AFFAIRE N° RG 22/04229 – N° Portalis DB3S-W-B7G-WEGJ
N° de MINUTE : 24/00689
Chambre 6/Section 4

JUGEMENT DU 25 NOVEMBRE 2024

Madame [M] [Y]
[Adresse 8]
[Localité 14]
représentée par Me Ambre Dhikra NAHDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1442

DEMANDEUR

C/

La société MSIG INSURANCE EUROPE AG
Adresse du siège social : [Adresse 16]
[Localité 5] ( ALLEMAGNE)
Adresse en FRANCE :
[Adresse 6]
[Localité 9]
représentée par Me Nancy DUBOIS, CABINET BAUM & CIE, SELAS BOIZEL DUBOIS FENNI ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0491

Monsieur [U] [I]
[Adresse 1]
[Localité 15]
représenté par Me Zoubir BEHLOUL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 100

La S.A. SOGESSUR
[Adresse 18]
[Adresse 18]
[Localité 13]
représentée par Maître Carine LE BRIS-VOINOT de la SELARL LBVS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0434
La compagnie CNP ASSURANCES IARD ( LA BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD) es qualité d’assureur de Madame [R] [E] [F]
[Adresse 3]
[Localité 12]
représentée par Maître Bérangère MONTAGNE, AGMC AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0430

La S.A. BPCE ASSURANCES
[Adresse 11]
[Localité 10]
représentée par Me Sophie DUGUEY, CABINET DUGUEY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0229

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUÉ [Adresse 4]- [Localité 17] représenté par son syndic, le cabinet LEPINAY MALET
[Adresse 7]
[Localité 9]
représentée par Me Aurélie HERVÉ, INFINITY AVOCATS AARPI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0235

La S.A. CARDIF IARD es qualité d’assureur de Monsieur [U] [I]
[Adresse 2]
[Localité 9]
non comparante

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Président : Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente
Assesseurs : Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge
Monsieur François DEROUAULT, Juge

Assistés aux débats : Madame Reine TCHICAYA, Greffier

DÉBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 30 Septembre 2024 du tribunal judiciaire de Bobigny, tenue par Madame Charlotte THIBAUD, Présidente de la formation de jugement, et Messieurs David BRACQ-ARBUS et François DEROUAULT juges, assistés de Mme Madame Reine TCHICAYA, greffier.

Madame Charlotte THIBAUD, Présidente, a rédigé le jugement rendu.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 Novembre 2024.

JUGEMENT

La présente décision est prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, signée par Madame Charlotte THIBAUD, assistée de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

Madame [M] [Y] est propriétaire non occupante d’un appartement situé au rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 17] (93) pour lequel elle a souscrit une assurance auprès de la SA BPCE ASSURANCES IARD.

Monsieur [U] [I] est propriétaire non occupant de l’appartement situé au-dessus de celui appartenant à Madame [Y], pour lequel il a souscrit une assurance auprès de la SA CARDIF IARD et qu’il a donné en location successivement à Monsieur [D] [P], assuré auprès de la SA SOGESUR et à Madame [R] [E] [F], assurée auprès de la SA LA BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 17], représenté par son syndic la SASU LEPINAY MALET est assuré auprès de la société de droit allemand MSIG INSURANCE EUROPE AG.

Le 17 août 2019, l’appartement de Madame [Y] a subi un dégât des eaux.

Le 23 septembre 2019, Madame [Y] a fait une déclaration de sinistre auprès de son assureur.

Faisant suite à une expertise privée diligentée par son assureur estimant que le dégât des eaux avait pour origine des fuites en toiture et des fuites en provenance de la douche de l’appartement du dessus, Madame [Y] a réclamé la somme de 14.487,28 € au titre des travaux de remise en état, tandis que la SA BPCE ASSURANCES IARD a proposé la somme de 3.369,08  €.

C’est dans ces conditions que par actes d’huissier de justice en date du 04 avril 2022, Madame [M] [Y] a assigné son assureur la SA BPCE ASSURANCES IARD, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 17], représenté par son syndic la SASU ORALIA LEPINAY MALET et l’assureur de ce dernier la société de droit allemand MSIG INSURANCE EUROPE AG devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 32.487,28 € au titre des travaux de remise en état et des pertes locatives.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 22-4229.

Par actes d’huissier de justice en date du 21 novembre 2023, la SA BPCE ASSURANCES IARD a fait assigner en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Bobigny, la SA CARDIF IARD, en sa qualité d’assureur de Monsieur [U] [I], la SA SOGESSUR, en sa qualité d’assureur de Monsieur [D] [P], la SA BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD en sa qualité d’assureur de Madame [R] [E] [F], aux fins de les voir condamnées in solidum avec les autres défendeurs à la garantir de toutes les condamnations pouvant être prononcées à son encontre.

