5AA

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 24/01896 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZMJD

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[I] [R]

Expéditions délivrées à :
Me KREBS

FE délivrée à :
Me KREBS

Le 19/11/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1] – [Localité 4]

JUGEMENT EN DATE DU 19 novembre 2024

JUGE : Mme Édith VIDALIE-TAUZIA, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES – RCS Paris n° 824 541 148 – [Adresse 2] [Localité 6]

Représentée par Me Olivier KREBS, avocat au barreau de Bordeaux loco Maître Catherine GAUTHIER de la SCP SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de Lyon

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [R] né le 07 Octobre 1995 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3] [Localité 5]

Ni présent, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique en date du 8 octobre 2024

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

Exposé du litige :

Par acte sous seing privé du 25 juin 2022, Monsieur [C] [W] et son épouse Madame [L] [W], ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [I] [R], portant sur un logement situé au [Adresse 3], [Localité 5]. La société ACTION LOGEMENT SERVICES dans le cadre du dispositif VISALE, s’est portée caution des engagements du locataire quant au paiement des loyers et charges.

Par acte introductif d’instance du 27 Juin 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [I] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux afin de :
▸ A titre principal faire constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
▸ A titre subsidiaire, faire prononcer cette résiliation aux torts et griefs du preneur,
▸ Faire ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [I] [R] et de tous occupant de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,
▸ le faire condamner au paiement de la somme de 1665 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 avril 2024 sur la somme de 1.765 € et pour le surplus à compter de l’assignation,
▸ faire fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,
▸ faire condamner Monsieur [I] [R] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,
▸ le faire condamner au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens comprenant le commandement de payer,
▸ voir dire n’y avoir lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.
▸ condamner Monsieur [I] [R] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 8 Octobre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes. Elle fait valoir qu’étant subrogée dans les droits et actions du bailleur, elle a qualité pour agir en résiliation du bail et recouvrement de la créance qu’elle a réglée.

Monsieur [I] [R], bien que régulièrement cité à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de l’huissier de justice, n’a pas comparu.

La juridiction a été destinataire d’un courriel de l’ADIL 33 chargée d’établir le diagnostic social et financier. Il y est précisé par ACTION LOGEMENT SERVICES que, suite à la mise en place d’un plan d’apurement, Monsieur [I] [R] a honoré en mars 2024, deux règlements de 50 €, portant ainsi le montant de la dette principale à la somme de 1.665,00 €, que depuis le mois de mai 2024, si les loyers courants sont déclarés réglés par le bailleur, elle ne reçoit cependant plus aucun règlement de la part de Monsieur [R] en ce qui concerne la dette.
L’ADIL n’a pas recueilli d’information de la part de Monsieur [I] [R].

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

L’article 2308 alinéa 1er du code civil dispose que la caution qui a payé, a son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur, et l’article 2309 du même code prévoit que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il s’ensuit que l’action en résiliation du contrat de bail est ouverte à la caution, subrogée dans les droits et actions du bailleur auquel elle a payé les loyers dus par le locataire.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse en l’espèce aux débats :
• la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE,
• le contrat de location entre Monsieur [C] [W] et son épouse, bailleurs, et Monsieur [I] [R], locataire,
• le contrat de cautionnement VISALE entre Monsieur [C] [W] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES, contrat qui rappelle la subrogation de la caution dans l’action aux fins de résiliation du bail et expulsion,
• la quittance subrogative en date du 8 avril 2024 portant sur un montant de 1.765 € par laquelle le bailleur la subroge dans ses droits et actions.

Elle justifie en conséquence de sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du bail.

Par ailleurs conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 2 Juillet 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 18 avril 2024.

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à l’échéance fixée et prévoit un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Par acte en date du 16 avril 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.765 € au titre des loyers échus, sauf à déduire la somme de 100 € versée à titre d’acompte.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sa signification.

Dans ces conditions et faute de demande tendant à la suspension des effets du commandement que le juge ne peut ordonner d’office, la résiliation du bail est acquise à effet du 17 Juin 2024, ce qui sera constaté.

L’expulsion de Monsieur [I] [R] et de tout occupant de son chef sera autorisée à défaut de libération volontaire des lieux.

En outre, il convient de fixer à compter de 17 Juin 2024, date d’effet de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et des charges.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré et des indemnités d’occupation à échoir :

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

De plus en application de l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais; néanmoins la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.

Par suite, la caution est fondée à réclamer au débiteur le remboursement de la somme qu’elle a payée au titre de son engagement.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats la quittance subrogative en date du 8 avril 2024 selon laquelle elle a versé à Monsieur [C] [W] la somme de 705 € au titre de sa garantie, somme correspondant au loyer échu impayé du mois d’avril 2024, qui s’ajoutait aux loyers et charges indemnisés pour les mois de janvier à mars 2024, la quittance subrogative portant ainsi sur la somme totale de 1.765 €.

Il résulte du décompte produit aux débats que sa créance s’élève à la somme de 1.665 € compte tenu de versements de 50 € chacun en mars 2024.

Subrogée dans les droits et actions de Monsieur [C] [W] et en l’absence de preuve du paiement des sommes visées par le décompte, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée en sa demande.

Monsieur [I] [R] sera donc condamné au paiement de la somme de 1.665 € avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024, date du commandement de payer.

Monsieur [I] [R] sera en outre condamné à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois de septembre 2024, pour lesquelles celle-ci bénéficiera d’une quittance subrogative et ce, jusqu’à libération définitive des lieux, étant précisé qu’au jour des débats, la garantie de la demanderesse n’avait pas été mobilisée pour les échéances de mai à août 2024.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [I] [R], partie perdante sera tenue aux dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer.

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile l’équité commande de condamner Monsieur [I] [R] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 €.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à effet du 17 juin 2024, conformément à la clause de résiliation de plein droit ;

CONDAMNE Monsieur [I] [R] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] [Localité 5] ;

ORDONNE à défaut pour Monsieur [I] [R] de libérer volontairement les lieux, expulsion et celle de tous occupants son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (705 € en avril 2024), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNE Monsieur [I] [R] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.665 € avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [R] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er septembre 2024 pour lesquelles celle-ci bénéficiera d’une quittance subrogative jusqu’à libération définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [I] [R] aux dépens incluant le coût du commandement de payer, de son dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation et de son dénoncé au Préfet de la Gironde, et la somme de 200 € en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE
chargée des contentieux de la protection