La société BOC a rénové une maison, assurée par Lloyd’s insurance company. Après l’acquisition par M. et Mme [G] en août 2020, des désordres ont été signalés. Des travaux de reprise ont été réalisés, suivis d’une mise en demeure et d’une déclaration de sinistre. En avril 2021, un expert judiciaire a été désigné. M. et Mme [G] ont assigné plusieurs parties, demandant des condamnations pour les travaux et frais engagés. Le tribunal a rendu des décisions mitigées, rejetant certaines demandes de provision, tandis que d’autres ont été confirmées, entraînant des appels et des contestations des parties impliquées.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?

Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont définies par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article stipule que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. »

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est important de noter que les charges de copropriété deviennent exigibles après l’approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires.

Ainsi, chaque copropriétaire devient débiteur des charges approuvées, et s’il ne conteste pas cette décision dans les délais impartis, il ne peut refuser de payer les sommes dues.

Quelles sont les conséquences du non-paiement des charges de copropriété ?

Le non-paiement des charges de copropriété peut entraîner plusieurs conséquences, notamment en vertu de l’article 1231-6 du code civil, qui dispose que :

« Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Dans le cas présent, le tribunal a constaté que le non-paiement des charges par Monsieur et Madame [M] a causé un préjudice à la collectivité des copropriétaires, perturbant la trésorerie de la copropriété.

Cela a conduit à une condamnation des époux [M] à verser des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires, en raison de leur comportement réitéré et de l’impact négatif sur le bon fonctionnement de la copropriété.

Quelles sont les conditions pour obtenir des délais de paiement ?

Les conditions pour obtenir des délais de paiement sont régies par l’article 1343-5 du code civil, qui stipule que :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Dans cette affaire, le tribunal a pris en compte la situation financière des époux [M] et a décidé de leur accorder des délais de paiement.

Ils devront s’acquitter de leur dette en 24 versements, tout en continuant à payer les charges courantes.

Il est précisé que tout manquement à ces obligations pourrait entraîner la caducité de l’échelonnement et la totalité de la dette redeviendrait exigible.

Quels sont les frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété ?

Les frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété sont régis par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui précise que :

« Sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire. »

Cependant, ces frais ne peuvent être retenus que si la mise en demeure a été effectuée selon les modalités requises.

Dans cette affaire, le tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de remboursement des frais de recouvrement, car il n’a pas justifié d’une mise en demeure conforme.

Quelles sont les implications de l’exécution provisoire dans ce litige ?

L’exécution provisoire est de droit, comme le rappelle le tribunal dans sa décision. Cela signifie que les décisions rendues peuvent être exécutées immédiatement, même si elles sont susceptibles d’appel.

Cette disposition est prévue par l’article 514 du code de procédure civile, qui stipule que :

« L’exécution provisoire est de droit, sauf disposition contraire. »

Dans ce cas, le tribunal a ordonné l’exécution provisoire des condamnations, ce qui permet au syndicat des copropriétaires de récupérer les sommes dues sans attendre l’issue d’un éventuel appel.

Cela souligne l’importance de la protection des créanciers dans le cadre des litiges relatifs aux charges de copropriété.