Les deux procédures ont été jointes sous le numéro RG 22-4229.

Par ordonnance en date du 23 octobre 2023, le juge de la mise en état a, sur demande de la SA BPCE ASSURANCES IARD, enjoint à Monsieur [U] [I] de produire le(s) contrat(s) de bail d’habitation consenti(s) à Monsieur [P] sur l’appartement situé au 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 17] ainsi que les attestations d’assurance multirisque habitation souscrites par Monsieur [P] et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant une durée de deux mois.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 juin 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 30 septembre 2024.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 09 juin 2024, Madame [M] [Y] demande au tribunal de :

« Dire et juger Madame [Y] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions;

Dire et Juger que la responsabilité de la société BPCE assurance est engagée,

Dire et Juger que la responsabilité du Syndicat des Copropriétaire [J] [K] représenté par son syndic le Cabinet LEPINAY MALET est engagée,

Vu le contrat de garantie du 25 mai 2016 et les articles 1103 et 1104 du Code civil :

Fixer l’indemnité contractuelle allouée à Madame [M] [Y] au titre de la perte des loyers à la somme de 9.000 €,

Fixer l’indemnité contractuelle incombant à Madame [M] [Y] au titre des dommages matériels résultant du dégât des eaux survenu le 17 août 2019 à la somme de 14.487,28 € aux fins de remise en état du bien à l’identique avant sinistre,

En conséquence,
Condamner la société BPCE assurance à verser à Madame [M] [Y] la somme de 9.000€ au titre de sa perte locative conformément au contrat de garantie du 25 mai 2016 ;

Condamner la société BPCE assurance à verser à Madame [M] [Y] la somme de 14.487,28 € au titre des dommages matériels aux fins de remise en état du bien à l’identique avant sinistre,
Condamner le Syndicat des copropriétaires [J] [K] représenté par son syndic en exercice le Cabinet LEPINAY MALLET et son assureur en responsabilité la société MSIG INSURANCE EUROPE à verser à Madame [M] [Y] la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts,

Subsidiairement, si le tribunal estime la responsabilité de Monsieur [U] [I] engagée:

Condamner Monsieur [U] [I] et son assureur de responsabilité la société CARDIF IARD à relever et garantir la société BPCE assurance et le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice le Cabinet LEPINAY MALLET, et son assureur en responsabilité la société MSIG INSURANCE EUROPE,

Condamner in solidum la société BPCE assurance, le Syndicat des copropriétaires [J] [K] représenté par son syndic en exercice le Cabinet LEPINAY MALLET et son assureur en responsabilité la société MSIG INSURANCE EUROPE, Monsieur [U] [I] et son assureur de responsabilité la société CARDIF IARD à verser à Madame [M] [Y] la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 31 mai 2024, la SA BPCE ASSURANCES IARD en sa qualité d’assureur de Madame [Y], demande au tribunal de :

« Vu les articles 1103, 1104 et 1231-1 du Code civil,

– FIXER l’indemnité contractuelle revenant à Madame [M] [Y] au titre du dégât des eaux survenu le 17 août 2019 à la somme de 3.369,08 € TTC au titre des dommages matériels ;

– FIXER l’indemnité contractuelle revenant à Madame [M] [Y] au titre des pertes de loyers à la somme de :

3.000 € à titre principal
9.000 € à titre infiniment subsidiaire

Vu l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et l’article 1242 alinéa 1er du Code civil,

– DIRE ET JUGER que la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 17], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet LEPINAY MALET, est engagée ;

Vu l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, l’article 1242 alinéa 1er du Code civil et la théorie des troubles anormaux du voisinage,

– DIRE ET JUGER que la responsabilité de Monsieur [U] [I] est engagée ;

Vu l’article 1242 alinéa 1er du Code Civil, l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et le décret n°87-712 du 26 août 1987,

– DIRE ET JUGER que la responsabilité de Monsieur [D] [P] est engagée ;

– DIRE ET JUGER que la responsabilité de Madame [R] [E] [F] est engagée ;

En conséquence,

Vu l’article L. 124-3 du Code des Assurances,

– CONDAMNER in solidum le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 17], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet LEPINAY MALET, et son assureur de responsabilité, la société MSIG INSURANCE EUROPE AG, Monsieur [U] [I] et son assureur de responsabilité, la société CARDIF IARD, la société SOGESSUR, en qualité d’assureur de Monsieur [D] [P], et la société LA BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD, en qualité d’assureur de Madame [R] [E] [F],, à relever et garantir indemne la société BPCE ASSURANCES de toutes condamnations prononcées à son encontre;

