La SCI Oberkampf invest a signé un bail commercial avec la société NNPO le 24 juin 2020, pour un loyer annuel de 78.000 euros HT/HC. Le 11 mars 2024, un commandement de payer a été délivré, réclamant 16.000 euros en principal. Le 6 juin 2024, la SCI a assigné NNPO devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir l’expulsion et le paiement des sommes dues. Lors de l’audience du 4 décembre 2024, le tribunal a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, mais a accordé un délai de 24 mois à NNPO pour régler sa dette, tout en suspendant les effets de la clause.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail commercial ?

La clause résolutoire dans un bail commercial est un mécanisme qui permet au bailleur de résilier le contrat de bail en cas de non-paiement des loyers.

Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

En l’espèce, la SCI Oberkampf invest a délivré un commandement de payer le 11 mars 2024, et la société NNPO a reconnu ne pas avoir réglé la totalité de la somme due dans le délai imparti.

Cependant, elle a effectué des paiements partiels, ce qui montre des efforts de sa part pour s’acquitter de sa dette.

Ainsi, bien que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire soient réunies, la bonne foi de la locataire et ses efforts de paiement peuvent influencer la décision du juge.

Quels sont les recours possibles pour le locataire en cas de difficultés financières ?

En cas de difficultés financières, le locataire peut solliciter des délais de paiement.

L’article 1343-5 du Code civil stipule que le juge peut accorder des délais de paiement lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice.

Dans le cas présent, la société NNPO a demandé oralement des délais de paiement de 24 mois, en exposant sa bonne foi et ses difficultés financières.

Le juge a pris en compte ces éléments et a décidé d’accorder un délai de 24 mois pour le règlement de la dette, suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire.

Il est important de noter que si le locataire ne respecte pas les échéances convenues, la clause résolutoire pourra retrouver son plein effet, entraînant des conséquences telles que l’expulsion.

Quelles sont les conséquences d’un non-paiement des loyers après l’octroi de délais ?

En cas de non-paiement des loyers après l’octroi de délais, plusieurs conséquences peuvent survenir.

Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, si le locataire ne s’acquitte pas d’une seule échéance ou du loyer courant, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet.

Cela signifie que le bailleur pourra demander l’expulsion du locataire et de tous occupants des lieux loués.

De plus, la société NNPO sera tenue de payer une indemnité d’occupation provisionnelle, équivalente au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu’à la libération effective des lieux.

Ces mesures visent à protéger les droits du bailleur tout en tenant compte des difficultés financières du locataire.

Comment le juge peut-il modérer les clauses pénales dans un contrat de bail ?

Le juge a la possibilité de modérer les clauses pénales dans un contrat de bail en vertu de l’article 1231-5 du Code civil.

Cet article stipule que le juge peut réduire la clause pénale si elle est manifestement excessive.

Dans le cas présent, la SCI Oberkampf invest a demandé une indemnité d’occupation journalière majorée de 50% ainsi qu’une indemnité forfaitaire de 10% des sommes dues.

Le juge a considéré que ces clauses pénales étaient excessives et susceptibles de modération.

Ainsi, il a décidé de ne pas appliquer ces majorations, ce qui montre que le juge peut intervenir pour garantir l’équité dans l’exécution des obligations contractuelles.

Cette modération vise à éviter des conséquences disproportionnées pour le locataire en difficulté.