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2ème chambre civile

N° RG 22/11381 –
N° Portalis 352J-W-B7G-CXTQZ

N° MINUTE :

Assignation du :
13 Septembre 2022
JUGEMENT
rendu le 09 Janvier 2025
DEMANDEUR

Monsieur [P], [Z], [B] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représenté par Maître Elisabeth PORTOS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #B0752 et par Maître Basile CRENN, avocat au barreau de BREST, avocat plaidant,

DÉFENDERESSES

S.A.S SVM PROMOTION
[Adresse 4]
[Localité 3]

S.N.C. [Localité 5] [Adresse 6]
[Adresse 4]
[Localité 3]

S.A.S SVM GROUPE
[Adresse 4]
[Localité 3]

Toutes les trois représentées ensemble par Maître Estelle VERNEJOUL de la SELARL HAUSSMANN ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P443

_________________________

Décision du 09 Janvier 2025
2ème chambre civile
N° RG 22/11381 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXTQZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
Assistée de Madame Adélie LERESTIF, Greffière à l’audience et de Madame Audrey HALLOT, Greffière lors de la mise à disposition,

DÉBATS

A l’audience du 18 Novembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 09 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe
Contradictoire et en premier ressort

____________________

Par acte authentique du 19 décembre 2019, M. [P] [Y] a unilatéralement promis de vendre à la société SVM PROMOTION, une propriété dite [Adresse 6] à [Localité 5] (Finistère) moyennant un prix de 1 700 000 euros, pour une durée expirant le 30 décembre 2020.

Les parties ont convenu de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 85 000 euros et la promesse était consentie sous la condition suspensive d’obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire et de démolir.

Cette promesse a fait l’objet de plusieurs avenants des 21 décembre 2020, 5 mars 2021 et 27 avril 2021 aux termes desquels la société [Localité 5] [Adresse 6] s’est tout d’abord substituée à la société SVM PROMOTION, le prix a finalement été fixé à 1 744 259,30 euros et le délai de réalisation de la promesse a finalement été prorogé au 30 juin 2021.

Par exploit d’huissier du 6 juillet 2021, soutenant que toutes les conditions suspensives étaient réalisées, M. [P] [Y] a sommé la société [Localité 5] [Adresse 6] de se présenter en l’étude du notaire pour signer l’acte de vente.

Le 13 juillet 2021, le notaire a dressé un procès-verbal de carence en l’absence de la société [Localité 5] [Adresse 6].

Par actes d’huissier des 7 et 8 avril 2022, M. [P] [Y] a vainement mis en demeure la société SVM PROMOTION, la société [Localité 5] [Adresse 6] et la société SVM GROUPE en sa qualité d’associée de la société [Localité 5] [Adresse 6], de l’indemniser de son préjudice en lui versant le montant de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse, une indemnité destinée à couvrir les conséquences fiscales générées par le retard de la signature de l’acte de vente, une somme correspondant aux coût des travaux de reprise des dégradations sur le bien causées par les diagnostics réalisés par les sociétés SVM PROMOTION et [Localité 5] [Adresse 6] pour les besoins du projet immobilier et une somme correspondant à la perte de valeur du bien depuis la modification du PLU.

Par exploits d’huissier en date du 13 septembre 2022, M. [P] [Y] a fait assigner la société SVM PROMOTION, la société [Localité 5] [Adresse 6] et la société SVM GROUPE devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de les voir condamner solidairement :

– A lui verser la somme de 985 405,60 euros au titre avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2022 et capitalisation des intérêts,
– A lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– Aux dépens.

Par ordonnance du 7 juillet 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir opposée par les sociétés SVM PROMOTION et SVM GROUPE.

Les défenderesses n’ont pas conclu au fond.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 janvier 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 18 novembre 2024.

Sur les demandes principales

M. [P] [Y] demande la condamnation solidaire de la société SVM PROMOTION, de la société [Localité 5] [Adresse 6] et de la société SVM GROUPE à lui verser la somme de 985 405,60 euros qui se décompose comme suit :

– 85 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,
– 50 000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de compensation du préjudice subi du fait du retard dans la régularisation de la vente,
– 80 405,60 euros au titre des travaux de reprise nécessaires en raison des dégradations du bien par la société [Localité 5] [Adresse 6] lors de la réalisation des diagnostics effectués dans le cadre de son projet immobilier,
– 770 000 euros au titre de la perte de valeur du bien.

Il fait valoir que les trois sociétés doivent être condamnées solidairement, en application de la clause de solidarité entre la substituante et la substituée stipulée à la promesse et en application de l’article L. 221-1 du code de commerce s’agissant de la société SVM GROUPE, associée de la société en nom collectif [Localité 5] [Adresse 6].

