La SCI GAGOUNA a conclu un bail commercial avec la SARL LES PETITS PETONS en 2012, renouvelé en 2018 avec un loyer annuel de 22 800 euros. En décembre 2023, un commandement de payer a été délivré pour des loyers impayés, suivi d’une assignation en janvier 2024. Lors de l’audience d’octobre 2024, la SCI a demandé la résiliation du bail et l’expulsion de la SARL, ainsi que le paiement d’un arriéré de 7944 euros. Le tribunal a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion et condamné la SARL à verser des arriérés et des indemnités d’occupation.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions de la résiliation de plein droit du bail commercial ?

La résiliation de plein droit d’un bail commercial est régie par l’article L145-41 du Code de commerce, qui stipule que :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Dans le cas présent, la SCI GAGOUNA a délivré un commandement de payer le 4 décembre 2023, visant la clause résolutoire pour un montant de 6423 euros. Ce commandement est resté infructueux, ce qui a permis à la SCI de constater la résiliation du bail à compter du 4 janvier 2024.

Il est également important de noter que, selon l’article 834 du Code de procédure civile, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Ainsi, la condition de l’infructuosité du commandement de payer a été remplie, permettant la résiliation de plein droit du bail.

Quels sont les effets de la clause résolutoire sur l’occupation des locaux ?

L’effet de la clause résolutoire est que, lorsque le bail est résilié, le locataire perd son droit d’occupation des locaux. En vertu de l’article 835 du Code de procédure civile, il est précisé que :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Dans cette affaire, la SARL LES PETITS PETONS, après la résiliation du bail, est devenue occupante sans droit ni titre. Cela justifie l’ordonnance d’expulsion, car l’occupation d’un local sans droit constitue un trouble manifestement illicite.

Le juge a donc ordonné l’expulsion de la SARL LES PETITS PETONS, avec un délai de trois mois pour quitter les lieux, conformément à l’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution.

Quelles sont les conséquences financières de la résiliation du bail pour le locataire ?

Les conséquences financières de la résiliation du bail pour le locataire incluent le paiement des arriérés de loyer et des charges, ainsi que des indemnités d’occupation. Selon l’article 1103 du Code civil :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Dans cette affaire, la SCI GAGOUNA a demandé le paiement d’une provision de 7719 euros pour les loyers et charges dus jusqu’en janvier 2024, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle de 2800 euros par mois à compter de février 2024.

L’indemnité d’occupation est calculée sur la base du double du dernier loyer en vigueur, conformément aux termes du bail. La SARL LES PETITS PETONS est donc redevable d’une somme totale de 25 200 euros pour la période de février à octobre 2024, en plus des autres montants dus.

Quels recours le locataire peut-il exercer en cas de contestation des demandes du bailleur ?

Le locataire peut exercer plusieurs recours en cas de contestation des demandes du bailleur. Selon l’article 1343-5 du Code civil :

« Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. »

Dans le cas présent, la SARL LES PETITS PETONS a demandé des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Cependant, le tribunal a rejeté cette demande, considérant que la société ne justifiait pas de sa capacité financière à rembourser sa dette.

Le locataire peut également contester la validité des commandements de payer ou des montants réclamés, mais dans cette affaire, les contestations soulevées n’ont pas été jugées sérieuses par le tribunal.

Quelles sont les implications de la clause pénale dans le contrat de bail ?

La clause pénale dans un contrat de bail a pour effet de prévoir des pénalités en cas de non-respect des obligations contractuelles, notamment le paiement des loyers. Selon l’article 1231-5 du Code civil :

« La clause pénale est une disposition par laquelle les parties conviennent à l’avance du montant des dommages-intérêts en cas d’inexécution de l’obligation. »

Dans cette affaire, le contrat de bail stipule que les sommes impayées produiront des intérêts au taux légal majoré de quatre points en cas de non-paiement. La SARL LES PETITS PETONS a donc été condamnée à payer une somme provisionnelle de 300 euros au titre de cette majoration des intérêts.

La clause pénale permet au bailleur de sécuriser ses droits en cas de défaillance du locataire, mais elle ne peut pas se cumuler avec une indemnisation judiciaire pour le même fait, ce qui a été pris en compte par le tribunal dans sa décision.