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L’Essentiel : La SARL SOLIOR, en redressement judiciaire depuis janvier 2020, a été liquidée en septembre 2021. Le liquidateur a cédé trois lots à la SARL IBERIZ, mais le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES a opposé une créance de 171.152,29 € pour charges impayées. Après une assignation, le syndicat a déposé une nouvelle opposition en octobre 2023. Le liquidateur a contesté cette demande reconventionnelle, arguant du manque de preuves. Le tribunal a finalement débouté le syndicat de sa demande de fixation de créance, chaque partie devant supporter ses propres dépens, sans exécution provisoire.
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Procédure de Redressement et Liquidation JudiciaireLa SARL SOLIOR, spécialisée dans le commerce immobilier, a été placée en redressement judiciaire par le tribunal de commerce de Nice le 9 janvier 2020. Par la suite, le tribunal a prononcé sa liquidation judiciaire le 22 septembre 2021. À ce moment, la société possédait 27 lots dans l’immeuble en copropriété LE DOMAINE DU CAP NEREE. Cession de Lots et OppositionsDans le cadre de la liquidation, le liquidateur judiciaire, Maître [Y], a cédé trois lots à la SARL IBERIZ le 24 février 2023. Cependant, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DOMAINE DU CAP NEREE a émis deux oppositions au prix de vente, invoquant une créance de 171.152,29 € pour charges impayées. Estimant ces oppositions irrégulières, le liquidateur a assigné le syndicat devant le tribunal judiciaire de Draguignan le 30 mai 2023. Nouvelles Oppositions et DemandesAprès l’assignation, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES a déposé une nouvelle opposition le 4 octobre 2023, pour le même montant. Dans ses conclusions du 29 août 2024, le liquidateur a demandé au tribunal de juger ses demandes recevables et fondées, tout en se désistant de ses demandes de mainlevée des oppositions. Arguments du Liquidateur et du SyndicatLe liquidateur a soutenu que les oppositions précédentes étaient irrégulières, mais a reconnu qu’une nouvelle opposition, conforme aux exigences légales, avait été déposée. Il a contesté la demande reconventionnelle du syndicat, qui cherchait à établir une créance de 179.078,76 € pour charges impayées, arguant que le syndicat n’avait pas fourni de preuves suffisantes. Conclusions du SyndicatLe SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES a demandé au tribunal de débouter le liquidateur de ses demandes et de valider les oppositions. Il a également sollicité la reconnaissance de sa qualité de créancier hypothécaire et la fixation de sa créance à 179.078,76 €. Décision du TribunalLe tribunal a constaté que le liquidateur ne formulait plus de demande de mainlevée des oppositions. Il a débouté le syndicat de sa demande de fixation de créance, en raison de l’absence de preuves suffisantes. Chaque partie a été condamnée à supporter ses propres dépens, et aucune exécution provisoire n’a été écartée. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conditions de validité des oppositions formées par le syndicat des copropriétaires ?Les oppositions formées par le syndicat des copropriétaires doivent respecter les exigences posées par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article stipule que : « Le syndic peut former opposition au versement des fonds lorsque le syndicat dispose d’une créance à l’encontre de l’ancien propriétaire. Cette créance doit être justifiée et doit être à la fois liquide et exigible. » Dans le cas présent, le syndicat a formé des oppositions en faisant valoir une créance de 171.152,29 € au titre des charges impayées. Cependant, la première opposition a été jugée irrégulière car elle ne respectait pas les exigences de justification détaillée, lot par lot, des sommes supposées impayées. La nouvelle opposition, effectuée le 14 juin 2024, a été considérée comme conforme aux règles d’usage, ce qui a conduit le liquidateur à se désister de ses demandes de mainlevée. Quelle est la portée de la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires ?La demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires vise à fixer une créance de 179.078,76 € au passif de l’EURL SOLIOR au titre des charges impayées. Pour qu’une telle demande soit recevable, il est nécessaire de prouver l’existence de la créance, sa liquidité et son exigibilité. En l’espèce, le tribunal a constaté que le syndicat n’a pas produit les éléments nécessaires pour justifier de la réalité de sa créance, notamment les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes, les décomptes de charges et les appels de fonds. Ainsi, le tribunal a débouté le syndicat de sa demande reconventionnelle, soulignant l’absence de preuve suffisante. Comment le tribunal a-t-il statué sur les dépens et les frais irrépétibles ?Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. » Dans cette affaire, le tribunal a décidé que chaque partie conserverait la charge de ses dépens, justifiant cette décision par les circonstances de l’espèce. Concernant les frais irrépétibles, l’article 700 du Code de procédure civile stipule que le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens. Cependant, le tribunal a également débouté les deux parties de leurs demandes sur ce fondement, considérant que l’équité justifiait que chacune conserve la charge respective des frais engagés. Quelles sont les implications de l’exécution provisoire dans cette affaire ?L’article 514 du Code de procédure civile permet au juge d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Dans cette affaire, le tribunal a jugé qu’aucune circonstance ne justifiait d’écarter l’exécution provisoire de droit. Cela signifie que les décisions prises par le tribunal peuvent être exécutées immédiatement, sans attendre l’issue d’un éventuel appel. Cette décision est importante car elle assure la continuité des effets des décisions judiciaires, même en cas de contestation ultérieure. |