– REJETER le surplus des demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de la société BPCE ASSURANCES IARD ;

– CONDAMNER in solidum le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 17], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet LEPINAY MALET, son assureur de responsabilité, la société MSIG INSURANCE EUROPE AG, Monsieur [U] [I], et son assureur de responsabilité, la société CARDIF IARD, la société SOGESSUR, en qualité d’assureur de Monsieur [D] [P], et la société LA BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD, en qualité d’assureur de Madame [R] [E] [F], à verser à la société BPCE ASSURANCES une indemnité d’un montant de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

– CONDAMNER in solidum le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 17], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet LEPINAY MALET, son assureur de responsabilité, la société MSIG INSURANCE EUROPE AG, Monsieur [U] [I], et son assureur de responsabilité, la société CARDIF IARD, la société SOGESSUR, en qualité d’assureur de Monsieur [D] [P], et la société LA BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD, en qualité d’assureur de Madame [R] [E] [F], aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Sophie DUGUEY, Avocat aux offres de droit, au visa de l’article 699 du Code de Procédure Civile.»

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA 03 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 17] demande au tribunal de :

« Déclarer Madame [M] [Y] et BPCE ASSURANCES mal fondés en leurs demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] [Localité 17],

Déclarer plus généralement toute partie mal fondée en ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] [Localité 17],

Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] [Localité 17] recevable et bien fondé en ses demandes,

En conséquence, y faisant droit,

Juger que les demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] [Localité 17] ne reposent sur aucun rapport d’expertise judiciaire et que les rapports de recherche de fuite ont été établis de façon non contradictoire,

Juger qu’il n’est pas établi par les pièces versées aux débats que les prétendues infiltrations en toiture seraient la cause des désordres,

En toutes hypothèses, juger que les désordres sont, au moins partiellement, liés au défaut d’étanchéité du bac de douche situé dans l’appartement du 1er étage appartenant à Monsieur [U] [I] et à un défaut de ventilation de l’appartement de Madame [Y],

Juger que Madame [M] [Y] ne démontre ni la prétendue insalubrité de son logement ni la prétendue impossibilité de l’occuper,

Déclarer Madame [M] [Y] mal fondée à solliciter une double indemnisation de son préjudice matériel (par son assureur habitation et par le syndicat des copropriétaires),

Juger que les préjudices invoqués par Madame [M] [Y] sont contestables en leur montant,

En conséquence,

Débouter Madame [M] [Y], BPCE ASSURANCES ou tout autre partie de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] [Localité 17],

Juger que Monsieur [U] [I] (en sa qualité de propriétaire) Monsieur [D] [P] et Madame [R] [E] [C] (en leur qualité de locataires successifs) n’ont pas respecté leurs obligations réciproques d’entretien de leur appartement et/ou logement,

En conséquence,

Rejeter la demande de mise hors de cause formée par Monsieur [U] [I], par LA BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD (CNP ASSURANCES IARD) et par SOGESSUR,

En toutes hypothèses,

Condamner in solidum Monsieur [U] [I], la société CARDIF IARD (assureur de Monsieur [U] [I]), Monsieur [D] [P], SOGESSUR (assureur de Monsieur [D] [P]), Madame [R] [E] [C], LA BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD (CNP ASSURANCES IARD) (assureur de Madame [R] [E] [C]) et la société MSIG INSURANCE EUROPE à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] [Localité 17] de l’ensemble des condamnations pouvant être prononcées à son encontre,

Condamner in solidum Madame [M] [Y], BPCE ASSURANCES, Monsieur [U] [I], CARDIF IARD, (assureur de Monsieur [U] [I]), Monsieur [D] [P], SOGESSUR (assureur de Monsieur [D] [P]), Madame [R] [E] [C] et LA BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD (CNP ASSURANCES IARD) (assureur de Madame [R] [E] [C]) à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] [Localité 17], la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

Condamner tout succombant aux entiers dépens. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 31 mai 2024, la société de droit allemand MSIG INSURANCE EUROPE AG, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 17], demande au tribunal de:
« A titre principal :

DEBOUTER Madame [Y] et la société BPCE ASSURANCES de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société MSIG INSURANCE EUROPE AG,

DEBOUTER plus généralement toute partie de toute demande formulée à l’encontre de la société MSIG INSURANCE EUROPE AG,

Subsidiairement :

