Le 2 décembre 2024, M. [B] [P] et Mme [G] [V] ont signé un bail d’habitation avec M. [K] [M], soutenu par ACTION LOGEMENT SERVICES en tant que caution via le dispositif VISALE. Le 3 juillet 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné M. [K] [M] pour résiliation du bail et expulsion, en raison de loyers impayés. Lors de l’audience du 8 octobre 2024, M. [K] [M] n’a pas comparu. Le tribunal a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion et condamné M. [K] [M] à verser 5.347 € à ACTION LOGEMENT SERVICES, ainsi qu’une indemnité d’occupation.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la recevabilité de la demande en résiliation du bail par la société ACTION LOGEMENT SERVICES ?

La recevabilité de la demande en résiliation du bail par la société ACTION LOGEMENT SERVICES repose sur plusieurs dispositions légales.

Tout d’abord, l’article 2305 alinéa 1er du Code civil stipule que « la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur ».

De plus, l’article 2306 du même code précise que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

Ainsi, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en tant que caution ayant réglé les loyers dus par le locataire, est subrogée dans les droits et actions du bailleur, ce qui lui confère la qualité pour agir en résiliation du bail.

Elle a également justifié sa qualité et son intérêt à agir en produisant divers documents, notamment la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE, le contrat de location, et la quittance subrogative en date du 18 avril 2024.

Enfin, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État, respectant ainsi les délais requis.

En conséquence, l’action en résiliation du bail est déclarée recevable.

Quelles sont les conditions de résiliation du bail selon l’article 24 de la loi n° 89-462 ?

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en sa version modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, établit les conditions de résiliation du bail pour défaut de paiement.

Il dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux ».

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement prévoit un délai de deux mois pour régulariser la dette, ce délai continue à régir les relations entre les parties.

Dans le cas présent, le bail signé par les parties contient effectivement une clause de résiliation pour défaut de paiement, prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Le commandement de payer délivré le 16 avril 2024 a été notifié au locataire, et les causes n’ont pas été réglées dans le délai imparti.

Ainsi, la résiliation du bail est acquise à compter du 17 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24.

Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail sur l’expulsion du locataire ?

La résiliation du bail entraîne des conséquences directes sur l’expulsion du locataire, conformément aux articles L.411-1 et L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ces articles prévoient que « lorsque le juge a constaté la résiliation du bail, il ordonne l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef ».

Dans le cas présent, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a demandé l’expulsion de M. [K] [M] suite à la résiliation du bail.

Le jugement a donc ordonné l’expulsion de M. [K] [M] et de tout occupant de son chef, à défaut de libération volontaire des lieux.

Il est également précisé que l’expulsion pourra être effectuée avec le concours et l’assistance de la force publique, si nécessaire, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

Ainsi, la résiliation du bail a pour effet immédiat de permettre l’expulsion du locataire, conformément aux dispositions légales en vigueur.

Comment sont déterminées les indemnités d’occupation après la résiliation du bail ?

Les indemnités d’occupation après la résiliation du bail sont déterminées selon les dispositions contractuelles et les montants des loyers convenus.

L’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail.

En cas de résiliation, le locataire est tenu de payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable, augmenté des charges.

Dans le jugement, il est stipulé que l’indemnité d’occupation sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail, soit le 17 juin 2024, et sera équivalente au montant du loyer contractuel, augmenté des charges.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a également le droit de réclamer les indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois d’octobre 2024, pour lesquelles elle bénéficiera d’une quittance subrogative.

Ainsi, les indemnités d’occupation sont calculées sur la base des loyers contractuels et des charges, conformément aux dispositions légales et contractuelles applicables.