La société civile immobilière (SCI) a conclu un contrat de bail d’habitation avec une locataire pour des locaux, avec un loyer initial de 890 euros, augmenté à 925 euros en 2016. En août 2022, la bailleresse a délivré un commandement de payer à la locataire pour un arriéré de 27 797 euros. En juillet 2023, le tribunal a condamné la locataire à payer 32 422 euros pour loyers impayés. La bailleresse a ensuite saisi le tribunal pour obtenir l’expulsion de la locataire. Cette dernière a interjeté appel, invoquant des problèmes d’insalubrité, mais n’a pas prouvé ses allégations.. Consulter la source documentaire.

Sur la demande de sursis à statuer

La demande de sursis à statuer est régie par l’article 377 du code de procédure civile, qui stipule que l’instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer.

Cette suspension peut être ordonnée dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, notamment en attendant une décision d’une autre juridiction qui pourrait influencer l’issue du litige.

En l’espèce, la locataire conteste son obligation de paiement des loyers devant la cour d’appel, ce qui est directement lié à la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire formulée par la bailleresse.

L’article 1219 du code civil permet à une partie de refuser d’exécuter son obligation si l’autre partie n’exécute pas la sienne, à condition que cette inexécution soit suffisamment grave.

Il est donc essentiel d’évaluer si l’exception d’inexécution invoquée par la locataire est fondée.

La charge de la preuve de l’inexécution grave pèse sur celui qui l’invoque.

Il est constant qu’un locataire ne peut suspendre le paiement de son loyer que si le logement est affecté de désordres rendant celui-ci inhabitable.

Dans cette affaire, bien que des désordres aient été signalés, le logement n’a pas été qualifié d’insalubre, et la locataire a pu jouir des lieux sans s’en plaindre pendant plusieurs années.

Ainsi, la demande de sursis à statuer sur les demandes de résiliation du bail et d’expulsion n’est pas justifiée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

La demande de résiliation du bail est régie par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié à la locataire le 10 août 2022, pour un montant de 27 797 euros.

Ce commandement est conforme aux exigences légales, car il mentionne le délai de deux mois pour le paiement, le montant des loyers et charges, ainsi que les conséquences d’un non-paiement.

Il a été établi que la locataire n’a pas réglé cette somme dans le délai imparti, et aucun plan d’apurement n’a été conclu.

Ainsi, la bailleresse est fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, et le contrat de bail est résilié depuis le 11 octobre 2022.

Sur l’arriéré locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire l’obligation de payer le loyer aux termes convenus.

La bailleresse a produit un décompte montrant que la locataire lui devait la somme de 13 875 euros à la date du 30 septembre 2024, après déduction des sommes déjà dues.

La locataire n’ayant pas contesté ce montant, elle sera condamnée à le payer à la bailleresse.

En application de l’article 24 de la même loi, le juge peut accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative.

Dans ce cas, la locataire a repris le paiement de ses loyers courants et peut raisonnablement assumer le paiement d’une somme supplémentaire pour apurer sa dette.

Il est donc décidé d’autoriser la locataire à se libérer de sa dette par des versements mensuels pendant 36 mois, tout en suspendant les effets de la clause résolutoire durant cette période.

En cas de non-respect des modalités de paiement, la clause résolutoire reprendra son plein effet, et la bailleresse pourra procéder à l’expulsion de la locataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire dans cette affaire.

Il convient donc de réserver les dépens et de statuer sur les frais irrépétibles ultérieurement.

La décision rendue est exécutoire de droit à titre provisoire, ce qui permet à la bailleresse de faire valoir ses droits sans attendre l’issue de l’appel.