Monsieur [C] [W] et Madame [L] [W] ont signé un bail d’habitation avec Monsieur [I] [R] le 25 juin 2022, avec ACTION LOGEMENT SERVICES comme caution via le dispositif VISALE. Le 27 juin 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [I] [R] pour résilier le bail et obtenir le paiement de 1.665 € en raison de loyers impayés. Malgré un diagnostic indiquant des paiements partiels, le locataire n’a pas régularisé sa situation. La résiliation du bail a été prononcée le 17 juin 2024, et Monsieur [I] [R] a été condamné à payer des indemnités d’occupation.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la recevabilité de la demande en résiliation du bail par la société ACTION LOGEMENT SERVICES ?

La recevabilité de la demande en résiliation du bail par la société ACTION LOGEMENT SERVICES repose sur plusieurs dispositions légales.

Tout d’abord, l’article 2308 alinéa 1er du Code civil stipule que « la caution qui a payé, a son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur ».

De plus, l’article 2309 du même code précise que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

Ainsi, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en tant que caution ayant réglé les loyers dus par le locataire, est subrogée dans les droits du bailleur et peut donc agir en résiliation du bail.

Elle a également justifié sa qualité et son intérêt à agir en produisant divers documents, notamment le contrat de cautionnement VISALE, qui rappelle la subrogation de la caution dans l’action aux fins de résiliation du bail et expulsion.

Enfin, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et la société a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) comme l’exige l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Ainsi, la demande en résiliation du bail est recevable.

Quelles sont les conditions de résiliation du bail en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ?

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, établit des conditions précises pour la résiliation du bail en cas de défaut de paiement.

Il dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux ».

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement prévoit un délai de deux mois pour régulariser la dette, ce délai continue à régir les relations entre les parties.

Dans le cas présent, le bail signé par les parties contient effectivement une clause de résiliation pour défaut de paiement, prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a délivré un commandement de payer le 16 avril 2024, et le locataire n’a pas régularisé sa situation dans le délai imparti.

Ainsi, la résiliation du bail est acquise à effet du 17 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi précitée.

Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail sur l’expulsion du locataire ?

La résiliation du bail entraîne des conséquences directes sur l’expulsion du locataire, conformément aux articles L.411-1 et L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ces articles prévoient que « lorsque le juge a constaté la résiliation du bail, il ordonne l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique ».

Dans le cas présent, la juridiction a constaté la résiliation du bail à effet du 17 juin 2024.

En conséquence, Monsieur [I] [R] est condamné à quitter les lieux loués.

Si le locataire ne libère pas volontairement les lieux, l’expulsion sera autorisée, et la société ACTION LOGEMENT SERVICES pourra demander le concours de la force publique pour procéder à cette expulsion.

Il est également important de noter que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, qui précisent les modalités de gestion des biens laissés par le locataire.

Quelles sont les obligations de paiement du locataire en vertu de la loi du 6 juillet 1989 ?

L’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail.

Cet article stipule que « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus ».

Il est également précisé que « dès lors que l’obligation au paiement est établie, il appartient au locataire de démontrer qu’il a payé lesdits loyers ».

Dans le cas présent, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a justifié que Monsieur [I] [R] n’a pas réglé les loyers dus, et elle a produit une quittance subrogative attestant du paiement des loyers par la société au bailleur.

Ainsi, en l’absence de preuve de paiement de la part de Monsieur [I] [R], la société ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée à réclamer le remboursement des sommes dues, soit 1.665 € avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024.

Le locataire est donc tenu de respecter ses obligations de paiement, et son manquement à cette obligation a conduit à la résiliation du bail et à la demande d’expulsion.