17 septembre 2024
Cour d’appel d’Angers
RG n°
24/00639

COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

CM/LD

ARRET N°

AFFAIRE N° RG 24/00639 – N° Portalis DBVP-V-B7I-FJTK

Jugement du 12 mars 2024

Juge de l’exécution du MANS

n° d’inscription au RG de première instance : 18/00031

ARRET DU 17 SEPTEMBRE 2024

APPELANT :

Monsieur [G] [E] [P]

né le [Date naissance 2] 1972 à [Localité 11] (53)

[Localité 9]

[Localité 14]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-49007-2024-01914 du 30/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ANGERS)

Représenté par Me Eve-marie L’HELIAS-ROUSSEAU, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier E0004T8N

INTIMEES :

Madame [C] [X] [S] [N]

née le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 13] (53)

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par Me Solène MATOSKA, avocat au barreau du MANS – N° du dossier 2018025

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD)

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par Me Virginie CONTE de la SCP PIGEAU – CONTE – MURILLO – VIGIN, avocat au barreau du MANS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement, à l’audience du 25 juin 2024 à 14 H 00, Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente ayant été préalablement entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

M. WOLFF, conseiller

Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée

qui en ont délibéré

Greffier : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 17 septembre 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine MULLER, conseillère faisant fonction de présidente et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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Exposé du litige

En vertu d’un acte authentique de vente contenant prêt reçu le 16 septembre 2005 par Me [Z], notaire associé à [Localité 15], la SA Crédit immobilier de France développement dite CIFD venant aux droits du Crédit immobilier de France Ouest venant lui-même aux droits du Crédit immobilier de France – Pays de la Loire a fait délivrer par huissier de justice le 15 novembre 2017 à M. [P] et le 23 novembre 2017 à son ex-compagne Mme [N] un commandement de payer valant saisie immobilière d’une fermette en cours de rénovation avec dépendances, cour et terrain située lieudit «[Localité 9]» à [Localité 14] (Sarthe) et cadastrée section D n°[Cadastre 3] pour une contenance de 66a 11ca, bien dont ils sont propriétaires indivis à concurrence de moitié chacun ; ces commandements de payer portant sur la somme de 65 197,06 euros en principal, intérêts et accessoires arrêtée au 21 août 2017 ont été publiés au service de la publicité foncière de [Localité 12] 1 le 26 décembre 2017, volume 2017 S n°58 et 59.

Le procès-verbal de description du bien saisi a été dressé le 9 janvier 2018.

Par acte d’huissier de justice en date du 23 février 2018, le CIFD a fait assigner M. [P] et Mme [N] devant le juge de l’exécution du tribunal de grande instance (devenu le tribunal judiciaire) du Mans à l’audience d’orientation du 15 mai 2018.

L’état hypothécaire n’a révélé aucun autre créancier inscrit.

M. [P] ayant déposé auprès de la commission de surendettement des particuliers de la Sarthe une demande déclarée recevable le 23 novembre 2017, puis Mme [N] ayant déposé auprès de la commission de surendettement des particuliers de la Mayenne une demande déclarée recevable le 26 avril 2018, le juge de l’exécution a, par jugement en date du 5 février 2019, constaté la suspension de plein droit de la procédure de saisie immobilière.

Les débiteurs saisis ayant chacun bénéficié d’un plan de surendettement, consistant pour M. [P] en un rééchelonnement de ses dettes à effet du 31 mars 2018 afin qu’il puisse conserver l’immeuble saisi qui constitue sa résidence principale et pour Mme [N] en un moratoire de 24 mois à effet du 31 octobre 2018 afin qu’elle puisse vendre sa résidence secondaire ou retrouver un emploi et liquider les biens indivis, le juge de l’exécution a, par jugement en date du 10 décembre 2019, prorogé les effets des commandements de saisie immobilière pour une durée de deux ans à compter de la publication du jugement.

Suite aux conclusions notifiées le 14 novembre 2023 par le créancier poursuivant aux fins de reprise de la procédure de saisie immobilière et d’actualisation de sa créance et du cahier des conditions de vente du fait de la caducité de ces plans de surendettement, l’affaire a été rappelée à l’audience d’orientation du 12 décembre 2023 puis renvoyée à celle du 16 janvier 2024 au cours de laquelle Mme [N] s’en est rapportée sur les modalités de poursuite de la procédure en précisant que toute tentative pour trouver un accord avec son ex-compagnon en vue de la vente du bien a échoué et M. [P] a indiqué être recevable au bénéfice du surendettement et demandé subsidiairement le renvoi de l’affaire.

