Type de juridiction : Cour d’appel

Juridiction : Cour d’appel de Versailles

Thématique : Conflit de voisinage et empiétement : enjeux de propriété et de servitudes.

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Chambre civile 1-1

ARRÊT N°

CONTRADICTOIRE

Code nac : 70D

DU 19 NOVEMBRE 2024

N° RG 22/03381

N° Portalis DBV3-V-B7G-VGQB

AFFAIRE :

SDC [Adresse 1] ET [Adresse 7] [Localité 10]

C/

[U] [F] épouse [S]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Avril 2022 par le Tribunal Judiciaire de VERSAILLES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG :21/02702

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

-la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU,

-Me Marie-Hélène DANCKAERT,

-Me Christophe DEBRAY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SDC [Adresse 1] ET [Adresse 7]

prise en la personne de son syndic, le cabinet FONCIA GIV, sis [Adresse 6]

[Adresse 1] et [Adresse 7]

[Localité 10]

représenté par Me Anne-laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, avocat postulant – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628

Me Catherine FRANCESCHI de la SELEURL FRANCESCHI AVOCAT, avocat – barreau de PARIS, vestiaire : C1525

APPELANTE

****************

Madame [U] [F] épouse [S]

née le 28 Octobre 1939 à [Localité 8]

de nationalité Française

et

Monsieur [W], [D], [A] [S]

né le 30 Juin 1935 à [Localité 9]

de nationalité Française

demeurant tous deux[Adresse 2]

[Localité 10]

représentés par Me Marie-Hélène DANCKAERT, avocat – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 520

Monsieur [C] [L]

[Adresse 1]

[Localité 10]

représenté par Me Christophe DEBRAY, avocat postulant – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 22222

Me Karine ALTMANN de la SELEURL AL-TITUDE, avocat – barreau de PARIS, vestiaire : E2070

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Septembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pascale CARIOU, Conseillère chargée du rapport et Madame Sixtine DU CREST, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Pascale CARIOU, Conseillère,

Madame Sixtine DU CREST, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

FAITS ET PROCÉDURE

M. et Mme [S] sont propriétaires d’une parcelle située au [Adresse 2] à [Localité 10], cadastrée Section AD [Cadastre 4], sur laquelle est implantée une maison d’habitation avec jardin. Le fonds attenant, situé [Adresse 1], cadastré Section AD [Cadastre 5], est organisé sous le régime de la copropriété. M. [L] est propriétaire des lots n°8 et 13 au sein de cette copropriété qu’il a acquis en 2013.

En 2014, M. [L] a entrepris des travaux portant sur le lot n°13.

Estimant que ces travaux avaient conduit à un empiétement sur leur propriété, M. et Mme [S] ont, par exploit du 11 mars 2016, fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 7] (ci-après le syndicat des copropriétaires) afin de voir désigner un géomètre expert chargé de réaliser un bornage.

Par ordonnance du 24 mai 2016, le juge a fait droit à leur demande en désignant M. [M] pour procéder à l’arpentage des terrains des parties et en définir les limites séparatives.

Par ordonnance rendue le 12 juin 2018, les opérations d’expertise ont été déclarées communes aux consorts [T] – [V], propriétaires du fonds sis au [Adresse 3] et à M. [L]. M. [H] a été désigné en remplacement de M. [M].

Par une ordonnance du 19 mars 2019, le juge des référés a étendu la mission de l’expert en lui demandant de définir l’empiétement de la construction de M. [L] suite aux travaux que celui-ci a entrepris sur son lot et d’indiquer s’il existe des vues droites et obliques du [Adresse 1] sur la propriété de M. et Mme [S].

Le rapport d’expertise a été déposé le 31 mars 2020.

