[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:

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18° chambre
1ère section

N° RG 22/02756
N° Portalis 352J-W-B7G-CWD3R

N° MINUTE : 4

contradictoire

Assignation du :
11 février 2022

JUGEMENT
rendu le 21 Novembre 2024
DEMANDERESSE

S.A.S. LEVANTINE
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Romain LESUEUR de l’AARPI PREMIERE LIGNE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0292

DÉFENDERESSE

S.C.I. IMMOBILIERE GENERALE FRANCAISE
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Alexandre SUAY de l’AARPI Delvolvé Poniatowski Suay Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C0542

Décision du 21 Novembre 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 22/02756 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWD3R

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés;

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 23 septembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 novembre 2024.
Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 21 novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

Suivant acte sous seing privé en date du 28 septembre 2004, la SCI Immobilière Générale Française a donné à bail commercial à la SAS Levantine des locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5], désignés ainsi qu’il suit :
« Au rez-de-chaussée :
Une boutique d’une surface d’environ 318m2
Au 1er sous-sol
Une cave n°13 »

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir au 1er octobre 2004 pour se terminer le 30 septembre 2013, et moyennant un loyer annuel de 63 600 euros hors taxes et hors charges.

La destination prévue au bail est celle de « Restauration, Ventes à emporter, Traiteur ».

Suivant avenant conclu sous seing privé en date du 17 juillet 2014, la SCI Immobilière Générale Française a consenti au renouvellement du bail au profit de la SAS Levantine pour une nouvelle période de neuf années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2013 pour se terminer le 30 septembre 2022, moyennant un loyer annuel de 85.457,60 euros hors taxes et hors charges.

Le dernier loyer contractuel s’élève à la somme de 91 895,52 euros, hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance le premier de chaque trimestre.

Par acte d’huissier en date du 12 janvier 2022, la SCI Immobilière Générale Française a fait délivrer à la SAS Levantine un commandement de payer visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 152 939,19 euros en principal, outre le coût du commandement de payer, correspondant à un arriéré locatif arrêté au 7 janvier 2022.

Par exploit d’huissier en date du 11 février 2022, la SAS Levantine a assigné la SCI Immobilière Générale Française devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’opposition au commandement de payer, aux motifs que les loyers et charges locatives pour la période du 15 mars 2020 au 2 juin 2020, et du 30 octobre 2020 au 8 juin 2021 ne seraient pas dus pour cause de Covid 19, et que les charges dues devraient être réajustées.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique avant la clôture le 25 septembre 2023, la SAS Levantine demande au tribunal à titre principal de :
– la juger recevable et bien fondée en ses demandes,
– débouter la société Immobilière Française de ses demandes,
A titre principal :
– juger que les loyers et les charges locatives pour la période du 15 mars au 2 juin 2020 et du 30 octobre 2020 au 8 juin 2021 inclus ne sont pas dus en considération des périodes de fermetures du restaurant en raison de l’épidémie de Covid-19,
– juger que le restaurant qu’elle exploite a subi une baisse de chiffres d’affaires de 50% en 2020 en comparaison avec la même période en 2019 ;
– condamner la SCI Immobilière Générale Française à lui remettre un avoir de 26 939,23 euros TTC, correspondant à l’annulation de 50 % des loyers facturés sur la période du 15 mars et le 2 juin 2020 et du 30 octobre 2020 au 8 juin 2021 en considération des périodes de fermeture administrative des locaux loués, déduction faite de l’avoir accordé de 18 379,10 euros,
– condamner la SCI Immobilière Générale Française à réajuster le montant des provisions de charges trimestrielles de manière à ce qu’elles correspondent aux charges réelles,
– dire et juger que le commandement visant la clause résolutoire du 12 janvier 2022 ne peut donc produire aucun effet,
A titre subsidiaire :
– lui accorder des délais de paiements pour s’acquitter des sommes qu’elle reste éventuellement à devoir en vingt-quatre mensualités d’un montant égal,
– prononcer en conséquence la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 28 septembre 2024,
En tout état de cause :
– condamner la SCI Immobilière Générale Française à lui payer la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner la SCI Immobilière Générale Française en tous les dépens de l’instance qui seront recouvrés par Maître Romain Lesueur, avocat aux offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions n°3 avant clôture notifiées par RPVA le 14 avril 2023, la SCI Immobilière Générale Française demande au tribunal de :
– constater que la SAS Levantine ne justifie pas de la destruction de la chose louée au sens des dispositions de l’article 1722 du code civil ;
– constater que la force majeure ne saurait exonérer le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent ;
– constater qu’elle n’a pas manqué à son obligation de délivrance, de sorte que la SAS Levantine est infondée en son exception d’inexécution ;
– constater qu’elle n’a pas manqué à son obligation de bonne foi ;
– constater que les provisions sur charges et charges qu’elle appelle sont parfaitement justifiées, outre que la SAS Levantine ne justifie d’aucun préjudice à ce titre ;