Il demande au tribunal de fixer le point de départ des intérêts au 7 avril 2022, date de la mise en demeure et d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur l’indemnité d’immobilisation

M. [P] [Y] soutient que l’ensemble des conditions suspensives est réalisé, la société [Localité 5] [Adresse 6] ayant obtenu un permis de construire et qu’en dépit de cela, la vente ne s’est pas réalisée du fait de la bénéficiaire.

Sur ce,
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, les parties ont convenu de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 85 000 euros et ont stipulé que cette somme devrait être versée par la bénéficiaire au promettant à titre de dommages et intérêts forfaitairement fixés en cas de non réalisation de la promesse due à son fait, toutes les conditions suspensives étant réalisées.

Les parties avaient soumis la réalisation de la vente à la réalisation de plusieurs conditions suspensives et notamment, outre les conditions suspensives habituelles relatives à l’absence de préemption, à l’établissement de l’origine de propriété du bien de plus de trente ans, à l’absence de vices ou servitudes et à la situation hypothécaire du bien, à la réalisation des conditions suspensives particulières suivantes, auxquelles seul le bénéficiaire pouvait renoncer :

– l’obtention d’un permis de construire et de démolir,
– la réalisation d’un audit environnemental ne révélant aucun fait de pollution nécessitant des travaux spécifiques,
– la réalisation d’une étude de sol confirmant la possibilité de réaliser les constructions envisagées.

Il est constant qu’à la date d’expiration de la promesse, soit le 30 juin 2021, la bénéficiaire substituée, la société [Localité 5] [Adresse 6], n’avait pas levé l’option et la non-réalisation de la vente a été constatée le notaire dans le procès-verbal de carence du 13 juillet 2021.

Il résulte de ce procès-verbal que l’ensemble des pièces nécessaires au notaire à la constatation authentique de la vente étaient obtenues, ce dont il se déduit qu’au moins les conditions suspensives de droit commun étaient réalisées, c’est-à-dire qu’aucun droit de préemption n’avait été exercé et que le notaire avait bien obtenu les pièces nécessaires relatives à l’origine de propriété trentenaire du bien, les pièces d’urbanisme et le relevé hypothécaire.

M. [P] [Y] verse par ailleurs aux débats l’arrêté du 30 octobre 2020 du maire de [Localité 5] accordant à la société [Localité 5] [Adresse 6] un permis de construire et de démolir correspondant au projet de réhabilitation décrit dans la promesse de vente.

En outre, aux termes de la promesse de vente, non modifiés sur ce point par les avenants postérieurs, il incombait au bénéficiaire de notifier au promettant par lettre recommandée avec avis de réception la défaillance des conditions suspensives relatives à l’audit environnemental et à l’étude de sol. A défaut d’une telle notification, le bénéficiaire est réputé avoir renoncé au bénéfice de ces conditions suspensives.

La société [Localité 5] [Adresse 6], qui n’a pas conclu, ne justifie pas avoir notifié la défaillance de ces deux conditions suspensives. Il ressort par ailleurs de l’avenant du 21 décembre 2020 que la société [Localité 5] [Adresse 6] a fait réaliser l’étude de sol et l’étude environnementale.

Dès lors, il résulte de ces éléments que M. [P] [Y] rapporte la preuve de la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives.

En conséquence, en application des stipulations contractuelles, toutes les conditions suspensives étant réalisées et la vente ne s’étant pas réalisée du fait du bénéficiaire, la société [Localité 5] [Adresse 6], l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 85 000 euros est due à M. [P] [Y], promettant.

Aux termes de la promesse du 19 décembre 2019, les parties ont stipulé une clause de faculté de substitution qui énonce qu’en cas de substitution « le bénéficiaire originaire restera tenu solidairement avec le bénéficiaire substitué au paiement du prix, des frais et à l’exécution des conditions et charges ». Par ailleurs, l’avenant du 21 décembre 2020 par lequel la société SVM PROMOTION s’est substituée la société [Localité 5] [Adresse 6] énonce que le promettant a pris acte de la substitution « sans toutefois désolidariser le bénéficiaire-substituant des engagements pris à son égard aux termes de la promesse ».

Il en résulte que la société substituante, la société SVM PROMOTION, doit être solidairement condamnée avec la société substituée, la société [Localité 5] [Adresse 6] à verser à M. [P] [Y] la somme de 85 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Enfin, l’article L. 221-1 du code commerce dispose que les associés en nom collectif ont tous la qualité de commerçant et répondent indéfiniment et solidairement des dettes sociales. Les créanciers de la société ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé, qu’après avoir vainement mis en demeure la société par acte extrajudiciaire.

