Par acte sous seing privé en date du 23 octobre 1984, M. [S] [Z], représenté par la société SCI Longavesnes-Moislains, a donné à bail à la société Logemaine un local commercial à [Localité 4]. Le bail initial, d’une durée de neuf ans, a débuté le 1er juillet 1984, avec un loyer annuel de 26 400 francs, indexé sur l’Indice du coût de la construction.

Renouvellements du Bail

Le bail a été tacitement prolongé et renouvelé par acte du 21 juillet 2004 pour une nouvelle période de neuf ans, avec un loyer annuel de 7 500 euros, puis une seconde fois par acte du 29 mars 2013, à compter du 1er juillet 2012, pour un loyer annuel de 10 250,68 euros. Un avenant en date du 1er septembre 2016 a modifié la désignation et la superficie des locaux sans changer le loyer.

Congé et Négociations de Renouvellement

Le 22 décembre 2020, la SCI Longavesnes-Moislains a donné congé à Logemaine pour le 30 juin 2021, avec une offre de renouvellement à un loyer annuel de 24 000 euros. Logemaine a accepté le principe du renouvellement mais a contesté le montant du loyer proposé, invoquant les dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce.

Propositions de Loyer et Refus

Le 17 janvier 2022, la SCI Longavesnes-Moislains a proposé un nouveau loyer de 2 600 euros HT par mois, basé sur un avis de valeur locative. En réponse, Logemaine a rappelé le principe de plafonnement des loyers commerciaux, arguant qu’aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité ne justifiait le déplafonnement.

Procédures Judiciaires

Les parties n’ayant pas trouvé d’accord amiable, la SCI Longavesnes-Moislains a saisi le tribunal judiciaire d’Angers le 8 juin 2023 pour demander la fixation du loyer à 31 200 euros à compter du 1er juillet 2021, tout en reconnaissant le principe du renouvellement du bail. Logemaine a contesté cette demande, se déclarant irrecevable et mal fondée.

Arguments des Parties

La SCI Longavesnes-Moislains a soutenu que le déplafonnement du loyer était justifié par des modifications notables des caractéristiques des locaux et des facteurs locaux de commercialité. En revanche, Logemaine a contesté l’applicabilité des dispositions relatives aux locaux à usage exclusif de bureaux et a mis en avant l’absence de modifications significatives des facteurs locaux de commercialité.

Décision du Tribunal

Le tribunal a ordonné une expertise pour évaluer les éléments de déplafonnement et la valeur locative des locaux. Il a fixé le loyer durant l’instance au montant du dernier loyer en cours, tout en sursis à statuer sur les demandes des parties jusqu’à la réalisation de l’expertise. L’exécution provisoire de la décision a été ordonnée.