– constater que la SAS Levantine n’est pas un débiteur de bonne foi et qu’elle ne justifie aucunement de la réalité et de l’étendue des difficultés financières excipées par ses soins;
Par conséquent, débouter la SAS Levantine de l’ensemble de ses demandes et prétentions comme étant parfaitement infondées ;
A titre reconventionnel :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail aux torts exclusifs de la SAS Levantine,
– ordonner l’expulsion immédiate de la SAS Levantine ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail, dès la signification de la décision à intervenir, au besoin par l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
– condamner la SAS Levantine à lui payer la somme de 174 545,12 euros TTC correspondant aux arriérés de loyers et charges dus suivant décompte locatif arrêté au 10 juillet 2024, outre les intérêts au taux conventionnel de 2% par mois de retard sur le montant des sommes dues,
– condamner la SAS Levantine à lui payer la somme de 17.454,51 euros en application des stipulations de l’article 18 du contrat de bail,
– fixer le montant de l’indemnité d’occupation dont sera redevable la SAS Levantine à une somme mensuelle de 20.227,40 euros TTC, outre les charges,
– condamner la SAS Levantine au paiement de l’indemnité d’occupation telle que fixée ci-dessus jusqu’à libération effective des lieux,
– condamner la SAS Levantine à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais des commandements de payer du 12 janvier 2022,
– ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans caution.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2023.

Par conclusions n°4 notifiées par RPVA le 24 juillet 2024 au visa de l’article 802 du code de procédure civile, la SCI Générale Immobilière Française a maintenu ses demandes sauf à solliciter la condamnation de la SAS Levantine à lui payer la somme de 215.639,71 euros TTC correspondant aux arriérés de loyers et charges dus suivant décompte locatif arrêté au 10 juillet 2024, outre les intérêts au taux conventionnel de 2% par mois de retard sur le montant des sommes dues.

Par conclusions récapitulatives n°3 notifiées par RPVA le 17 septembre 2024 au visa de l’article 802 du code de procédure civile, la SAS Levantine a maintenu ses demandes et les modifiant demande au tribunal
A titre subsidiaire de :
– juger qu’elle acquiesce à la demande de condamnation à paiement formulée par la société Immobilière Générale Française à son encontre, à hauteur de la somme de 126088,12 euros, correspondant à la saisie conservatoire pratiquée le 11 avril 2024 entre les mains de la société générale,
– juger en conséquence qu’elle est à jour du paiement de sa dette locative,
– prononcer la suspension rétroactive de la réalisation et des effets de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 28 septembre 2004,
Si par extraordinaire le tribunal ne faisait pas droit à la demande d’acquiescement du
défendeur,
– lui accorder des délais de paiements pour s’acquitter des sommes qu’elle reste éventuellement devoir en vingt-quatre mensualités d’égal montant,
– prononcer la suspension rétroactive de la réalisation et des effets de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 28 septembre 2004,

A titre infiniment subsidiaire :
– prononcer la révocation de l’ordonnance de clôture du 26 septembre 2023,

La SAS Levantine a également fait parvenir au tribunal des conclusions en révocation de la clôture le 19 septembre 2024 par voie électronique, auxquelles ont été joints des décomptes locatifs aux fins d’actualisation de la dette locative.

