La SCI Immobilière Générale Française a signé un bail commercial avec la SAS Levantine le 28 septembre 2004, pour des locaux de restauration, d’une durée initiale de neuf ans. En janvier 2022, un commandement de payer a été délivré pour un arriéré de 152 939,19 euros. La SAS Levantine a contesté ce montant, invoquant la pandémie de Covid-19. Le tribunal a jugé le commandement valable, condamnant la SAS à payer 123 163,35 euros pour les arriérés, tout en suspendant la clause résolutoire sous certaines conditions. La SCI a également obtenu une clause pénale réduite à 2 500 euros.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations du preneur en vertu du bail commercial ?

Les obligations du preneur dans le cadre d’un bail commercial sont principalement définies par les articles 1719 et 1728 du Code civil.

L’article 1719 stipule que « le bailleur est tenu de délivrer la chose louée au preneur et de lui assurer une jouissance paisible des lieux ». Cela implique que le bailleur doit mettre à disposition le bien en bon état et conforme à la destination prévue par le contrat.

De son côté, l’article 1728 précise que « le preneur est tenu de deux obligations principales : d’user de la chose louée raisonnablement, suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et de payer le prix du bail aux termes convenus ».

Ainsi, le preneur doit respecter la destination des lieux, en l’occurrence la « Restauration, Ventes à emporter, Traiteur », et s’acquitter des loyers et charges dans les délais prévus.

Quelles sont les conséquences d’un commandement de payer sur la clause résolutoire ?

La clause résolutoire est régie par l’article L. 145-41 du Code de commerce, qui stipule que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ».

Cela signifie qu’un commandement de payer doit être signifié au locataire, lui laissant un délai d’un mois pour s’acquitter des sommes dues. Si le locataire ne paie pas dans ce délai, la clause résolutoire s’active, entraînant la résiliation du bail.

Dans le cas présent, la SCI Immobilière Générale Française a délivré un commandement de payer le 12 janvier 2022, et la clause résolutoire a été acquise le 12 février 2022, à 24 heures, en raison du non-paiement des loyers dus.

La force majeure peut-elle exonérer le locataire de ses obligations de paiement ?

Selon la jurisprudence et l’article 1218 du Code civil, la force majeure est définie comme un événement extérieur, imprévisible et irrésistible qui rend impossible l’exécution d’une obligation.

Cependant, l’article 1219 précise qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation si l’autre n’exécute pas la sienne, mais cela ne s’applique pas à une obligation de paiement d’une somme d’argent.

Dans le contexte de la pandémie de Covid-19, bien que des restrictions aient été imposées, la SAS Levantine ne peut pas se prévaloir de la force majeure pour s’exonérer de ses obligations locatives, car le paiement d’une somme d’argent reste possible, même si cela peut être plus difficile.

Quelles sont les implications de la mauvaise foi du bailleur dans l’exécution du bail ?

La mauvaise foi du bailleur peut avoir des conséquences sur l’exécution des obligations contractuelles, notamment en ce qui concerne les commandements de payer.

L’article 1104 du Code civil impose que les contrats soient exécutés de bonne foi. Si le bailleur agit de mauvaise foi, cela peut entraîner l’irrecevabilité des commandements de payer.

Cependant, la charge de la preuve de la mauvaise foi incombe au locataire. Dans cette affaire, la SAS Levantine n’a pas réussi à prouver que la SCI Immobilière Générale Française avait agi de manière déloyale, notamment en soulignant que le bailleur avait accordé une franchise de loyer de deux mois.

Comment se déroule la procédure de contestation des charges locatives ?

La contestation des charges locatives doit se faire conformément aux dispositions du bail et aux articles du Code de commerce. L’article R145-35 du Code de commerce précise que le bailleur doit justifier des charges qu’il réclame.

Dans le cas présent, la SAS Levantine a contesté le montant des provisions pour charges, arguant qu’elles étaient trop élevées. Cependant, le tribunal a constaté qu’elle ne justifiait pas de préjudice à ce titre, car les régularisations étaient effectuées par le bailleur et portées au crédit du compte locatif.

Ainsi, la contestation des charges doit être fondée sur des preuves tangibles et des justifications claires, sans quoi elle peut être déclarée inopérante.