En l’espèce, il ressort de l’extrait kbis de la société [Localité 5] [Adresse 6] à jour du 7 avril 2022 produit par M. [P] [Y] et des statuts de cette même société en nom collectif, que la société SVM GROUPE est son associée.

Par exploit d’huissier du 7 avril 2022, M. [P] [Y] a vainement mis en demeure la société [Localité 5] [Adresse 6] de lui payer l’indemnité d’immobilisation.

Ses associées et donc notamment la société SVM GROUPE répondent ainsi solidairement de cette dette de la société bénéficiaire à l’égard de M. [Y]. En conséquence, elle sera condamnée à lui payer la somme de 85 000 euros, au titre de l’indemnité d’immobilisation, solidairement avec la société [Localité 5] [Adresse 6] et la société SVM PROMOTION, avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2022 date de la mise en demeure et avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur l’indemnité compensatrice du retard

M. [P] [Y] soutient que postérieurement à l’expiration de la promesse de vente, il a poursuivi ses échanges avec la société [Localité 5] [Adresse 6] et que celle-ci s’est engagée à lui verser une somme de 50 000 euros en indemnisation des conséquences fiscales résultant du retard généré par la régularisation de l’acte.

Sur ce,
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, M. [P] [Y] verse aux débats une pièce intitulée « convention » entre lui-même et la société [Localité 5] [Adresse 6], signée de M. [G] [H], gérant, aux termes de laquelle « la responsabilité dans le retard de la signature du contrat incombe à l’acheteur SNC [Localité 5] [Adresse 6], il a été convenu entre les deux parties que l’acquéreur accepte de supporter toutes conséquences fiscales pouvant résulter du retard généré par la régularisation des actes et s’engage en compensation de ces conséquences à verser au vendeur [P] [Y] la somme de 50 000 euros d’indemnité forfaitaire en compensation du préjudice subi dès que l’acte d’acquisition définitif aura été signé entre les parties ».

L’obligation de la société [Localité 5] [Adresse 6] d’indemniser M. [P] [Y] des « conséquences fiscales pouvant résulter du retard » dans la régularisation de la vente était donc conditionnée à la signature de l’acte de vente. Les parties n’ont pas prévu le versement de cette somme en cas de non-réalisation de la vente.

En l’absence de signature de « l’acte d’acquisition définitif » la demande de M. [P] [Y] à ce titre sera donc rejetée.

Sur l’indemnisation des travaux de reprise

M. [P] [Y] fait valoir que pour les besoins de l’élaboration de leur projet immobilier, les sociétés SVM PROMOTION et [Localité 5] [Adresse 6] ont procédé à plusieurs diagnostics techniques au sein de l’habitation et à l’extérieur, notamment de nombreux sondages, lesquels ont dégradé le bien et auxquels elles n’ont pas remédié, une personne mandatée par la société SVM PROMOTION ayant effectué des rebouchages particulièrement inesthétiques. Les travaux de reprise ont été évalués à hauteur de 80 405,60 euros.

Sur ce,

Si M. [P] [Y] évoque la « responsabilité quasi-délictuelle » de la société [Localité 5] [Adresse 6], il résulte de la promesse de vente 19 décembre 2019 que la bénéficiaire, qui était autorisée à effectuer « toutes investigations, sondages et analyses » sur le bien objet de la promesse, s’est engagée auprès du promettant, au cas où elle ne « donnerait pas suite à la présente promesse, pour des raisons qui lui seraient imputables (…) à ses frais, à remettre les lieux en l’état dans un délai d’un mois à compter de la notification de sa décision de ne plus donner suite aux présentes ».

M. [P] [Y] est donc créancier à l’égard de la société [Localité 5] [Adresse 6] d’une obligation de remise en état et invoque en réalité son inexécution ou du moins son inexécution partielle. Il ne peut donc se prévaloir des règles de la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle.

Il convient dès lors de répondre à cette prétention en lui restituant son juste fondement contractuel.

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les sondages et investigations réalisées par la société [Localité 5] [Adresse 6] ou avant elle par la société SVM PROMOTION pour réaliser l’étude de sol et l’audit environnemental ont causé des dégradations dans presque toutes les pièces, dans les murs, les plafonds, les sols de même qu’au niveau des sols dans le jardin et le pré et qui ont été constatées par procès-verbal d’huissier en date du 27 septembre 2021. La société SVM PROMOTION a fait lister les réparations à effectuer à la suite de ces dégradations qui comprenaient le rebouchage des sondages, des travaux de tapisserie, de moquette, de peinture ou de carrelage sur certains repères endommagés, le remplacement d’une crédence, de certaines plinthes et des travaux de nettoyage. Elle a fait évaluer le coût des travaux de remise en état par la société EMP qui a établi un devis le 12 novembre 2021 pour un montant de 21 637 euros.

La société bénéficiaire a fait procéder à certaines réparations.
Toutefois, il ressort du second constat d’huissier réalisé le 2 mars 2022 que « la majorité des sondages n’ont pas été repris ou très grossièrement ». Les photographies prises par l’huissier font en effet apparaître de nombreux désordres subsistants au sol, aux murs et plafonds.

Il est donc démontré que la société [Localité 5] [Adresse 6] n’a pas exécuté son obligation de remise en état. Elle est donc tenue d’indemniser le promettant.

M. [P] [Y] produit un devis de la société PAUGAM & FILS qui évalue le coût des travaux à la somme totale de 80 405,60 euros TTC.
Toutefois il ressort de ce devis que M. [P] [Y] a demandé l’évaluation du coût de travaux plus vastes que les seuls travaux de reprise des dégradations causées par les sondages et investigations réalisées par la bénéficiaire et qui sont caractérisés par les procès-verbaux de constat d’huissier précités. En effet ce devis porte sur des travaux de remplacement de tapisserie ou de moquette de plusieurs pièces en entier ou de reprise de murs entiers comme dans la cage d’escaliers ou une salle de bains. M. [P] [Y] ne démontre pas que l’ensemble des travaux évalués par la société PAUGAM & FILS visent à réparer les seules dégradations causées par la société [Localité 5] [Adresse 6].

Dès lors qu’il produit lui-même le devis de la société EMP du 12 novembre 2021 et qu’il ne conteste pas que cette dernière avait procédé à une juste évaluation des travaux de remise en état de l’ensemble des dégradations causées par les sondages, il convient de fixer l’indemnité due par la société [Localité 5] [Adresse 6], solidairement avec les sociétés SVM PROMOTION et SVM GROUPE pour les mêmes motifs que précédemment, à la somme de 21 637 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2022, date de la mise en demeure et avec capitalisation des intérêts.

Sur la perte de valeur du bien

M. [P] [Y] soutient enfin qu’en raison de la modification du PLU demandée par la bénéficiaire pour l’obtention du permis de construire, une surface de 14 000 mètres carrés est devenue non constructible, ce qui leur fait perdre une valeur équivalente à 55 euros/m2.

Sur ce,

M. [P] [Y] ne précise pas sur quel fondement la société bénéficiaire engagerait sa responsabilité du fait de la modification du PLU.

S’agissant d’une promesse unilatérale de vente, le fait que la société [Localité 5] [Adresse 6] n’ait finalement pas acquis le bien de M. [Y] ne saurait lui être reproché à faute. Or, en s’engageant à vendre son bien à un bénéficiaire, lequel n’était pas tenu de l’acquérir, en connaissance de ce que la modification du PLU était nécessaire pour l’obtention du permis de construire par la bénéficiaire, M. [P] [Y] a accepté cette situation de fait et le risque que la société bénéficiaire d’acquiert pas malgré la modification du PLU. Il ne démontre dès lors aucune faute, ni contractuelle ni délictuelle, de la société SVM PROMOTION ou de la société [Localité 5] [Adresse 6].

Sa demande au titre de la perte de valeur du bien sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les sociétés SVM PROMOTION, SVM GROUPE et [Localité 5] [Adresse 6], parties succombant à l’instance seront condamnées in solidum aux dépens.

Elles seront également condamnées in solidum à payer à M. [P] [Y] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

Condamne la société [Localité 5] [Adresse 6], la société SVM PROMOTION et la société SVM GROUPE solidairement à payer à M. [P] [Y] :

– la somme de 85 000 euros avec intérêt au taux légal à compter du 7 avril 2022, au titre de l’indemnité d’immobilisation,
– la somme de 21 637 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2022, au titre des travaux de remise en état,

Ordonne la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière,

Rejette le surplus des demandes de dommages et intérêts de M. [P] [Y] au titre des travaux de remise en état,

Rejette les demandes de dommages et intérêts de M. [P] [Y] au titre :
– des conséquences fiscales pouvant résulter du retard dans la régularisation de la vente,
– du préjudice perte de valeur du bien,

Condamne la société [Localité 5] [Adresse 6], la société SVM PROMOTION et la société SVM GROUPE, in solidum aux dépens,

Condamne la société [Localité 5] [Adresse 6], la société SVM PROMOTION et la société SVM GROUPE solidairement in solidum à payer à M. [P] [Y], la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure

Fait et jugé à Paris le 09 Janvier 2025

La Greffière La Présidente