La SAS Levantine précise notamment qu’une saisie conservatoire a été pratiquée le 11 avril 2024 par la SCI Générale Immobilière Française sur son compte de la SAS ouvert à BNP pour un montant de 126 088,12 euros ; saisie à laquelle la SAS Levantine déclare “acquiescer” et dont elle demande la main levée à la SCI Générale Immobilière Française.

La SCI Générale Immobilière Française a quant à elle, à la demande du tribunal, transmis une note en délibéré comprenant l’état des nantissements et privilèges du fonds, ainsi que la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits.

L’affaire a été plaidée le 23 septembre 2024 et a été mise en délibéré au 12 novembre 2024, prorogé au 21 novembre 2024.

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur la recevabilité des conclusions notifiées après la clôture

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, “après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.
Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture (…)”

En l’espèce, les conclusions des parties visent à actualiser la dette locative et leurs demandes subséquentes, la dette locative ayant évolué à la hausse et à la baisse depuis l’ordonnance de clôture, et une saisie conservatoire ayant été pratiquée le 11 avril 2024 entre les mains de la BNP Paribas, banque de la SAS Levantine.

A l’audience, les parties ont en outre fait part de leur accord pour que leurs dernières conclusions soient admises par le tribunal.

Il y a donc de déclarer recevables les conclusions notifiées par la SCI Immobilière Générale Française et la SAS Levantine respectivement les 24 juillet et 17 septembre 2024.

Sur les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire et l’exigibilité des loyers durant la période de pandémie de Covid-19

Selon les articles 1134 et 1728 du code civil dans leur rédaction applicable au présent contrat, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et le preneur est tenu de deux obligations principales, soit d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, l’article 18 du bail commercial du 28 septembre 2004 prévoit qu’il est expressément stipulé qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer et des charges, taxes et prestations à son échéance, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail et un mois après un simple commandement de payer, ou un exploit d’huissier resté infructueux, ce dernier constatant la contravention à l’une ou l’autre de ces conditions et indiquant l’intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail serait résilié de plein droit si bon semble au bailleur et sans que des offres réelles de payer ou de faire cesser la contravention ou d’exécution postérieure au délai ci-dessus précisé puissent arrêter l’effet de la présente stipulation.

La SCI Générale Immobilière Française justifie avoir fait signifier à la preneuse un commandement de payer par exploit d’huissier en date du 12 janvier 2022 pour la somme 152.939,19 euros en principal, outre le coût du commandement de payer, correspondant à un arriéré locatif arrêté au 7 janvier 2022, lequel vise expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail et rappelle le délai d’un mois dont dispose la locataire pour s’acquitter des sommes dues.

Pour s’opposer aux effets du commandement de payer visant la clause résolutoire, la SAS Levantine la SAS Levantine soutient devoir être dispensée du paiement des loyers et charges pour les périodes de confinement des 2ème et 4ème trimestres 2020, ainsi que pour les échéances des 1er et 2ème trimestres 2021 et fait valoir que la SCI Immobilière Générale Française devrait lui remettre un avoir à hauteur de 26.939,23 euros TTC, correspondant à l’annulation de 50% des loyers durant ces périodes, en se prévalant des conséquences exceptionnelles de la pandémie de la Covid-19 impliquant d’une part, une adaptation de la force exécutoire du contrat de bail, découlant de la mise en œuvre de dispositions spéciales, d’autre part, fondant pour la locataire une exception d’inexécution à son obligation de paiement, mais également en présence d’une perte partielle et totale de la chose louée, de la force majeure et d’un manquement du bailleur à son obligation de bonne foi.

Décision du 21 Novembre 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 22/02756 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWD3R

La SCI Immobilière Générale Française s’oppose aux demandes formulées en soulevant que l’activité de la SAS Levantine n’a nullement été affectée par les arrêtés des 14 et 15 mars 2020, l’activité de « Restauration » ne faisant pas explicitement allusion à l’accueil du public, et que le bail prévoit la possibilité de « Vente à emporter, Traiteur », ce qui permet un maintien partiel de l’activité ; elle soutient que la SAS Levantine a donc décidé unilatéralement de cesser d’exploiter complètement son établissement jusqu’au 11 mai 2020, alors qu’elle pouvait poursuivre son activité de vente à emporter et de livraison, ainsi que son activité de boulangerie. La SCI Générale Immobilière Française souligne également que la SAS Levantine n’est pas en mesure de justifier de ses difficultés financières, et qu’elle ne communique aucune situation de trésorerie en ce sens. Elle affirme enfin que le preneur n’a pas recherché des solutions amiables avec le bailleur, mais a uniquement sollicité une demande de se voir exonérer totalement du paiement des loyers, charges et taxes dus au titre de la période du 15 mars au 2 juin 2020 et du 30 octobre au 8 juin 2021. Elle affirme également avoir été de bonne foi en accordant une franchise de loyer de deux mois suite à leurs échanges à la SAS Levantine.

Aux termes de l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

L’article 1719 du code civil oblige le bailleur à délivrer la chose louée au preneur, ce qui s’entend au sens strictement matériel de la mise à disposition de la chose louée, et à lui assurer une jouissance paisible des lieux, ce qui implique la mise à disposition d’un bien conforme à la destination contractuellement convenue par les parties, cet article n’ayant pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif dans lequel s’exerce son activité, cependant qu’en application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, “une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

Enfin, l’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, la SAS Levantine qui fait valoir que du fait des restrictions de circulation et de l’interdiction administrative de recevoir du public, elle n’a pas pu exploiter le local commercial, engendrant une perte de chiffre d’affaires de 50% en 2020, ne discute ni ne conteste le fait que les lieux loués ont été mis et maintenus à sa disposition par le bailleur pendant toutes les périodes de restriction de circulation imposées par les pouvoirs publics et que la configuration, la consistance, les agencements, les équipements et l’état des locaux remis lui permettaient d’exercer l’activité à laquelle ils sont contractuellement destinés en raison de l’épidémie de Covid-19. Elle a également pu maintenir une activité de vente à emporter, de traiteur et de boulangerie.

Si elle n’a pas pu développer pleinement toute la palette d’activités autorisées par le bail, notamment l’activité de restauration sur place dont elle échoue à démontrer le caractère essentiel en termes de résultats d’exploitation, il est établi que l’impossibilité alléguée d’exploiter les locaux pris à bail par la SAS Levantine, du fait des mesures administratives adoptées dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire, résulte bien en l’espèce d’une partie de la nature de l’activité économique exercée dans les lieux loués et non de la chose louée elle-même, qui n’est détruite ni en totalité, ni partiellement.
Dès lors, l’impossibilité d’exploiter alléguée par la locataire, imputable à une mesure générale de police administrative, n’est pas constitutive d’une inexécution de l’obligation de délivrance du bailleur ou d’une perte de la chose louée. Dans ces conditions, la SAS Levantine n’est pas fondée à invoquer l’inexécution de ses obligations par le bailleur pour justifier de l’inexécution d’une partie de ses propres obligations locatives.
En l’absence de preuve d’une inexécution ou d’une exécution imparfaite des obligations du bailleur, la demanderesse ne saurait d’avantage solliciter une réduction du loyer.

Par ailleurs, il est constant que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure. En effet, la force majeure se caractérise par la survenance d’un événement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésistible rendant impossible l’exécution de l’obligation.
Or, l’obligation de paiement d’une somme d’argent est toujours susceptible d’exécution, le cas échéant par la voie forcée, sur le patrimoine du débiteur et n’est donc pas, par nature, impossible mais seulement plus difficile ou onéreuse.
Dès lors la SAS Levantine ne peut utilement invoquer la force majeure pour s’opposer à l’exigibilité de l’arriéré locatif.

S’agissant de la mauvaise foi que la SAS Levantine impute au bailleur, il est constant que sont privés d’effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire, la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombant au preneur qui l’invoque et s’appréciant au jour où le commandement a été délivré.

Pour autant, les dispositions prises pendant la crise sanitaire invoquées par la SAS Levantine n’ont pas suspendu l’exigibilité des loyers et s’il est justifié de circonstances exceptionnelles pendant le cours de la crise sanitaire, incitant les parties au contrat à vérifier si ces circonstances ne rendaient pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives, ce devoir relevant de l’obligation d’exécuter de bonne foi les conventions n’autorise pas pour autant une partie à s’abstenir unilatéralement d’exécuter ses engagements et ne fonde pas une dispense pour le locataire d’honorer les loyers demeurant exigibles.

Au surplus, la société locataire ne peut pas se prévaloir en l’espèce d’une exécution de mauvaise foi du bail par le bailleur alors que la SCI Générale Immobilière Française a accordé à la SAS Levantine une franchise de deux mois de loyer, ainsi que des délais pour le règlement de la dette locative.

En conséquence, la SAS Levantine sera déboutée de ses demandes tendant à voir priver d’effet le commandement de payer visant la clause résolutoire, à voir annuler les loyers pour les périodes de confinement liées à la pandémie de Covid 19, ainsi qu’à voir condamner la SCI Générale Immobilière Française à lui remettre un avoir de 26.939,23 euros TTC, correspondant à l’annulation de 50 % des loyers facturés sur la période du 15 mars et le 2 juin 2020 et du 30 octobre 2020 au 8 juin 2021 en considération des périodes de fermeture administrative des locaux loués, déduction faite de l’avoir accordé de 18 379,10 euros.

Sur la dette locative

La société Immobilière Générale Française, aux termes de ses dernières conclusions, sollicite la condamnation de la SAS Levantine à lui payer la somme de 215 639,71 euros TTC correspondant aux arriérés de loyers et charges dus suivant décompte locatif arrêté au 10 juillet 2024 outre les intérêts au taux conventionnel de 2% par mois de retard sur le montant des sommes dues.

La SAS Levantine fait valoir que ce décompte locatif ne tient pas compte de plusieurs sommes devant être déduites en sa faveur.

S’agissant des versements qu’elle invoque, au vu des décomptes produits, il est établi que la preneuse a versé 2476,36 euros par virement le 9 septembre 2024 et 90 000 euros par virement le 19 septembre 2024.

S’agissant des charges, la SAS Levantine soutient qu’au regard des régularisations de charges intervenues pour les exercices 2018 à 2021, elle règle des provisions de charges trimestrielles trop élevées (8 974 euros), et que les provisions pour charges devraient par conséquent être réajustées et réduites à hauteur de 7 500 euros par trimestre.

Pour autant, c’est à juste titre que la bailleresse relève que la SAS Levantine ne justifie d’aucun préjudice à ce titre en ce qu’elle a contracté d’importants impayés de loyers mais aussi des charges. En outre et surtout, le tribunal relève que les régularisations sont bien effectuées par la bailleresse de sorte que les éventuelles créances résultant des régularisations des charges effectuées par la société Immobilière Générale Française sont systématiquement portées au crédit du compte locatif.
La contestation de la dette locative émise sur ce point par la SAS Levantine est donc inopérante.

La SAS Levantine conteste en outre les honoraires “ de gestion des loyers” selon elle facturés à tort par la société Immobilière Générale Française en contravention avec les dispositions de l’article R145-35 du code du commerce. Sans préciser autrement sa demande, ni fournir aucune pièce au soutien de celle-ci, elle indique dans ses conclusions que : “Ces honoraires ressortent du décompte de charges pour l’année 2018 et représentent près de 4.000 euros par an, de sorte qu’ils devraient venir en déduction du décompte fourni dans la limite de la prescription quinquennale.”