JUGER que les demandes formulées par Madame [Y] au titre des dommages immobiliers et mobiliers allégués sont infondées en leur principe et en leur quantum,

JUGER que la demande formulée par Madame [Y] au titre de la perte locative alléguée est infondée en son principe et en leur quantum,

DEBOUTER Madame [Y] et la société BPCE ASSURANCES de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société MSIG INSURANCE EUROPE AG,

Plus subsidiairement :

Limiter la somme susceptible d’être allouée à Madame [Y] au titre des dommages immobiliers et mobiliers à 3.000 euros,

Limiter la somme susceptible d’être allouée à Madame [Y] au titre de la perte locative à 3.000 euros,

A titre infiniment subsidiaire :

CONDAMNER solidairement Monsieur [I], son assureur, la société CARDIF IARD, la société SOGESSUR, es qualités d’assureur de Monsieur [P], et la société BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD, es qualités d’assureur de Madame [E] [F], à relever et garantir MSIG de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

En tout état de cause,

CONDAMNER Madame [Y], et/ou tout autre partie succombante le cas échéant, à payer une indemnité de 5.000 euros à la société MSIG INSURANCE EUROPE AG, au visa des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTER Madame [Y], BPCE ASSURANCES et/ou toute autre partie le cas échéant, de sa demande formulée à l’encontre de la société MSIG INSURANCE EUROPE AG à ce titre,

CONDAMNER Madame [Y], et/ou tout autre partie succombante le cas échéant, aux dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Nancy DUBOIS, Avocat aux offres de droit, au visa des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.»

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 19 juin 2023, Monsieur [U] [I] demande au tribunal de :
« déclarer Monsieur [U] [I] hors de cause.
débouter la BPCE Assurances de l’ensemble de ses demandes fin et conclusions.
la condamner à payer à Monsieur [U] [I] la somme de 2.000 €sur le fondement de l’article 00 du CPC.
La condamner également aux entiers dépends »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 05 mars 2024, la SA SOGESSUR, en sa qualité d’assureur de Monsieur [D] [P], demande au tribunal de :
« DEBOUTER la société BPCE et toutes autres parties des demandes formulées à l’encontre de la société SOGESSUR, les garanties de cette dernière ne pouvant être mobilisées.

Subsidiairement, en cas de condamnation solidaire prononcée à l’encontre de la société SOGESSUR,

LIMITER à 907,80 euros la part contributive de la société SOGESSUR s’agissant des dommages matériels et à 1.500 € (soit 2 mois de loyers correspondant à la période du 30 janvier au 1er avril 2020) au titre de la perte locative.

Et en tout état de cause,

CONDAMNER la société BPCE ou toute autre partie succombante au paiement d’une somme
de 3.000€ au profit de la société SOGESSUR, en vertu des dispositions de l’article 700 du code
de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ».

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 05 mars 2024, la SA BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD, en sa qualité d’assureur de Madame [R] [E] [F] demande au tribunal de :
« DEBOUTER la BPCE ASSURANCES IARD de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre la CNP ASSURANCES IARD,
– PRONONCER la mise hors de cause de la CNP ASSURANCES IARD,
– CONDAMNER la BPCE ASSURANCES IARD aux entiers dépens, ainsi qu’à la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC au profit de la CNPASSURANCES IARD. »

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Assignée par remise à personne habilitée, la SA CARDIF IARD n’a pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2024.

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

En outre, la « mise hors de cause » ne correspond en soi juridiquement ni à une prétention ni à un moyen de défense. Dépourvue de portée juridique en elle-même, elle ne peut être que la conséquence d’un rejet des demandes au fond ou de leur irrecevabilité, l’examen d’une exception de procédure relevant pour sa part exclusivement de la compétence du juge de la mise en état conformément à l’article 771 du code de procédure civile. L’analyse des arguments de tous défendeurs conditionne ainsi tant la qualification de ses moyens au sens de l’article 12 du code de procédure civile que le stade de leur examen.

Sur les demandes principales de Madame [Y]

A l’encontre de la SA BPCE ASSURANCES IARD

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 16 du code de procédure civile, selon lequel le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, hormis les cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, peu important qu’elle l’ait été en présence de celle-ci. (C. Cass chambre mixte 28 septembre 2012 n°2012-22400 ; C. Cass. 3ème 14 mai 2020 n°19-16.278 ; C. Cass 3ème 1er octobre 2020 n°19-18.797).

En l’espèce, Madame [Y] a souscrit une police d’assurance multirisques habitation n°008651499 le 25 mai 2016, qui mentionne expressément que l’assurée reconnaît avoir pris connaissance et accepté les conditions générales n°861D.