Par actes des 14 et 15 avril 2021, les époux [S] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et M. [L] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir condamner le premier à démolir la construction qui empiéterait sur leur construction.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 21 avril 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a :

– condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 10], représenté par son syndic, l’agence Hisyndic, à démolir la partie de la construction du bâtiment ainsi que la tuyauterie empiétant sur le fonds des époux [S], sis à [Adresse 11], cadastré Section AD [Cadastre 4], tel que cet empiétement est constaté par l’expert judiciaire, dans son rapport du 31 mars 2020, et ce dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement,

– condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 10], représenté par son syndic, l’agence Hisyndic, à démolir la partie de construction en étage à l’extrémité nord du bâtiment qui a été édifiée en violation de la servitude de cour commune de 21m², tel que figurée sur le plan de l’expert judiciaire dans son rapport du 31 mars 2020, et ce dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement,

– condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 10], représenté par son syndic, l’agence Hisyndic, à supprimer toutes les vues droites et obliques donnant sur la propriété des époux [S], telles que constatées par l’expert judiciaire, dans son rapport du 31 mars 2020, dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement,

– rejeté la demande des époux [S] visant à assortir ces condamnations d’une astreinte,

– rejeté la demande des époux [S] portant sur la reconstruction de la clôture,

– condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 10], représenté par son syndic, l’agence Hisyndic, et M. [L] in solidum à payer aux époux [S] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

– condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 10], représenté par son syndic, l’agence Hisyndic, et M. [L] in solidum à payer aux époux [S] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– rejeté la demande de M. [L] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 10], représenté par son syndic, l’agence Hisyndic, et M. [L] in solidum à payer les dépens incluant les frais de l’expertise judiciaire ainsi que les dépens des procédures de référés afférentes au présent litige,

– débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration d’appel du 19 mai 2022, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision à l’encontre des époux [S] et de M. [L]. Le dossier a été enregistré sous le RG n°22/03381.

Par déclaration d’appel du 27 mai 2022, M. [L] a également interjeté appel de cette décision, à l’encontre de M. [W] [S] et de Mme [U] [F], épouse [S] et du syndicat des copropriétaires des [Adresse 1] et [Adresse 7]. Le dossier a été enregistré sous le RG n° 22/03582.

Par ordonnance de jonction du 23 mars 2023, le conseiller de la mise en état a joint les deux dossiers sous le RG n°22/03381.

Une tentative de médiation, ordonnée le 5 octobre 2023, a échoué.

Par dernières conclusions notifiées le 15 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

Vu les dispositions de l’article 544 du code civil,

Vu les dispositions des articles 122 et suivants du code de procédure civile,

Vu les dispositions des articles 334 et suivants du code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article 564 du code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article 32 du code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article 1221 du code civil,

Vu les dispositions de l’article 1383 du code civil,

– le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

Y faisant droit :

– infirmer le jugement rendu en ce qu’il :

* l’a condamné à démolir la partie de la construction du bâtiment ainsi que la tuyauterie empiétant sur le fonds des époux [S], sis à [Adresse 11], cadastré Section AD [Cadastre 4], tel que cet empiétement est constaté par l’expert judiciaire, dans son rapport du 31 mars 2020, et ce dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement,

* l’a condamné à démolir la partie de construction en étage à l’extrémité nord du bâtiment qui a été édifiée en violation de la servitude de cour commune de 21m2, tel que figurée sur le plan de l’expert judiciaire dans son rapport du 31 mars 2020, et ce dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement,

* l’a condamné à supprimer toutes les vues droites et obliques donnant sur la propriété des époux [S], telles que constatées par l’expert judiciaire, dans son rapport du 31 mars 2020, dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement,

* l’a condamné, in solidum avec M. [L], à payer aux époux [S] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau :

– déclarer les époux [S] irrecevables en toutes leurs demandes dirigées à son encontre,

– débouter les époux [S] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire :

– dire et juger qu’il ne peut procéder à la démolition de l’empiétement,

– dire et juger que la démolition ordonnée est disproportionnée,

– dire et juger qu’il ne peut procéder à la suppression des vues droites et obliques créées par M. [L],

En conséquence :

– condamner M. [L] à leur verser une compensation financière au titre de l’empiétement,

– condamner M. [L] à procéder à l’installation de ‘ jours de souffrance ‘ afin de mettre un terme aux vues droites et obliques,

En tout état de cause :

– ordonner que la démolition de l’empiétement et la suppression des vues droites et obliques ordonnées le soient aux frais exclusifs de M. [L],

– condamner M. [L] à le garantir de toutes condamnations principales et accessoires qui interviendraient à son encontre, sans aucune reconnaissance de responsabilité,

– condamner solidairement les époux [S] et M. [L] à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner solidairement les époux [S] et M. [L] aux entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions notifiées le 13 juin 2024, M. [W] [S] et Mme [U] [F] épouse [S] demandent à la cour de :