Par jugement en date du 12 mars 2024, le juge de l’exécution a :

– ordonné Ia vente forcée de l’ensembIe immobilier situé [Localité 9] à [Localité 14] (Sarthe) cadastré section D n° [Cadastre 4] saisi par Ia SA Crédit immobilier de France développement venant aux droits du Crédit immobilier de France Ouest venant lui-même aux droits du Crédit immobilier de France – Pays de la Loire, sur M. [P] et Mme [N]

– fixé l’adjudication du bien selon Ies modalités prévues dans Ie cahier des conditions de vente déposé par Ia SA Crédit immobilier de France développement venant aux droits du Crédit immobilier de France Ouest venant lui-même aux droits du Crédit immobilier de France – Pays de la Loire le 27 février 2018 et modifié par conclusions modificatives signifiées par voie électronique Ie 14 novembre 2023 à I’audience du mardi 11 juin 2024 à 10h30

– dit que Ies visites de I’immeubIe seront organisées par Ia SCP CDJ72 – Bourcier Piron Bodin, commissaires de justice associés à [Localité 12], avec si besoin est, Ie concours de Ia force publique et des personnes visées par l’articIe L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Ia présente décision valant autorisation pour Ie commissaire de justice de pénétrer dans Ies Iieux dans Ies cas visés par I’articIe L. 322-2 du même code pour Ies faire visiter à la demande des personnes intéressées

– rappelé que les frais de poursuite seront taxés à I’audience de vente forcée

– fixé Ia créance de Ia SA Crédit immobilier de France développement venant aux droits du Crédit immobilier de France Ouest venant lui-même aux droits du Crédit immobilier de France – Pays de la Loire, partie poursuivante, à Ia somme de 64 836,76 euros selon décompte arrêté au 27 juillet 2023, outre Ies intérêts qui courent jusqu’à Ia distribution du prix de vente, dans Ia limite de six mois à compter de Ia consignation du prix

– condamné M. [P] et Mme [N] aux dépens qui ne seraient pas compris dans Ies frais soumis à Ia taxation par Ie juge de I’exécution

– rappelé que le présent jugement devra être notifié par voie de signification comme prévu à l’article R. 311-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Pour statuer ainsi, il a considéré notamment que, M. [P] n’ayant pas respecté les modalités d’apurement prévues au plan de surendettement, le CIFD s’est prévalu de la caducité du plan par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 décembre 2021, que, s’agissant de Mme [N], à l’issue du moratoire de 24 mois, les préconisations de la commission de surendettement relatives à la vente immobilière ou à la liquidation de l’indivision ayant existé avec M. [P] n’ont pas été suivies d’effet, que le CIFD a alors avisé les débiteurs saisis de la reprise des poursuites par lettres recommandées avec accusé de réception des 30 décembre 2021, 24 mars et 31 mai 2023 et dispose donc d’une créance liquide et exigible, étant précisé qu’en matière de bien indivis, le juge de l’exécution peut ordonner la vente forcée du bien dès lors que seul l’un des indivisaires est déclaré en situation de surendettement, ce qui n’est pas suspensif de la procédure de saisie immobilière, et que M. [P] et Mme [N] ont déjà bénéficié de larges délais pour s’acquitter de leur dette, ce qu’ils n’ont pas fait, le premier s’étant manifestement opposé à toute vente de gré à gré et n’ayant plus aucun contact avec la seconde, mettant ainsi en échec toute possibilité de régler la créance amiablement.

Après avoir obtenu l’aide juridictionnelle totale le 21 mars 2021, M. [P] a relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions (hormis le rappel des modalités de notification), listées dans la déclaration d’appel en date du 5 avril 2024, intimant le CIFD et Mme [N].

Il a déposé le 12 avril 2024 une requête afin d’être autorisé à assigner à jour fixe, à laquelle il a été fait droit par une ordonnance rendue le 16 avril 2024 par le magistrat délégué par le premier président de la cour d’appel pour l’audience du 25 juin 2024 à 14 heures et précisant qu’il serait statué sur les mérites de l’appel et sur l’irrecevabilité, soulevée d’office en application de l’article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution, de la demande de vente amiable, non présentée à l’audience d’orientation.

Les intimés ont été assignés à comparaître à cette audience par actes de commissaire de justice signifiés le 7 mai 2024 et déposés au greffe le 13 mai 2024.

Dans son assignation à jour fixe conforme au projet joint à sa requête,

M. [P] demande à la cour, au visa des articles R. 322-15 et R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution, de :

– le déclarer recevable en son appel

– le déclarer recevable et bien fondé en sa contestation

y faisant droit,

– infirmer Ie jugement entrepris en ce qu’il a :

ordonné Ia vente forcée de l’ensembIe immobilier situé [Localité 9] à [Localité 14] (Sarthe) cadastré section D n° [Cadastre 4] saisi par Ia SA Crédit immobilier de France développement venant aux droits du Crédit immobilier de France Ouest venant lui-même aux droits du Crédit immobilier de France – Pays de la Loire, sur lui et Mme [N]

fixé l’adjudication du bien selon Ies modalités prévues dans Ie cahier des conditions de vente déposé par Ia SA Crédit immobilier de France développement venant aux droits du Crédit immobilier de France Ouest venant lui-même aux droits du Crédit immobilier de France – Pays de la Loire Ie 27 février 2018 et modifié par conclusions modificatives signifiées par voie électronique Ie 14 novembre 2023 à I’audience du mardi 11 juin 2024 à 10h30

dit que Ies visites de I’immeubIe seront organisées par Ia SCP CDJ72 – Bourcier Piron Bodin, commissaires de justice associés à [Localité 12], avec si besoin est, Ie concours de Ia force publique et des personnes visées par l’articIe L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Ia présente décision valant autorisation pour Ie commissaire de justice de pénétrer dans Ies Iieux dans Ies cas visés par I’articIe L. 322-2 du même code pour Ies faire visiter à la demande des personnes intéressées

– l’autoriser ainsi que Mme [N] à vendre à l’amiable l’ensemble immobilier situé [Localité 9] à [Localité 14] (Sarthe) cadastré section D n°[Cadastre 4]

– fixer le prix plancher en-deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu à la somme de 50 000 euros

– statuer ce que de droit sur Ies dépens.

Rappelant que la recevabilité, proncée le 5 janvier 2024, de son nouveau dossier de surendettement déposé le 18 décembre 2023 n’a pas fait obstacle à la poursuite de la procédure de saisie immobilière car le juge de l’exécution a considéré que le CIFD disposait d’une créance liquide et exigible et que le surendettement d’un seul des coïndivisaires, codébiteurs solidaires, n’était pas suspensif, il expose avoir pris conscience des risques d’une vente forcée sur la base de la mise à prix fixée car elle pourrait ne pas solder la créance du poursuivant, avoir donc décidé de mettre en vente l’immeuble saisi, ce dont il a fait part le 12 avril 2024 par l’intermédiaire de son conseil à Mme [N] qui, désireuse de vendre le bien depuis plusieurs années, acceptera à n’en pas douter de signer le mandat de vente qui lui sera présenté et qu’il propose de doubler d’une annonce en ligne sur le réseau social Facebook pour toucher un plus grand nombre d’acquéreurs potentiels, avoir obtenu le 7 décembre 2023 une estimation du bien par l’agence immobilière The Door Man France à la somme de 76 600 euros mais n’être pas en mesure, compte tenu des délais restreints de la procédure et de l’absence de contact avec Mme [N], de produire l’accord de celle-ci à qui il a communiqué cette estimation et solliciter de ce fait l’autorisation de vendre à l’amiable le bien, avec fixation d’un prix plancher de 50 000 euros permettant de prévoir une marge de négociation compte tenu des frais incombant à l’acquéreur en cas de vente amiable.

Dans ses dernières conclusions d’intimée en date du 4 juin 2024, la SA CIFD venant aux droits du Crédit immobilier de France Ouest venant lui-même aux droits du Crédit immobilier de France – Pays de la Loire demande à la cour, au visa des articles L. 311-1 à L. 311-4, L. 311-6, R. 322-4 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

à titre principal,

– dire et juger M. [P] mal fondé en son appel à l’encontre du jugement d’orientation entrepris

– confirmer cette décision en toutes ses dispositions

– débouter M. [P] de sa demande d’orientation en vente amiable

– le condamner aux entiers dépens de la présente instance

à titre subsidiaire, si M. [P] est autorisé à vendre à l’amiable le bien saisi,

– fixer à 80 000 euros le prix en-deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant les conditions particulières de la vente

– taxer les frais préalables de poursuite de l’avocat poursuivant

– dire que, conformément à l’article R. 322-23 du code des procédures civiles d’exécution, le prix de vente de l’immeuble ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur à quelque titre que ce soit sont consignés auprès de la Caisse des dépôts et consignations et acquis aux créanciers participant à la distribution, ainsi que, le cas échéant, au débiteur, pour leur être distribués

– dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente

– fixer la date de l’audience à laquelle sera rappelé le dossier dans un délai qui ne pourra excéder quatre mois.

Elle fait valoir que, si elle est favorable à une vente amiable ou de gré à gré, avantageuse pour toutes parties, encore faut-il que des démarches sérieuses et concrètes soient rapportées, ce qui n’est pas le cas dans la mesure où, depuis la reprise de la procédure de saisie immobilière le 14 novembre 2023, M. [P] n’a jamais confirmé son souhait de vendre amiablement l’immeuble et aucun mandat de vente n’a été signé par les coïndivisaires en raison d’un conflit latent avec Mme [N] qui n’a pas constitué avocat en appel alors que l’appelant ne peut seul obtenir l’autorisation de procéder à une vente amiable sans l’accord de celle-ci, de sorte qu’il n’existe aucune certitude quant à la faisabilité de cette démarche et qu’elle ne peut que s’opposer à la demande.

Dans ses dernières conclusions d’intimée en date du 20 juin 2024, Mme [N], qui a constitué avocat le 7 juin 2024 et obtenu l’aide juridictionnelle totale le 11 juin 2024, demande à la cour, au visa des articles R. 322-15 et R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution, de :

– lui donner acte qu’elle s’en rapporte à justice sur la question de la vente amiable et du prix plancher du bien immobilier situé [Adresse 10]

– ordonner la vente forcée de ce bien en cas d’échec de la vente amiable après un délai de 6 mois

– condamner M. [P] aux entiers dépens.

Elle affirme que, comme l’indique l’appelant, elle souhaite depuis de nombreuses années vendre l’immeuble où elle ne réside plus depuis 2010, que des pourparlers ont été engagés depuis 2018 entre son conseil et celui de M. [P], que, pour autant, ce dernier n’a jamais fait le nécessaire pour procéder à la vente et, faisant preuve de mauvaise foi, s’est satisfait de résider dans le bien indivis sans rien lui verser et de bénéficier de plans de surendettement sans régler le crédit immobilier, situation qui aurait pu perdurer encore si elle n’avait pas refusé de déposer une énième demande de surendettement, ce qui a permis la poursuite de la procédure, qu’elle n’a pas contesté la vente forcée uniquement parce qu’elle était dans l’impasse avec M. [P] mais qu’elle n’est pas opposée à la vente amiable que ce dernier sollicite à présent, se rendant compte du risque de la vente forcée.

Sur l’audience, les parties, invitées à présenter leurs observations sur l’irrecevabilité de la demande d’orientation en vente amiable, soulevée d’office par la cour comme mentionné dans l’ordonnance d’autorisation d’assigner à jour fixe, ont toutes déclaré s’en rapporter.

Sur ce,

Si M. [P] a interjeté appel du jugement d’orientation du 12 mars 2024 en ce qu’il a fixé Ia créance du CIFD, partie poursuivante, à Ia somme de 64 836,76 euros arrêtée au 27 juillet 2023, outre Ies intérêts postérieurs, il ne critique aucunement cette disposition dont il ne sollicite pas l’infirmation au dispositif de son assignation à jour fixe valant conclusions et qui doit donc, en l’absence d’appel incident des intimés, être confirmée sans examen au fond.

Par ailleurs, l’article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l’audience d’orientation prévue à l’article R. 322-15 à moins qu’elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci.

M. [P] n’a pas présenté à l’audience d’orientation sa demande d’autorisation de vente amiable avec fixation d’un prix plancher, même à titre infiniment subsidiaire pour le cas où il ne serait pas fait droit à sa demande principale de suspension de la procédure de saisie immobilière, qu’il ne réitère pas en appel, ne contestant pas les motifs du jugement sur ce point, ni à sa demande subsidiaire de renvoi de l’affaire.

Il n’est donc pas recevable à la formuler pour la première fois en appel, ce qui doit être relevé d’office.

Le jugement entrepris, exempt de toute autre critique, ne peut, dès lors, qu’être intégralement confirmé.

Partie perdante, l’appelant supportera les entiers dépens d’appel.

Par ces motifs,

La cour,

Déclare M. [P] irrecevable en sa demande d’autorisation de vente amiable avec fixation d’un prix plancher.

Confirme le jugement d’orientation entrepris en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamne M. [P] aux entiers dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

T. DA CUNHA C. MULLER