Aux termes de l’article 5.3 de ces conditions générales, intitulé « garantie dégât des eaux », la SA BPCE ASSURANCES IARD indemnise les « dommages matériels causés directement par l’eau aux biens immobiliers ou mobiliers assurés quand ceux-ci proviennent :
De fuites, ruptures ou débordements accidentels : des conduites d’eau intérieures non enterrées, des installations de chauffage central, des appareils à effet d’eau, c’est-à-dire reliés au circuit de distribution et d’évacuation d’eau (baignoire, lavabos, lave-linge, radiateur non électrique …), Des chéneaux, gouttières, descentes d’eaux pluviales, (…)d’infiltrations au travers de toitures ; d’infiltrations au travers des carrelages et joints d’étanchéité (situés ou non au pourtour des installations sanitaires) (…) ».
Il résulte du constat amiable dégâts des eaux signé le 20 septembre 2019 par Madame [Y] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 17], ainsi que du rapport d’expertise amiable rédigé par le cabinet Sedgwick le 28 janvier 2022 et de la recherche de fuite effectuée par la SAS BELFOR le 30 janvier 2020, que l’ensemble des murs et du plafond de la salle de bain ainsi que les hauts de mur et plafond de la chambre au niveau de l’entrée de la salle de bain présentent un taux d’humidité anormal, proche de la saturation.

Ces mêmes documents ainsi que la note technique rédigée par Monsieur [G] [H], ingénieur, le 06 juin 2022, établissent que les désordres qui affectent la salle de bain ont pour origine des infiltrations par la toiture de la salle de bain qui présente un trou et que les désordres qui affectent la chambre ont pour origine la douche située dans l’appartement du dessus.
La SA BPCE ASSURANCES IARD doit donc sa garantie à son assurée au titre des désordres constatés dans l’appartement de Madame [Y], ce qu’au demeurant elle ne conteste pas.
En revanche, les parties s’opposent sur le montant de l’indemnisation dû à Madame [Y] par son assurance.

En l’occurrence, selon l’article 7.2 c des conditions générales n°861D, intitulé « comment sont estimés les dommages ? », « si les biens immobiliers endommagés ne sont pas encore reconstruits ou réparés : l’estimation de l’indemnité est établie par corps de métier sur la base du coût de reconstruction ou de réparation, vétusté déduite, et ne tient pas compte de leur valeur historique ou artistique. Cette indemnité ne peut excéder la valeur vénale du bien sinistré. ».

Aux termes du rapport rédigé par le cabinet Sedgwick le 28 janvier 2022, la SA BPCE ASSURANCES IARD évalue les travaux de réparation à la somme de 3513,95 € après déduction de la vétusté et fait valoir que la somme réclamée par Madame [Y] ne peut être retenue, car elle porte également sur des travaux d’amélioration qui ne sont pas garantis.

Il résulte du devis émis le 08 octobre 2021 par la SASU LES RENOVATIONS LAMBLIN, corroboré par la note d’expertise établie par Monsieur [G] [H] le 06 juin 2022 que le coût des travaux réparatoires s’établi à la somme de 7.240,25 € HT soit 7.964,27 € TTC après déduction d’une part, des prestations constituant non un remplacement à l’identique mais une amélioration (la dépose du lino alors que les revêtements de sol ne sont pas affectés par le dégât des eaux dénoncé, les modifications des arrivées d’eau, les modifications des évacuations d’eau, les modifications électriques, le carrelage au sol alors que les revêtements de sol ne sont pas affectés par le dégât des eaux dénoncé, la douche en lieu et place d’une baignoire, la fourniture et la pose d’une meuble vasque, celui en place n’étant pas affecté par le dégât des eaux dénoncé, la fourniture et la pose d’un miroir celui en place n’étant pas affecté par le dégât des eaux dénoncé, la fourniture et la pose d’un wc suspendu en lieu et place d’un wc non suspendu, la fourniture, la pose d’un sèche-serviette alors qu’il n’existe pas de sèche-serviette et la fourniture et la pose d’un bloc porte alors que celui en place n’est pas affecté par le dégât des eaux dénoncé) et d’autre part, de la vétusté.

En outre, l’article 7.3 des conditions générales n°861D prévoit que lorsqu’ils sont la conséquence des dommages matériels causés aux biens assurés par un des évènements couverts par l’une des garanties du chapitre « Les garanties de Dommages et d’assistance », ce qui est le cas du présent dégât des eaux, sont également remboursés les loyers non perçus pendant la remise en état des bâtiments sinistrés, et ce pour une durée maximale d’un an, si le locataire n’est plus tenu de poursuivre leur paiement et à la condition que ces pertes de loyer soient justifiées par un contrat de location souscrit avant le sinistre.

Madame [Y] justifie par la production d’un contrat de bail conclu le 1er août 2019 avec Monsieur [N] [V] ainsi que par la lettre de résiliation de ce dernier en date du 18 août 2019, que l’appartement situé [Adresse 4] à [Localité 17] était loué avant le sinistre moyennant un loyer mensuel de 750 € hors charges et que son locataire a résilié le bail dès le 18 août 2019 en raison du dégât des eaux subi le 17 août 2019.

Il est également établi que les travaux de remise en état ne pouvaient être effectués avant la réparation du toit à l’origine du sinistre, réparations qui ont été réalisées le 16 septembre 2021 par la copropriété.

Dès lors, la SA BPCE ASSURANCES IARD sera condamnée à payer à Madame [Y] au titre de la perte de loyer, plafonnée à un an, la somme de 9.000 € (750 € x 12 mois).

En conséquence, la SA BPCE ASSURANCES IARD sera condamnée à payer à Madame [Y] au titre de la réparation du dégât des eaux survenu le 17 août 2019, les indemnités suivantes :
7.964,27 € au titre des dommages matériels ; 9.000 € au titre de la perte de loyers.
A l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 17] et de son assureur la société de droit allemand MSIG INSURANCE EUROPE AG

Selon l’article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1er juin 2020, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En application de ce texte, la responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

La responsabilité qui pèse sur le syndicat des copropriétaires en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est une responsabilité objective. Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers. Pour une exonération totale, la faute de la victime ou du tiers doit avoir causé l’entier dommage (3e civ., 3 déc. 2020, pourvoi n° 19-12.871 et n° 19-12-125 ; 3e civ., 9 mai 2019, pourvoi n° 18-13.670).

Dans le silence de l’ordonnance du 30 octobre 2019 ayant réformé l’article 14, ces causes dégagées par la jurisprudence sous l’ancienne rédaction de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 demeurent valables.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 16 du code de procédure civil, selon lequel le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, hormis les cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, peu important qu’elle l’ait été en présence de celle-ci. (C. Cass chambre mixte 28 septembre 2012 n°2012-22400 ; C. Cass. 3ème 14 mai 2020 n°19-16.278 ; C. Cass 3ème 1er octobre 2020 n°19-18.797).

En l’espèce, il résulte du constat amiable dégâts des eaux signé le 20 septembre 2019 par Madame [Y] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 17] représenté par son syndic, ainsi que du rapport d’expertise amiable rédigé par le cabinet Sedgwick le 28 janvier 2022, de la recherche de fuite effectuée par la SAS BELFOR le 30 janvier 2020 et du procès-verbal de constatation signé le 25 janvier 2022 par les experts mandatés par la SA BPE ASSURANCES et la compagnie MSIG INSURANCE EUROPE AG, que les désordres subis dans la salle de bain de l’appartement de Madame [Y] ont pour origine des infiltrations par la toiture.

Il est également établi que le syndicat des copropriétaires a fait procéder à la réparation de la toiture le 16 septembre 2021.

Bien qu’aucune des parties n’ait jugé utile de produire le règlement de copropriété dans son intégralité, selon l’extrait du règlement de copropriété fourni par Madame [Y], les couvertures de l’immeuble sont des parties communes.

Par contre, le rapport émis par le cabinet Sedgwick le 28 janvier 2022 qui reprend les conclusions de la recherche de fuite effectuée par la SAS BELFOR le 30 janvier 2020 n’est corroboré par aucune autre pièce s’agissant de déterminer si la fuite qui provoque des désordres dans la chambre de l’appartement de Madame [Y] provient d’une partie commune ou d’une partie privative. En effet, aux termes de sa note du 06 juin 2022, Monsieur [G] [H] relève que les mesures d’humidité indiquent une persistance des infiltrations au droit du passage de porte entre la salle de bain et la chambre démontrant que la fuite en provenance de la douche du 1er étage est toujours active, mais il souligne qu’une recherche de fuite approfondie doit être menée pour déterminer si elle est d’ordre privatif ou commun.

Dans ces conditions il est suffisamment démontré que les désordres relatifs à l’humidité excessive dans le plafond et les murs de la salle de bain de l’appartement de Madame [Y] trouvent leur origine dans une partie commune à savoir la toiture de l’immeuble, sans que le syndicat des copropriétaires démontre l’existence d’une faute d’un tiers, d’une faute de la victime ou d’un cas de force majeure qui lui permettrait de s’exonérer même partiellement de sa responsabilité.