A défaut de détermination de sa demande, celle contestation ne peut valablement remettre en cause la créance locative dont se prévaut la bailleresse, étant entendu au surplus que le bail qui fait la loi des parties stipule en son article 17 que le preneur s’acquittera notamment “des frais de gestion de l’administration de l’immeuble”, notion différente de celle des “honoraires de gestion des loyers” prévue à l’article R145-35 sus visé.

La SAS Levantine soutient en troisième lieu que le décompte produit par la société Immobilière Générale Française doit être minoré d’une somme de 8 303,46 euros qui correspond à la prise en charge par son assureur d’un sinistre subi par la preneuse et que la bailleresse détient donc pour son compte.
Il résulte du courrier adressé par la société BNP Paribas Real Estate à la SAS Levantine (sa pièce 26) que la facture en règlement du sinistre s’est finalement élevée à la somme de 7749,90 euros TTC.
Or l’analyse du décompte locatif versé aux débats révèle que la somme de 7 749 euros a été créditée au compte de la société preneuse le 28 novembre 2023 sous l’intitulé “régularisation REMBRST SIN REF C2114011″, de sorte que la demande de la SAS Levantine n’est pas justifiée.

Enfin, s’il est établi qu’une saisie conservatoire a été diligentée par la société Immobilière Générale Française à l’encontre de la SAS Levantine a été fructueuse à hauteur de la somme de 126 088,12 euros et que la SAS Levantine déclare “acquiescer” à cette saisie (ce qui ne peut emporter aucun effet sur une mesure conservatoire), il n’y a pas lieu pour l’heure de déduire ce montant de la dette locative, le titre exécutoire constitué par le présent jugement devant cependant permettre l’attribution des fonds à la société Immobilière Générale Française.

Compte tenu de l’ensemble de ces observations, la SAS Levantine sera condamnée à payer à la société Immobilière Générale Française, en deniers ou quittance et se tenir compte de la déduction du montant des sommes saisies suite à la saisie conservatoire diligentée par la société Immobilière Générale Française le 11 avril 2024, la somme de 123 163,35 TTC correspondant aux arriérés de loyers et charges dus suivant décompte locatif arrêté au 19 septembre 2024.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande de délais

Il ressort des observations sus visées que le commandement de payer délivré le 12 janvier 2022 doit produire ses effets et en l’absence de paiement des sommes qui y sont visées dans le délai d’un mois, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 12 février 2022 à 24h00.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues par l’article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais de paiement, suspendre les effets de la clause résolutoire, lorsque la résiliation n’est pas constatée et prononcée par une décision judiciaire ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

En l’espèce, il y a lieu, ainsi que le sollicite la SAS Levantine, en considération de sa situation financière rendue nécessairement plus difficile par les effets de la crise sanitaire, des versements intervenus après la délivrance du commandement de payer, du montant des fonds saisis et des engagements pris envers le bailleur, d’échelonner le paiement des sommes dues, selon les modalités prévues au présent dispositif.

En conséquence de ces délais, les effets de la clause résolutoire seront suspendus mais en cas de no respect par la SAS Levantine de l’échéancier fixé dans le délai prévu ou du loyer courant passé le délai de 15 jours à compter de l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure demeurée infructueuse, la dette deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire prévue au bail reprendra de plein droit son plein effet, le bail sera résilié et la société Immobilière Générale Française pourra, sans saisir à nouveau le juge, faire procéder à l’expulsion de la SAS Levantine en vertu du présent jugement.
En ce cas, la SAS Levantine devra payer à la société Immobilière Générale Française une Indemnité d’occupation, jusqu’à la libération des locaux par la remise des clés, d’un montant égal au montant du loyer contractuel indexé, majoré des taxes et charges.