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Chambre 3 – CONSTRUCTION
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DU 19 Novembre 2024
Dossier N° RG 23/03992 – N° Portalis DB3D-W-B7H-J3ML
Minute n° : 2024/300
AFFAIRE :
S.E.L.A.R.L. [Y] ET ASSOCIES prise en la personne de Maître [R] [Y], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de l’EURL SOLIOR C/ S.D.C. DOMAINE DU CAP NEREE pris en la personne de son syndic en exercice la SARL FONCIA GRAND BLEU
JUGEMENT DU 19 Novembre 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Madame Annabelle SALAUZE, Vice-Président, statuant à juge unique
AUDITRICE DE JUSTICE : Madame Amandine PAGANI
GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET
GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE
DÉBATS :
A l’audience publique du 17 Septembre 2024
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2024
JUGEMENT :
Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort
copie exécutoire à :
Maître [B] [E] de la SCP DELPLANCKE-[E]-ROMETTI
& ASSOCIES
Maître Emmanuelle BRICE-TREHIN de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR
Délivrées le 19 Novembre 2024
Copie dossier
NOM DES PARTIES :
DEMANDERESSE :
S.E.L.A.R.L. [Y] ET ASSOCIES prise en la personne de Maître [R] [Y], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de l’EURL SOLIOR, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE
D’UNE PART ;
DÉFENDEUR :
S.D.C. DOMAINE DU CAP NEREE pris en la personne de son syndic en exercice la SARL FONCIA GRAND BLEU, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Maître Emmanuelle BRICE-TREHIN de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE
D’AUTRE PART ;
FAITS, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
La SARL SOLIOR, exerçant une activité de marchand de bien, a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire ouverte suivant jugement du tribunal de commerce de Nice du 09 janvier 2020. Le même tribunal a prononcé la liquidation judiciaire de la SARL SOLIOR par jugement du 22 septembre 2021.
La SARL SOLIOR était alors propriétaire de 27 lots au sein de l’immeuble en copropriété LE DOMAINE DU CAP NEREE.
Durant les opérations de liquidation, suivant ordonnance juge commissaire du 30 novembre 2022, Maître [Y] es qualité de liquidateur judiciaire a cédé trois de ces lots au profit de la SARL IBERIZ suivant acte reçu le 24 février 2023.
Par actes du 09 mars 2023 et du 15 mars 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DOMAINE DU CAP NEREE a formé deux oppositions au prix de vente entre les mains du liquidateur en faisant valoir une créance de 171.152,29 € au titre des charges impayées au moment de la vente.
Estimant ces oppositions irrégulières, la SELARL [Y] ET ASSOCIES ES QUALITÉ DE LIQUIDATEUR DE LA SARL SOLIOR a fait assigner par acte d’huissier en date du 30 mai 2023 le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DOMAINE DU CAP NEREE pris en la personne de son syndic en exercice la SARL FONCIA GRAND BLEU devant le tribunal judiciaire de Draguignan en contestation et mainlevée de ces oppositions.
Postérieurement à cette assignation, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DOMAINE DU CAP NEREE a formé une nouvelle opposition, pour le même montant, le 04 octobre 2023.
Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 29 août 2024, elle sollicite du tribunal de :
– JUGER la SELARL [Y] ET ASSOCIES es-qualité de liquidateur judiciaire de l’EURL SOLIOR recevable et fondée en ses demandes ;
– PRENDRE ACTE ou au besoin JUGER qu’en l’état de l’opposition formée par acte extra judiciaire en date du 14 juin 2024, la SELARL [Y] ET ASSOCIES es-qualité de liquidateur judiciaire de l’EURL SOLIOR se désiste de son instance tendant à voir ordonner la mainlevée des oppositions formées par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DOMAINE DU CAP NEREE ;
– PRENDRE ACTE ou au besoin JUGER que la SELARL [Y] ET ASSOCIES se désiste de ses demandes subséquentes à la mainlevée des oppositions formées par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DOMAINE DU CAP NEREE en date des 9 mars 2023, 15 mars 2023 et 4 octobre 2023 ;
– DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DOMAINE DU CAP NEREE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, notamment sa demande reconventionnelle en fixation de la somme de 179.078,76 € au passif de l’EURL SOLIOR infondée et non étayée ;
– CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DOMAINE DU CAP NEREE à verser la à SELARL [Y] ET ASSOCIES es-qualité de liquidateur judiciaire de l’EURL SOLIOR la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
– CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DOMAINE DU CAP NEREE aux entiers dépens ;
– JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de ses prétentions, la SELARL [Y] ET ASSOCIES ES QUALITÉ DE LIQUIDATEUR DE LA SARL SOLIOR indique que si les oppositions formées par le syndicat avaient été jusqu’alors été irrégulières car ne respectant pas les exigences de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, soit la justification détaillée lot par lot des sommes supposées impayées.
Elle souligne cependant qu’une nouvelle opposition respectant les règles d’usage a été effectuée par le syndicat le 14 juin 2024, et se désiste en conséquence de ses demandes visant à voir ordonner la mainlevée des différentes mesures d’oppositions prises.
Le liquidateur s’oppose par ailleurs à la demande reconventionnelle en fixation de créance à hauteur de 179.078,76 € au titre des charges impayées formées par le syndicat en faisant valoir que les parties sont convoquées devant le juge commissaire sur cette même question, qu’il n’est pas justifié en défense par la production de pièces de l’existence du montant de sa créance, la charge de la preuve reposant sur le syndicat, et que la demande reconventionnelle en paiement des charges est sans objet du fait de l’opposition formée dans le cadre de la procédure collective.
Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 11 mars 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DOMAINE DU CAP NEREE pris en la personne de son syndic en exercice la SARL FONCIA GRAND BLEU sollicite du tribunal de :
A titre principal,
DEBOUTER Me [Y] es-qualité de liquidateur de la société SOLIOR de l’ensemble de ses demandes,
VALIDER les oppositions pratiquées entre les mains de Me [Y] les 09 mars 2023, 15 mars 2023 et 04 octobre 2023 ;
A titre subsidiaire,
JUGER qu’il n’y a pas lieu d’ordonner la mainlevée des oppositions formées les 09 mars, 15 mars et 04 octobre 2023, et DEBOUTER Me [Y] de ces demandes ;
JUGER que le syndicat a la qualité de créancier hypothécaire à hauteur de la somme de 13.668,28€ ;
En toutes hypothèses,
FIXER la créance du syndicat dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire de la société SOLIOR à hauteur de la somme de 179.078,76€
CONDAMNER Me [Y] es-qualité de liquidateur de la société SOLIOR au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndic de former opposition au versement des fonds lorsque le syndicat dispose d’une créance à l’encontre de l’ancien propriétaire, et que ni l’existence de la créance ni ses caractères liquides et exigibles ne sont contestés. Il estime avoir respecté dans le cadre de ses oppositions les exigences posées par ces textes.
Reconventionnellement, il sollicite le paiement des charges de copropriété impayées à hauteur du 179.078,76 €.
La clôture des débats a été ordonnée le 18 mars 2024 avec effet différé au 03 septembre 2024. L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 17 septembre 2024 et mise en délibérée au 19 novembre 2024.
En l’espèce, il convient de constater que la SELARL [Y] ET ASSOCIES es-qualité de liquidateur de la SARL SOLIOR se désiste de ses demandes à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DOMAINE DU CAP NEREE pris en la personne de son syndic en exercice la SARL FONCIA GRAND BLEU et ne formule plus aucune demande, au terme de ses dernières conclusions, à l’exception des demandes aux titres des frais irrépétibles et des dépens.
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DOMAINE DU CAP NEREE pris en la personne de son syndic en exercice la SARL FONCIA GRAND BLEU a cependant formé une demande reconventionnelle visant à fixer une créance de 179.078,76 € au passif de l’EURL SOLIOR au titre des charges impayées.
Il n’est cependant produit à l’appui de la demande qu’une situation de compte pour la période du 1er août 2020 au 8 mars 2024. En l’absence de production des procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes, des décomptes de charges et appels de fonds, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DOMAINE DU CAP NEREE pris en la personne de son syndic en exercice la SARL FONCIA GRAND BLEU sera débouté de sa demande, faute de justifier de la réalité de la créance.
Sur les demandes accessoires :
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »
En l’espèce, les circonstances de l’espèce justifient que chaque partie conserve la charge de ses dépens.
Il résulte de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.
En l’espèce, l’équité justifie que chacune conserve la charge respective des frais engagés et non compris dans les dépens.
Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.
Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.
Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :
CONSTATE que la SELARL [Y] ET ASSOCIES es-qualité de liquidateur de la SARL SOLIOR ne forme plus de demande de mainlevée des oppositions aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 29 août 2024 ;
DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DOMAINE DU CAP NEREE pris en la personne de son syndic en exercice la SARL FONCIA GRAND BLEU de sa demande de fixation de créance au passif de l’EURL SOLIOR ;
DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;
DEBOUTE la SELARL [Y] ET ASSOCIES es-qualité de liquidateur de la SARLSOLIOR de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DOMAINE DU CAP NEREE pris en la personne de son syndic en exercice la SARL FONCIA GRAND BLEU de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;
REJETTE le surplus des demandes.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du Tribunal judiciaire de Draguignan le 19 novembre 2024
Le greffier, Le président,
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