– confirmer le jugement rendu en ce qu’il a :

* ordonné la démolition de la partie de la construction du bâtiment ainsi que la tuyauterie empiétant sur leur fonds, tel que cet empiétement est constaté par l’expert judiciaire dans son rapport du 31 mars 2020 et dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement,

* ordonné la démolition de la partie de la construction en étage à l’extrémité nord du bâtiment qui a été édifiée en violation de la servitude de cour commune de 21m² tel que figurée sur le plan de l’expert judiciaire dans son rapport du 31 mars 2020 et dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement,

* ordonné la suppression de toutes les vues droites et obliques donnant sur leur propriété,

* accordé aux époux [S] une indemnisation de 3000 euros pour préjudice de jouissance

* condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 10] à supporter toutes ces condamnations,

* rejeté la demande de M. [L] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 10] et M. [L] à payer in solidum la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens des procédures de première instance et des référés afférentes au présent litige,

– infirmer le jugement en ce qu’il :

* les a déboutés de leur demande d’assortir ces condamnations sous astreinte,

* les a déboutés de leur demande de reconstruction du mur de clôture,

Statuant à nouveau :

– les déclarer recevables et bien fondés en leur appel incident,

– condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 10] et M. [L] si la responsabilité de ce dernier était retenue par la cour,

– condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 10] et M. [L] à reconstruire la clôture sur les limites de propriété, dans le respect des dispositions d’urbanisme de [Localité 10] et selon les caractéristiques de la clôture ancienne,

– condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 10] et M. [L] à les indemniser pour la reconstruction d’une clôture végétalisée entre les deux propriétés, et cela à hauteur de 16 556,10 euros,

– condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 10] et M. [L] à les indemniser à hauteur de 16 653,45 euros pour la reconstruction d’un mur de soutènement entre les deux propriétés qui ne sont plus au même niveau désormais,

– condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 10] et M. [L] à exécuter les obligations nées de la décision à intervenir sous astreinte de 500 euros par semaine de retard à l’issue d’un mois d’inexécution après signification de la décision,

– condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 10] et M. [L] à leur payer la somme complémentaire de 30 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

– débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 10] de toutes leurs demandes formulées à leur encontre,

– débouter M. [L] de toutes ses demandes formulées à leur encontre,

– condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 10] et M. [L] à leur payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de la présente instance.

Par dernières conclusions notifiées le 20 août 2024, M. [I] demande à la cour de :

Vu les articles 545, 678 et 679 du code civil,

Vu l’article 246 du code de procédure civile,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Versailles le 21 avril 2022,

– le juger recevable et bien fondé en son appel,

– l’y déclarer bien fondé,

– infirmer le jugement rendu,

Y faisant droit :

– juger que l’extension de mission ordonnée par le juge des référés dans l’ordonnance du 19 mars 2019 présume d’une faute et d’une responsabilité, alors même que l’expert judiciaire ne peut donner qu’un avis,

– juger que le juge des référés a outrepassé ses compétences en accordant une extension de mission fondée sur l’appréciation d’un expert judiciaire, alors même qu’une telle décision relève de la compétence du juge du fond,

– juger qu’en tout état de cause, l’expert judiciaire n’a pas rempli sa mission conformément aux dispositions de l’article 238 du code de procédure civile en ne se prononçant pas sur la question du bornage, telle que prévue dans sa mission initialement fixée par l’ordonnance du 12 juin 2018,

– juger que l’expert judiciaire n’a pas pris en compte les existants et n’a pas tenu compte des documents remis par lui,

– juger que l’ensemble de ces éléments est de nature à remettre en cause l’expertise judiciaire de M. [H],

– juger que le jugement du tribunal administratif n’était pas pris en compte suivant la déontologie des experts géomètres, à remettre en cause l’expertise judiciaire de M. [H],

– juger qu’il a été autorisé, au terme d’une déclaration préalable et d’un permis de construire, à effectuer les travaux touchant le lot n°13 et a agi en toute régularité,

– juger qu’il n’a pas modifié la limite de propriété existante avec celle des époux [S],

– juger qu’à son acquisition du bien en mai 2013, le lot n°13 comportait déjà deux niveaux,

– juger qu’il n’a pas procédé à l’édification d’une construction nouvelle,

– juger que le plan de M. [N] n’est qu’un plan de présentation et ne saurai valoir de référence,

– juger que les époux [S] ne rapportent pas la preuve d’un préjudice de jouissance de leur propriété,

En conséquence :

– infirmer le jugement rendu en tous points,

– débouter les époux [S] ainsi que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, de l’intégralité de leurs demandes dirigées à son encontre,

– condamner solidairement M. et Mme [S] à lui verser la somme de 160 200 euros, avec les intérêts au taux légal, à titre de dommages-intérêts,

– condamner solidairement M. et Mme [S] à restituer la somme de 24 607,52 euros de l’exécution provisoire du jugement de première instance, avec en sus les intérêts,

– condamner solidairement M. et Mme [S] à verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

– l’exonérer de sa participation aux frais de la procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Reconventionnellement :

– faire application des dispositions de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 concernant la jouissance de la cour commune qui lui est réservée.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 5 septembre 2024.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant arrêt contradictoire et mis à disposition,

INFIRME le jugement en ce qu’il a :

– condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 7], représenté par son syndic, l’agence Hisyndic, à démolir la partie de la construction du bâtiment ainsi que la tuyauterie empiétant sur le fonds des époux [S], sis à [Adresse 11], cadastré Section AD [Cadastre 4], tel que cet empiétement est constaté par l’expert judiciaire, dans son rapport du 31 mars 2020, et ce dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement,

– condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 10], représenté par son syndic, l’agence Hisyndic, à démolir la partie de construction en étage à l’extrémité nord du bâtiment qui a été édifiée en violation de la servitude de cour commune de 21m², tel que figurée sur le plan de l’expert judiciaire dans son rapport du 31 mars 2020, et ce dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement,

– condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 7] [Localité 10], représenté par son syndic, l’agence Hisyndic, à supprimer toutes les vues droites et obliques donnant sur la propriété des époux [S], telles que constatées par l’expert judiciaire, dans son rapport du 31 mars 2020, dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement,

CONFIRME le jugement en ce qu’il a :

– rejeté la demande des époux [S] visant à assortir les condamnations d’une astreinte,

– rejeté la demande des époux [S] portant sur la reconstruction de la clôture,

– condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 10], représenté par son syndic, l’agence Hisyndic, et M. [L] in solidum à payer aux époux [S] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

– condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 10], représenté par son syndic, l’agence Hisyndic, et M. [L] in solidum à payer aux époux [S] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– rejeté la demande de M. [L] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 10], représenté par son syndic, l’agence Hisyndic, et M. [L] in solidum à payer les dépens incluant les frais de l’expertise judiciaire ainsi que les dépens des procédures de référés afférentes au présent litige,

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

DÉCLARE M. et Mme [S] recevables en leur demande au titre de la création d’un mur de soutènement,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 10] et M. [L] à démolir la partie de la construction du bâtiment ainsi que la tuyauterie empiétant sur le fonds des époux [S], sis à [Adresse 11], cadastré Section AD [Cadastre 4], tel que cet empiétement est constaté par l’expert judiciaire, dans son rapport du 31 mars 2020, et ce dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement,

CONDAMNE M. [L] à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 10] de tous les frais qu’il devrait supporter au titre de la démolition de cet empiétement,

CONDAMNE M. [L] à supprimer toutes les vues droites et obliques donnant sur la propriété des époux [S], telles que constatées par l’expert judiciaire, dans son rapport du 31 mars 2020, au besoin en remplaçant les baies vitrées par des fenêtres à verre opaque ou à verre dormant dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement,

DIT n’y avoir lieu à astreinte,

DÉBOUTE M. et Mme [S] de leur demande de démolition de la partie de construction en étage à l’extrémité nord du bâtiment,

REJETTE la demande de M. et Mme [S] au titre de la création d’un mur de soutènement,

CONDAMNE in solidum M. [L] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 10] aux dépens de la procédure d’appel,

CONDAMNE in solidum M. [L] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 10] à payer à M. et Mme [S] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 10] et M. [L] de leur demande au titre des frais irrépétibles.

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

– signé par Madame Anna MANES, présidente, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,