En revanche, il n’est pas établi que les désordres relatifs à l’humidité excessive dans la chambre de l’appartement de Madame [Y] trouvent leur origine dans une partie commune.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires engage de plein droit sa responsabilité à l’égard de Madame [Y] uniquement au titre des désordres affectant la salle de bain.

Madame [Y] réclame la somme de 10.000 € de dommages et intérêts, estimant que la gestion hasardeuse du sinistre par la copropriété, qui a tardé à réparer la toiture, a entraîné pour elle une importante perte financière dès lors que les travaux de rénovation qu’elle avait précédemment engagés ont été perdus.

Or, si elle produit une facture n°17/152 émise le 09 décembre 2017 par la SARL CG relative à la rénovation d’un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 17] d’un montant de 14.003 € TTC, il résulte de l’examen des pièces versées aux débats que le dégât des eaux n’a pas dégradé tout l’appartement et que le syndicat des copropriétaires n’est responsable que des dégâts causés à la salle de bain. De plus, la facture n°17/152 émise le 09 décembre 2017 par la SARL CG ne précise pas le montant des prestations relatives à la salle de bain, de sorte que Madame [Y] sera déboutée de ses demandes à ce titre.

En outre, Madame [Y] allègue également d’un préjudice de jouissance résultant de l’impossibilité de louer son appartement.

Si le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 17] est responsable du dégât des eaux subi par Madame [Y], le préjudice tiré de la perte de loyers dont elle se prévaut s’analyse en une perte de chance de pouvoir percevoir des loyers par la relocation des lieux litigieux.

Il ressort du rapport de recherche de fuite établi par la société BELFOR le 30 janvier 2020, des photographies qui l’illustrent ainsi que de la note technique rédigée par Monsieur [G] [H] le 06 juin 2022 que le lambris en bois du plafond de la salle de bain est détérioré, que les murs sont saturés d’eau et que l’isolation présente également des marques de détérioration.

Il résulte par ailleurs, de la lettre de résiliation de bail adressé par le locataire de Madame [Y] le 18 août 2019, que celui-ci a quitté l’appartement car « le logement est totalement insalubre dû à un dégât des eaux constaté en date du 17 août 2019 ».

Il est également établi que la toiture n’a été réparée que le 16 septembre 2021, faisant ainsi obstacle à tout travaux de remise en état de la salle de bain et donc à la possibilité de remettre l’appartement en location, car il n’est pas sérieusement soutenable qu’un appartement puisse être loué sans une salle de bain en état.

Il convient de souligner que le syndicat des copropriétaires par le biais de son syndic a signé le constat amiable de dégât des eaux le 20 septembre 2019 aux termes duquel il reconnaît que l’origine provient d’infiltration en toiture lui appartenant. Le syndicat des copropriétaires était donc parfaitement informé dès le 20 septembre 2019 de l’existence et de l’origine de ce dégât des eaux et par voie de conséquence, il lui appartenait d’y mettre fin, ce qu’il n’a fait que deux ans plus tard.

Toutefois, la chance étant par nature aléatoire, la réparation de sa perte doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’elle aurait procuré si elle s’était réalisée. L’indemnisation doit donc prendre en compte l’aléa, d’une manière plus ou moins importante selon les chances de succès qu’avait la victime. Les dommages-intérêts ne doivent donc représenter qu’une fraction, plus ou moins importante selon la probabilité, de l’avantage espéré.

Or, faute d’avoir pu identifier avec certitude l’origine privative ou commune de la fuite provenant de la douche située dans l’appartement du dessus et en l’absence de réparation de cette fuite, Madame [Y] n’avait aucune chance de pouvoir remettre en location son bien et d’ailleurs, n’a pas remis son bien en location même après les travaux de réparation de la toiture.

En conséquence, elle sera déboutée de ses demandes indemnitaires tant à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 17] qu’à l’égard de son assureur la société de droit allemand MSIG INSURANCE EUROPE AG.

Sur les appels en garantie de la SA BPCE ASSURANCES IARD

A l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 17] et de son assureur la société de droit allemand MSIG INSURANCE EUROPE AG

Ainsi qu’il a été préalablement démontré, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 17] est responsable de plein droit des désordres qui affectent la salle de bain de l’appartement de Madame [Y], car ils ont pour origine une partie commune à savoir la toiture.

La société de droit allemand MSIG INSURANCE EUROPE AG ne conteste pas être l’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 17] et elle n’avance ni ne justifie d’aucune clause limitative ou d’exclusion de garantie.

Dans ces conditions, la SA BPCE ASSURANCES IARD est fondée à solliciter que le syndicat des copropriétaires et son assureur la garantisse in solidum des condamnations prononcées à son encontre à ce titre.

A l’encontre de Monsieur [U] [I], de Monsieur [D] [P] et de Madame [R] [E] [F]

En l’absence de toute démonstration probante de l’origine privative ou commune de la fuite émanant de l’appartement du 1er étage, la responsabilité de Monsieur [U] [I], de Monsieur [D] [P] et de Madame [R] [E] [F] ne peut être retenue.

En conséquence, la SA BPCE ASSURANCES IARD sera déboutée de ses appels en garantie à ce titre.

Sur les appels en garantie du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 17]

A l’encontre de son assureur, la société de droit allemand MSIG INSURANCE EUROPE AG

Bien qu’aucune des parties n’ait jugé utile de produire la police d’assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 17], la société de droit allemande MSIG INSURANCE EUROPE AG ne conteste pas être l’assureur de ce dernier.

Elle ne fait valoir, ni ne justifie d’aucune clause de limitation ou d’exclusion de garantie.

En conséquence, elle sera condamnée à garantir son assuré de la condamnation intervenue à son encontre au bénéfice de la SA BPCE ASSURANCE IARD.

A l’encontre de Monsieur [U] [I], de Monsieur [D] [P] et de Madame [R] [E] [F] et de leurs assureurs

En l’absence de toute démonstration probante de l’origine privative ou commune de la fuite émanant de l’appartement du 1er étage, la responsabilité de Monsieur [U] [I], de Monsieur [D] [P] et de Madame [R] [E] [F] ne peut être retenue et par suite leurs assureurs ne doivent pas leurs garanties.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 17] sera débouté de ses appels en garantie à ce titre.

Sur les appels en garantie de la société de droit allemand MSIG INSURANCE EUROPE AG

En l’absence de toute démonstration probante de l’origine privative ou commune de la fuite émanant de l’appartement du 1er étage, la responsabilité de Monsieur [U] [I], de Monsieur [D] [P] et de Madame [R] [E] [F] ne peut être retenue et par suite leurs assureurs ne doivent pas leurs garanties.

En conséquence, la société de droit allemand MSIG INSURANCE EUROPE AG sera déboutée de ses appels en garantie à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à titre principale, la société de droit allemand MSIG INSURANCE EUROPE AG sera condamnée aux dépens dont distraction pour ceux la concernant au bénéfice de Maître Sophie DUGUEY conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la société de droit allemand MSIG INSURANCE EUROPE AG à payer Madame [M] [Y] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas faire droit aux autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SA BPCE ASSURANCES IARD à payer à Madame [M] [Y] la somme de 7.964,27 € (sept mille neuf cent soixante-quatre euros et vingt-sept centimes) au titre des dommages matériels ;

CONDAMNE la SA BPCE ASSURANCES IARD à payer à Madame [M] [Y] la somme de 9.000 € (neuf mille euros) au titre de la perte de loyers ;

DÉBOUTE Madame [M] [Y] ses demandes indemnitaires à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 17] et de son assureur la société de droit allemand MSIG INSURANCE EUROPE AG ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 17] et la société de droit allemand MSIG INSURANCE EUROPE AG à garantir la SA BPCE ASSURANCES IARD des condamnations intervenues ci-dessus au bénéfice de Madame [Y] ;

DÉBOUTE la SA BPCE ASSURANCES IARD de ses appels en garantie à l’encontre de Monsieur [U] [I], de Monsieur [D] [P] et de Madame [R] [E] [F] ;

CONDAMNE la société de droit allemand MSIG INSURANCE EUROPE AG à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 17] de la condamnation intervenue ci-dessus au bénéfice de la SA BPCE ASSURANCE IARD ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 17] de ses appels en garantie à l’encontre de Monsieur [U] [I], de Monsieur [D] [P] et de Madame [R] [E] [F], de la SA CARDIF IARD, de la SA SOGESSUR et de la SA LA BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD ;

DÉBOUTE la société de droit allemand MSGI INSURANCE EUROPE AG de ses appels en garantie à l’encontre de Monsieur [U] [I], de Monsieur [D] [P] et de Madame [R] [E] [F], de la SA CARDIF IARD, de la SA SOGESSUR et de la SA LA BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD ;

CONDAMNE la société de droit allemand MSIG INSURANCE EUROPE AG aux dépens dont distraction, pour ceux la concernant, au bénéfice de Maître Sophie DUGUEY conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société de droit allemand MSIG INSURANCE EUROPE AG à payer à Madame [M] [Y] la somme de 3000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute a été signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT