureaux à partir du 1er avril 1999, initialement jusqu’au 30 mars 2008, puis renouvelé tacitement. Un nouvel acte a été signé le 1er avril 2011, prolongeant le bail jusqu’au 31 mars 2020 avec un loyer annuel de 16.219 euros. À partir du 1er avril 2020, le bail a continué de manière tacite.

Notification de Congé et Demande de Renouvellement

Suite au décès de son époux, Madame [U] [P] a délivré un congé à la S.A.R.L. ORPHEE le 24 septembre 2020, proposant un renouvellement du bail à un loyer annuel de 33.705 euros à compter du 1er avril 2021. En mars 2022, elle a notifié une demande de fixation du loyer à 27.000 euros, mais aucun accord n’a été trouvé.

Procédure Judiciaire

Le 24 mai 2022, Madame [U] [P] a assigné la S.A.R.L. ORPHEE devant le juge des loyers commerciaux pour obtenir la fixation du loyer à 27.000 euros et éventuellement une expertise. Le 5 juillet 2023, le juge a ordonné une expertise judiciaire pour évaluer la valeur locative des locaux.

Rapport de l’Expert

L’expert, Monsieur [N] [S], a remis son rapport le 22 mars 2024. Dans son dernier mémoire, Madame [U] [P] a demandé que le loyer soit fixé à 25.650 euros, tandis que la S.A.R.L. ORPHEE a proposé 23.143 euros. L’affaire a été plaidée le 12 septembre 2024.

Évaluation de la Valeur Locative

Le juge a confirmé que le loyer devait être fixé selon la valeur locative, prenant en compte divers facteurs tels que les caractéristiques des locaux, leur situation géographique et les prix pratiqués dans le voisinage. L’expert a évalué la valeur locative à 400 euros par m², tenant compte des éléments favorables et défavorables des locaux.

Correctifs et Abattement

Les parties ont convenu d’un abattement pour les travaux réalisés par la locataire, mais ont divergé sur le pourcentage. L’expert a proposé un abattement de 5%, que le juge a retenu, fixant ainsi le loyer de renouvellement à 24.160 euros par an, hors taxes et hors charges.

Décision Finale

Le juge a statué que le loyer du bail renouvelé serait de 24.160 euros par an à compter du 1er avril 2021, tout en partageant les dépens à parts égales entre les parties. Les autres demandes ont été rejetées, et la décision est exécutoire par provision.