Type de juridiction : Cour de cassation

Juridiction : Cour de cassation

Thématique : Acquisition foncière et contestation des limites : enjeux de la prescription décennale et de la preuve du juste titre

CIV. 3

FC

COUR DE CASSATION
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Audience publique du 28 novembre 2024

Cassation

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 643 F-D

Pourvoi n° J 23-17.557

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 NOVEMBRE 2024

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [13], dont le siège est [Adresse 10], représenté par son syndic le cabinet Jeanselme, dont le siège social est [Adresse 11], en lieu et place de la société Foncia vallée du Rhône venant aux droits de la société Foncia SBC, a formé le pourvoi n° J 23-17.557 contre l’arrêt rendu le 28 février 2023 par la cour d’appel de Grenoble (1re chambre civile), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. [B] [X], domicilié [Adresse 4],

2°/ à la société Fraise des Bois, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 9],

défendeurs à la cassation.

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pons, conseiller référendaire, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence [13], de la SCP Françoise Fabiani – François Pinatel, avocat de M. [X] et de la société Fraise des Bois, après débats en l’audience publique du 22 octobre 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Pons, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Grenoble, 28 février 2023), le syndicat des copropriétaires de la résidence [13] (le syndicat des copropriétaires), propriétaire des parcelles cadastrées section CL n° [Cadastre 3] et [Cadastre 8], a assigné en bornage M. [X] et la société civile immobilière Fraise des Bois (la SCI), propriétaires respectivement des parcelles contiguës cadastrées section CL n° [Cadastre 12] et [Cadastre 7] et section CL n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 5] et [Cadastre 6].

2. Pour s’opposer aux limites sollicitées par le syndicat des copropriétaires après expertise, M. [X] et la SCI ont soutenu avoir acquis par juste titre une partie du fonds de ce dernier.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

3. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l’arrêt de dire que M. [X] et la SCI ont acquis par prescription décennale partie de ses parcelles et de fixer la ligne séparative selon les limites actuelles apparentes, constituées par les haies et clôtures, alors « qu’en toute hypothèse, le juge doit vérifier que le titre dont se prévaut une partie pour bénéficier de la prescription abrégée vise de façon non équivoque, exactement et dans sa totalité, l’assiette de l’immeuble qu’elle prétend avoir acquis ; qu’en se bornant à affirmer, pour « dire » que M. [X] et la SCI Fraise des bois auraient acquis par prescription abrégée une partie des parcelles appartenant à l’exposant et fixer la ligne divisoire en conséquence, que les premiers « justifi(aient) d’un juste titre », sans constater que les titres de propriété de M. [X] et de la SCI Fraise des bois visaient de façon non équivoque, exactement et dans sa totalité la partie de la parcelle de l’exposant qu’ils prétendaient avoir acquise par prescription abrégée en se bornant, eux-mêmes, à soutenir qu’ils « justifi(aient) d’un juste titre » car ils « justifi(aient) d’un titre » sans en viser ni citer les stipulations des actes des 24 août 1998 et 20 mars 2003 relatives à la désignation de leurs objets dont ils se prévalaient, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 2272 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 2272 du code civil :

4. Aux termes de ce texte, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

5. Le juste titre est celui qui vise sans équivoque, exactement et dans sa totalité la parcelle revendiquée.

6. Pour fixer la limite séparative entre les parcelles à l’emplacement des haies et clôtures, l’arrêt retient que M. [X] et la SCI, qui justifient d’un juste titre et ont acquis de bonne foi, peuvent se prévaloir de la prescription abrégée de dix ans en démontrant une possession utile et qu’il résulte de l’expertise que les parcelles cadastrées section CL n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sont bordées de haies et clôtures caractérisant un empiétement sur les parcelles cadastrées section CL n° [Cadastre 3] et [Cadastre 8], que ces plantations figuraient déjà sur un plan d’état des lieux datant de vingt ans à la date de l’assignation en bornage en 2018, et que plusieurs attestations font remonter cet état de fait aux années 1968/1970.

7. En se déterminant ainsi, sans rechercher si les titres de la SCI et de M. [X] visaient sans équivoque, exactement et dans sa totalité, la partie des parcelles n° [Cadastre 3] et [Cadastre 8] qu’ils prétendaient avoir acquis par prescription, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.