Le 16 novembre 2012, la commune de Créteil a signé une convention avec la S.A.R.L. S.AFRICAINE COIFFURE pour la location de locaux, avec un loyer annuel de 10 730,36 €. En raison d’impayés, un commandement de payer a été délivré le 6 avril 2024, totalisant 31 719,99 €. Le 10 mai 2024, la commune a assigné la société en justice pour obtenir l’expulsion et la séquestration des meubles. Le tribunal a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, mais a suspendu ses effets, condamnant la société à rembourser 50 613,99 € en 23 mensualités, avec des intérêts.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la nature et l’effet de la clause résolutoire dans le contrat de bail ?

La clause résolutoire est une disposition contractuelle qui permet au bailleur de résilier le bail de plein droit en cas de non-exécution par le locataire de ses obligations, notamment le paiement des loyers.

Selon l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Cela signifie que les parties peuvent convenir d’une clause résolutoire, qui sera applicable tant qu’elle respecte les conditions de validité des contrats.

En l’espèce, l’article 18 du bail stipule que « faute de règlement du loyer, la location sera résiliée de plein droit un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux ».

Le commandement de payer délivré le 6 avril 2024 a précisé que, sans paiement dans le délai d’un mois, la commune de Créteil pourrait se prévaloir de la clause résolutoire.

Ainsi, la clause résolutoire est acquise et le bail est résilié de plein droit à compter du 7 mai 2024, entraînant toutes les conséquences juridiques qui en découlent.

Quelles sont les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire ?

Pour que la clause résolutoire soit mise en œuvre, plusieurs conditions doivent être remplies.

Tout d’abord, l’article 834 du Code de procédure civile précise que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Dans le cadre d’un bail, la mise en œuvre de la clause résolutoire nécessite un commandement de payer, qui doit être signifié au locataire.

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 6 avril 2024, et il a précisé que le locataire avait un mois pour s’acquitter de sa dette.

Si le locataire ne s’exécute pas dans ce délai, la clause résolutoire devient effective, entraînant la résiliation du bail.

Il est également important de noter que la commune de Créteil a consenti à suspendre les effets de la clause résolutoire en accordant un délai de paiement à la S.A.R.L. S.AFRICAINE COIFFURE.

Quels sont les recours possibles en cas de non-paiement des loyers ?

En cas de non-paiement des loyers, le bailleur dispose de plusieurs recours.

Tout d’abord, l’article 835 du Code de procédure civile stipule que « le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent ».

Cela signifie que le bailleur peut demander l’expulsion du locataire en référé, même si ce dernier conteste la créance.

Dans le cas présent, la commune de Créteil a demandé l’expulsion de la S.A.R.L. S.AFRICAINE COIFFURE, qui est considérée comme occupante sans droit ni titre depuis le 7 mai 2024, date à laquelle la clause résolutoire est devenue effective.

En outre, si le locataire ne respecte pas le plan de paiement convenu, la clause résolutoire sera de nouveau acquise, permettant au bailleur de procéder à l’expulsion.

Comment se déroule la procédure d’expulsion en cas de résiliation du bail ?

La procédure d’expulsion est encadrée par le Code des procédures civiles d’exécution.

L’article L. 412-1 de ce code précise que « l’expulsion ne peut être exécutée qu’après un jugement ayant autorisé cette mesure ».

Dans le cas présent, la commune de Créteil a obtenu une ordonnance de référé autorisant l’expulsion de la S.A.R.L. S.AFRICAINE COIFFURE.

Cette ordonnance est exécutoire de plein droit, ce qui signifie qu’elle peut être mise en œuvre sans délai supplémentaire.

En cas de non-restitution volontaire des lieux dans les quinze jours suivant la signification de l’ordonnance, l’expulsion pourra être effectuée avec le concours de la force publique, conformément à l’article L. 412-2 du même code.

Il est également prévu que les meubles trouvés sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Quelles sont les conséquences financières de la résiliation du bail ?

La résiliation du bail entraîne des conséquences financières pour le locataire.

Selon l’article 1353 du Code civil, « c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver ».

Dans le cas présent, la S.A.R.L. S.AFRICAINE COIFFURE est tenue de payer les arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation.

La commune de Créteil a demandé le paiement d’une somme provisionnelle de 50 613,99 € au titre des loyers et charges dus, qui a été jugée non sérieusement contestable.

De plus, une indemnité d’occupation sera due par la S.A.R.L. S.AFRICAINE COIFFURE depuis l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective des lieux, fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, charges en sus.

Enfin, la S.A.R.L. S.AFRICAINE COIFFURE devra également supporter les dépens de la procédure, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, qui stipule que la partie perdante est condamnée aux dépens.