JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

Enrôlement :

N° RG 23/00077
N° Portalis DBW3-W-B7H-3MGV

AFFAIRE : CAISSE D’EPARGNE CEPAC
C/ M. [U] [Y] [N] [W]

DÉBATS : A l’audience Publique du 7 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président :UGOLINI Laëtitia, Vice-Président

Greffier lors des débats : GIL Fabiola, F/F greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 28 Janvier 2025

PRONONCE : par mise à disposition au Greffe le 28 Janvier 2025

Par Madame UGOLINI, Vice-Président

Assistée de Mme GIL, F/F greffier

réputée contradictoire et en premier ressort

EN LA CAUSE DE

La CAISSE D’EPARGNE CEPAC, banque coopérative régie par les articles L512-85 et L512-104 du code monétaire et financier, société anonyme à directoire et à conseil d’orientation et de surveillance, au capital de 318 296 700 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Marseille, sous le numéro B775 559 404, dont le siège social est Place Estrangin Pastré (13006), agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié audit siège es qualité,

CREANCIER POURSUIVANT

Ayant Me Thomas D’JOURNO pour avocat

CONTRE

Monsieur [U] [Y] [N] [W] né le 19 juillet 1969 à MARSEILLE, de nationalité française, directeur commercial, divorcé de Madame [B] [P] suivant jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 8 février 2016 et non remarié depuis, demeurant et domicilié 400 chemin de Fenestrel à AUBAGNE (13400)

Ayant Me Raphaël MORENON pour avocat constitué aux lieu et place de Me Charlotte GAUCHON

DEBITEUR SAISI

ET ENCORE :

La CAISSE DE CREDIT MUTUEL PROFESSIONS DE SANTE PROVENCE, dont le siège social est 141 avenue du Prado à MARSEILLE (13008), pris en la personne de son représentant légal y domicilié,
– hypothèque judiciaire publiée le 18 novembre 2024 volume 2024 V n°10322,

Ayant Me Virginie ROSENFELD pour avocat,

TRESOR PUBLIC – Pôle de Recouvrement Spécialisé de MARSEILLE SADI CARNOT, dont les bureaux sont situés 3 place Sadi Carnot à MARSEILLE (13002),
– hypothèque judiciaire provisoire publiée le 18 mai 2021 volume 2021 V n°2459,

N’ayant pas constitué avocat

CREANCIERS INSCRITS

La société CAISSE D’EPARGNE CEPAC poursuit à l’encontre de Monsieur [U] [W], suivant commandement de payer en date du 23 février 2023, signifié par Me [C], Commissaire de Justice associée à Marseille et publié le 17 mars 2023 au Service de la Publicité Foncière de Marseille 3ème Bureau volume 2023 S n°61, la vente des biens et droits immobiliers consistant en :

– une parcelle de terrain à bâtir sur laquelle est édifiée une maison à usage d’habitation élevée d’un étage avec terrasse, faisant partie d’un lotissement composé de quatre lot et constituant le lot n°2 du lotissement dénommé “JEANLENE”, située 400 chemin de la Fenestrelle à AUBAGNE (13400), cadastrée section AT n°644, lieudit L’AGRIE, pour une contenance de 00ha 04a 653ca,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte d’huissier du 24 avril 2023 signifié en étude, le poursuivant a fait assigner le débiteur à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Marseille à l’audience d’orientation du mardi 27 juin 2023.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 2 mai 2023.

La procédure de saisie immobilière a été dénoncée le 25 avril 2023 au Trésor Public (PRS Sadi Carnot Marseille).

La Caisse de Crédit Mutuel Professions de Santé Provence a déclaré sa créance par acte du 28 novembre 2024 pour un montant de 35 021,38 euros.

Monsieur [W], par la voix de son Conseil a soulevé plusieurs contestations :
– à titre liminaire :
– il a soulevé la nullité du commandement de payer du 23 février 2023 au motif que l’acte authentique versé au débat ne comporte pas de formule exécutoire,
– il soutient que la clause de déchéance du terme figurant dans le contrat de prêt est abusive en ce qu’elle n’accorde pas un délai raisonnable au débiteur pour régler les échéances impayées, il convient donc de rétablir les parties en l’état du tableau d’amortissement
– A titre principal, il relève :
– l’absence de titre exécutoire faute de formule exécutoire,
– A titre subsidiaire,
– il relève l’absence au dossier de l’accusé de réception de la lettre informant le débiteur de la déchéance du terme, ce qui donne lieu à la réduction de la créance à la somme de 10 079,12 euros,
-l’absence du contrat de prêt dans le dossier dont il demande la production sous astreinte de 100 euros par jour de retard
– il demande l’autorisation de vendre le bien saisi à l’amiable au prix de 240 000 euros net vendeur.

Il sollicite la condamnation du créancier poursuivant à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le créancier poursuivant, en réponse, soutient que le titre exécutoire qu’il verse au débats contient bien la formule exécutoire et l’accusé de réception de la lettre informant le débiteur de la déchéance du terme. Elle ajoute que Monsieur [W] a bénéficié dans les faits d’un délai raisonnable pour régler les échéances impayées. A toutes fins utiles, la banque produit un décompte des échéances impayées au 5 novembre 2024 pour un montant de 79 126,56 euros et rappelle que l’invalidité de la clause de déchéance du terme ne concerne que le cas d’échéances impayées.

Le créancier poursuivant ne s’est pas opposé à la vente amiable, mais pour un prix minimal de 450 000 euros.

A titre liminaire,

– sur la nullité du commandement de payer
Contrairement à ce que soutient le défendeur, l’acte notarié du 19 février 2020 versé au débat comporte la formule exécutoire en sa dernière page.
La demande de nullité du commandement de payer formulée sur ce point sera rejetée.

– sur l’absence de créance exigible faute de déchéance du terme valide
C’est à bon droit que le débiteur rappelle que l’article L.212-1 du code de la consommation prévoit : “Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.”

L’article R 212-2 du même code précise : “Dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions des premier et cinquième alinéas de l’article L. 212-1, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de : 4° Reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d’une durée raisonnable ;”

Or, la clause de déchéance du terme figurant dans l’acte de prêt du 19 février 2020 est ainsi rédigée : “Le prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement exigibles par notification faite à l’Emprunteur dans l’un ou l’autre des cas suivants :
– défaut de paiement des sommes exigibles en capital, intérêts ou accessoires, quinze jours après mise en demeure de régler les sommes dues restées infructueuses.”

Pour apprécier le caractère abusif d’une clause, il convient de se reporter au moment de la conclusion du contrat, et il importe peu que le co-contractant se soit par la suite affranchi de ces dispositions, en l’espèce en adressant une lettre de mise en demeure de payer les échéances impayées près de quatre mois après le premier impayé, et que la déchéance du terme a été prononcée le 28 juillet 2022, car il n’appartient pas à l’un des co-contractants de modifier les modalités contractuelles, lesquelles sont intangibles, sans avenant.

Cependant, c’est à bon droit que le créancier poursuivant rappelle que les échéances échues du prêt et toujours impayées à ce jour restent dues et qu’en présence d’un titre exécutoire, elle peuvent fonder une procédure de saisie immobilière, ces échéances étant elles-mêmes certaines, liquides et exigibles.
De même, la clause n’est considérée en l’espèce comme abusive qu’en ce qu’elle s’applique en cas d’échéances impayées, cause du contentieux qui a donné lieu à la saisie immobilière.

A titre principal

– sur l’absence d’un titre exécutoire
Le titre exécutoire avec formule exécutoire est versé au dossier. La demande de rejet des demandes du créancier poursuivant fondée sur son absence sera rejetée

– sur l’absence de déchéance du terme
La banque produit l’accusé réception de la lettre prononçant la déchéance du terme 28 juillet 2022. La demande formulée sera donc rejetée.

– Sur l’absence du contrat de prêt
Contrairement à ce que soutient le Conseil du défendeur dans ses conclusions, le contrat de prêt figure bien au dossier, ce qu’il ne peut pas ignorer puisqu’il a soulevé le caractère abusif de la déchéance du terme à titre liminaire. La demande de production de ce document sera donc rejetée.

Sur la créance

Les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce, le créancier justifiant d’un titre exécutoire, à savoir :

– un acte notarié passé le 19 février 2020 à Aubagne et portant prêt immobilier d’un montant de 500 000 euros au taux d’intérêt de 1 % l’an.

Sur le fondement de ce titre exécutoire, le créancier poursuivant fait valoir, à la date du 3 février 2023 et selon décompte joint au commandement de payer, une créance d’un montant de 510 246,11euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux contractuel.

Compte tenu de l’irrégularité de la déchéance du terme, seules les échéances impayées au 5 novembre 2024 sont certaines, liquides et exigibles. La créance sera donc fixée à la somme de 79 126,56 euros arrêtées au 5 novembre 2024.

Sur la demande d’autorisation de vente amiable ;

Avant d’autoriser la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte-tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ;

Le défendeur ne verse au débat aucun document permettant de connaître la valeur de son bien. Le créancier poursuivant rappelle qu’il s’agit d’une maison d’habitation et que sa valeur est supérieure à la somme indiquée. Il ressort en effet du procès-verbal descriptif que cette habitation est d’une surface de 140,38 m2, qu’elle est en bonne état et bénéficie d’une bonne situation avec une vue dégagée et très agréable.

Compte tenu de l’état, de la nature et de la situation du bien, il convient d’autoriser la vente amiable projetée, de fixer à 380 000 euros net vendeur le prix en deçà duquel le bien saisi ne pourra être vendu, et de fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée aux fins décrites par l’article R322-25 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dans la limite du délai de quatre mois prévu par l’article R322-21 du code des procédures civiles d’exécution ;

Conformément à l’article R322-24 du code des procédures civiles d’exécution, les frais taxés seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente, nonobstant toute stipulation contraire, les parties à l’acte n’ayant pas la possibilité de déroger à ces dispositions impératives et d’ordre public ;

Sur les dépens

Les dépens seront frais privilégiés de vente.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE, Juge de l’Exécution, siégeant :

Laetitia UGOLINI, Vice-Présidente
Fabiola GIL, F/F Greffière

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

REJETTE la demande de nullité du commandement de payer ;

REJETTE la demande d’invalidité de la saisie immobilière ;

REJETTE la demande de production de pièce ;

DÉCLARE NON ECRITES les dispositions, incluses dans la clause “EXIGIBILITE DU PRÊT Déchéance du Terme”, du contrat de prêt immobilier en date du 19 février 2020 en qu’elles stipulent que “Le prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement exigibles par notification faite à l’Emprunteur dans l’un ou l’autre des cas suivants :”

CIRCONSCRIT cette invalidation au cas de :
– “défaut de paiement des sommes exigibles en capital, intérêts ou accessoires, quinze jours après mise en demeure de régler les sommes dues restées infructueuses.”

INVALIDE la déchéance du terme en date du 28 juillet 2022 ;

DIT que les créances échues et impayées sont certaines, liquides et exigibles ;

CONSTATE que les conditions des articles L 311- 2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies ;

MENTIONNE la créance de la société CAISSE D’EPARGNE CEPAC au 5 novembre 2024 pour :
– 79 126,56 246,11euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux contractuel,
le tout jusqu’à parfait paiement,
– les frais de la présente procédure de saisie ;

AUTORISE LA VENTE AMIABLE des biens immobiliers consistant en :

– une parcelle de terrain à bâtir sur laquelle est édifiée une maison à usage d’habitation élevée d’un étage avec terrasse, faisant partie d’un lotissement composé de quatre lot et constituant le lot n°2 du lotissement dénommé “JEANLENE”, située 400 chemin de la Fenestrelle à AUBAGNE (13400), cadastrée section AT n°644, lieudit L’AGRIE, pour une contenance de 00ha 04a 653ca,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

FIXE à la somme de 380 000 euros net vendeur le prix en deçà duquel les biens saisis ne pourront être vendus ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du Mardi 27 mai 2025 à 9H30, Tribunal Judiciaire de Marseille, salle n°8, 25 rue Edouard Delanglade, 13006 Marseille ;

RAPPELLE que le débiteur doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et rendre compte au poursuivant, sur la demande de ce dernier, des démarches accomplies à cette fin, faute de quoi il pourra demander la reprise de la procédure sur vente forcée ;

DIT QUE LES FRAIS ET TAXES de poursuite ainsi que les émoluments dûs à l’avocat poursuivant seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente ;

DIT QUE L’ENTIER PRIX DE VENTE sera consigné par le NOTAIRE rédacteur auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, les frais de la vente et les frais taxés devant être versés à leurs bénéficiaires respectifs ;

DÉCLARE les dépens frais privilégiés de vente ;

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU PALAIS DE JUSTICE DE MARSEILLE, LE 28 JANVIER 2025.

F/F LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION