Par acte authentique du 19 décembre 2019, M. [P] [Y] a promis de vendre une propriété à la société SVM PROMOTION pour 1 700 000 euros, sous condition d’obtention d’un permis de construire. Après plusieurs avenants, le délai de réalisation a été prolongé jusqu’au 30 juin 2021. Le 6 juillet 2021, M. [P] [Y] a sommé la société de signer l’acte de vente, mais un procès-verbal de carence a été dressé le 13 juillet. En septembre 2022, il a assigné en justice plusieurs sociétés pour obtenir une indemnisation de 985 405,60 euros, incluant l’indemnité d’immobilisation.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conséquences de la non-réalisation de la promesse de vente sur l’indemnité d’immobilisation ?

La non-réalisation de la promesse de vente entraîne des conséquences financières pour le bénéficiaire, notamment le versement d’une indemnité d’immobilisation.

Selon l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». En l’espèce, les parties avaient convenu d’un montant d’indemnité d’immobilisation de 85 000 euros, stipulée en cas de non-réalisation de la promesse due à la faute du bénéficiaire, toutes les conditions suspensives étant réalisées.

Il est établi que toutes les conditions suspensives, y compris l’obtention du permis de construire, ont été remplies. Le notaire a constaté cette situation dans un procès-verbal de carence, confirmant que la société [Localité 5] [Adresse 6] n’a pas levé l’option dans le délai imparti.

Ainsi, la société [Localité 5] [Adresse 6] est tenue de verser l’indemnité d’immobilisation de 85 000 euros à M. [P] [Y], conformément aux stipulations contractuelles.

Comment la solidarité entre les sociétés SVM PROMOTION et [Localité 5] [Adresse 6] est-elle justifiée ?

La solidarité entre les sociétés SVM PROMOTION et [Localité 5] [Adresse 6] est fondée sur les stipulations de la promesse de vente et les dispositions du Code de commerce.

L’article L. 221-1 du Code de commerce précise que « les associés en nom collectif ont tous la qualité de commerçant et répondent indéfiniment et solidairement des dettes sociales ». En l’espèce, la société SVM GROUPE, associée de la société [Localité 5] [Adresse 6], est également responsable des dettes de cette dernière.

La promesse de vente stipule une clause de solidarité, indiquant que « le bénéficiaire originaire restera tenu solidairement avec le bénéficiaire substitué au paiement du prix, des frais et à l’exécution des conditions et charges ».

Ainsi, la société SVM PROMOTION, en tant que substituante, est solidairement responsable avec la société [Localité 5] [Adresse 6] pour le paiement de l’indemnité d’immobilisation due à M. [P] [Y].

Quelles sont les conditions pour obtenir une indemnité compensatrice du retard dans la régularisation de la vente ?

Pour obtenir une indemnité compensatrice du retard dans la régularisation de la vente, il est nécessaire de prouver que la responsabilité du retard incombe à la partie défaillante.

L’article 1103 du Code civil stipule que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Dans le cas présent, M. [P] [Y] a produit une convention signée par la société [Localité 5] [Adresse 6], indiquant que cette dernière acceptait de supporter les conséquences fiscales du retard et s’engageait à verser une indemnité de 50 000 euros.

Cependant, cette obligation était conditionnée à la signature de l’acte d’acquisition définitif. En l’absence de cette signature, la demande d’indemnité de M. [P] [Y] ne peut être retenue, car les parties n’ont pas prévu le versement de cette somme en cas de non-réalisation de la vente.

Quelles sont les obligations de la société [Localité 5] [Adresse 6] concernant les travaux de reprise des dégradations ?

La société [Localité 5] [Adresse 6] a une obligation contractuelle de remettre le bien en état après avoir effectué des travaux qui ont causé des dégradations.

Selon l’article 1231-1 du Code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Dans la promesse de vente, il est stipulé que la bénéficiaire doit remettre les lieux en état si elle ne donne pas suite à la promesse pour des raisons qui lui sont imputables.

M. [P] [Y] a prouvé que des dégradations ont été causées par les sondages effectués par la société [Localité 5] [Adresse 6]. Bien que des réparations aient été effectuées, il a été constaté que la majorité des dégradations n’avaient pas été reprises correctement.

Ainsi, la société [Localité 5] [Adresse 6] est tenue d’indemniser M. [P] [Y] pour les travaux de reprise, évalués à 21 637 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

Sur quel fondement M. [P] [Y] peut-il revendiquer une perte de valeur du bien ?

M. [P] [Y] ne peut pas revendiquer une perte de valeur du bien sur un fondement juridique solide, car il n’a pas démontré la responsabilité de la société [Localité 5] [Adresse 6] dans la modification du PLU.

La modification du PLU, qui a rendu une partie du terrain non constructible, ne peut être imputée à la société bénéficiaire. En effet, la promesse de vente était unilatérale, et la société [Localité 5] [Adresse 6] n’était pas tenue d’acquérir le bien.

M. [P] [Y] a accepté le risque que la société bénéficiaire n’acquière pas le bien, en connaissance de la nécessité de modifier le PLU pour obtenir le permis de construire.

Par conséquent, sa demande de dommages-intérêts pour perte de valeur du bien est rejetée, car il ne prouve ni faute contractuelle ni délictuelle de la part des sociétés SVM PROMOTION ou [Localité 5] [Adresse 6].