Sur les autres demandes en paiement de la société Immobilière Générale Française

Sur les intérêts au taux conventionnel

Dès lors que la SAS Levantine bénéficie de délais de paiement, il ne sera pas fait droit à la demande de la société Immobilière Générale Française de ce chef.

Sur la clause pénale

La société Immobilière Générale Française sollicite au titre de la clause pénale le paiement de la somme de 17 454,51 euros en application des stipulations de l’article 18 du contrat de bail.

En application de l’article 1152 ancien du code civil, en matière de clause pénale, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, le bail liant les parties prévoit en son article 18 que « au cas où, le bailleur défaillant serait amené à mettre en demeure le locataire défaillant à ses obligations ou à poursuivre contre lui le recouvrement des sommes qui lui seraient dues, les frais ainsi exposés seraient à la charge du PRENEUR qui s’oblige à les acquitter, ainsi qu’une somme fixée forfaitairement à 10 % du montant des sommes dues à titre de dommages et intérêts »

Eu égard au contexte de crise sanitaire ayant affecté les activités de restauration et compte tenu des efforts de paiement de la SAS Levantine, la clause susvisée est manifestement excessive et sera ramenée à la somme de 2 500 euros.

Sur les demandes accessoires

La SAS Levantine, qui succombe en grande partie à l’instance, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement au regard de l’équité à payer à la SCI Générale Immobilière Française une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

Déclare recevables les conclusions notifiées par la SCI Immobilière Générale Française et la SAS Levantine respectivement les 24 juillet et 17 septembre 2024.

Déboute la SAS Levantine de sa demande d’annulation des loyers et charges pour la période du 15 mars au 2 juin 2020 et du 30 octobre 2020 au 8 juin 2021 inclus,

Déboute la SAS Levantine de sa demande de condamnation de la SCI Générale Immobilière Française d’avoir à lui remettre un avoir de 26 939,23 euros TTC, correspondant à l’annulation de 50 % des loyers facturés sur la période du 15 mars et le 2 juin 2020 et du 30 octobre 2020 au 8 juin 2021 en considération des périodes de fermeture administrative des locaux loués, déduction faite de l’avoir accordé de 18 379,10 euros,

Dit que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 12 janvier 2022 est valable et produit tous ses effets,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur les locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5] à la date du 12 février 2022 à vingt-quatre heures, par l’effet du commandement du 12 janvier 2022 délivré par la société Immobilière Générale Française à SAS Levantine,

Condamne SAS Levantine à payer à la société Immobilière Générale Française, en deniers ou quittance et se tenir compte de la déduction à venir des sommes saisies suite à la saisie conservatoire diligentée par la société Immobilière Générale Française le 11 avril 2024 la somme de 123.163,35 TTC correspondant aux arriérés de loyers et charges dus suivant décompte locatif arrêté au 19 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire, et autorise SAS Levantine à se libérer de cette somme par l’effet de la conversion de la saisie et l’attribution des sommes à due concurrence à la société Immobilière Générale Française,

Dit, le cas échéant, qu’à défaut de règlement suivant les modalités ci dessus fixées passé le délai de quinze jours suivant l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure restée infructueuse :
– la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et recouvrable par la société Immobilière Générale Française,
– la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet et le bail sera résilié,
– la SAS Levantine devra libérer les locaux loués, de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef,
– faute pour SAS Levantine de libérer spontanément les locaux susvisés, la société Immobilière Générale Française sera immédiatement autorisée à procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
– SAS Levantine sera redevable à La société Immobilière Générale Française d’une indemnité d’occupation, jusqu’à la libération des locaux par la remise des clés, d’un montant égal au montant du loyer contractuel indexé, majoré des taxes et charges,

Rappelle qu’en ce cas le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne SAS Levantine à payer à la société Immobilière Générale Française la somme de 2 500 euros à titre de clause pénale,

Condamne SAS Levantine à payer à La société Immobilière Générale Française la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne SAS Levantine aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 12 février 2022,

Fait et jugé à Paris le 21 Novembre 2024.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME