TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

Commune de CRETEIL, collectivité territoriale inscrite au répertoire SIREN sous le n° 219400280, dont le siège est sis Place Salvador Allende – 94000 CRETEIL

représentée par Me Ali DERROUICHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 282

DEFENDERESSE

S.A.R.L. S.AFRICAINE COIFFURE, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 790400840, dont le siège social est sis 9 avenue du Général Pierre Billotte – 94000 CRÉTEIL

représentée par Me Khalid BENNANI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : 390

Débats tenus à l’audience du : 10 Octobre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 19 Novembre 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2024

Par acte du 16 novembre 2012, la commune de CRETEIL a conclu une convention de mise a disposition de locaux avec la S.A.R.L. S.AFRICAINE COIFFURE pour les locaux situés 9 avenue du Général Billotte à CRETEIL (94000), moyennant un loyer annuel de 10 730,36 €, hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

la commune de CRETEIL a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 6 avril 2024 à la S.A.R.L. S.AFRICAINE COIFFURE pour une somme de 31 719,99 € au titre de l’arriéré locatif au 20 janvier 2023.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 10 mai 2024, la commune de CRETEIL a fait assigner la S.A.R.L. S.AFRICAINE COIFFURE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

En conséquence :
– dire que la S.A.R.L. S.AFRICAINE COIFFURE est occupante sans droit ni titre depuis le 6 mai 2024
– ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. S.AFRICAINE COIFFURE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
– dire que faute pour la S.A.R.L. S.AFRICAINE COIFFURE de quitter les lieux dans un délai de 48 heures à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, il sera procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, à peine d’astreinte comminatoire de 150,00 euros par jours de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir jusqu’à parfait délaissement,
– ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers trouvé dans les lieux dans telle resserre ou garde-meuble qu’il plaira à la requérante de désigner et aux risques et périls de la défenderesse,
– dire et juger que la commune de Créteil conservera le montant du dépôt de garantie,

Subsidiairement, si par extraordinaire, le tribunal céans accorderait à la défenderesse des délais de paiement : dire et juger qu’à défaut de paiement à la date fixée par l’ordonnance d’un seul terme exigible au titre de la créance arriérée, comme à défaut de paiement d’un seul terme des redevances et charges courantes, intégrabilité de la dette deviendrait exigible, la clause résolutoire serait acquise et l’expulsion pourrait être poursuivie,

– condamner la S.A.R.L. S.AFRICAINE COIFFURE à payer à la commune de CRETEIL la somme provisionnelle de 50 613,99 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement,
– condamner la S.A.R.L. S.AFRICAINE COIFFURE au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du montant du dernier loyer en vigueur augmenté des accessoires jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clefs,
– condamner la S.A.R.L. S.AFRICAINE COIFFURE au paiement d’une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement et de signification,
– rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de plein droit.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

L’affaire a été entendue une première fois le 16 juillet 2024 mais renvoyée au 10 octobre 2024.

À l’audience du 10 octobre 2024, la commune de CRETEIL, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, et ne s’est pas opposé à tout délai de paiement.

Vu les conclusions déposées et soutenues à l’audience par la S.A.R.L. S.AFRICAINE COIFFURE aux termes desquelles elle demande au tribunal de :
– autoriser la S.A.R.L. S.AFRICAINE COIFFURE a se libérer de sa dette selon 23 mensualités égales de 700,00 euros, le solde étant réglé lors de la 24e mensualité, payable le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois la 10 du mois suivant la signification de la décision à venir,
– ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,
– débouter la commune de CRETEIL pour le surplus de ses demandes,
– dire n’y avoir lieu en raison de l’équité à l’application de l’article 700 du code de procédure civile
– laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles et non compris dans les dépens.

À l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 novembre 2024.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

En vertu de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Cette disposition permet aux parties à un contrat de bail de prévoir une clause résolutoire, octroyant au bailleur la faculté de résilier de plein droit le bail, en cas de non-exécution par le locataire de l’une des obligations mentionnées au contrat.

En l’espèce, l’article 18 du bail prévoit une clause résolutoire, qui stipule que faute de règlement du loyer, la location sera résiliée de plein droit un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux.

Le 6 avril 2024 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire est signifié à la S.A.R.L. S.AFRICAINE COIFFURE, il précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois la commune de CRETEIL pourra se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire insérée au bail.

En faisant délivrer ce commandement, la commune de CRETEIL n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 31 719,99 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 7 mai 2024. Cependant, la commune de CRETEIL, bailleur, consent à octroyer à la S.A.R.L. S.AFRICAINE COIFFURE un délai pour le paiement de sa dette. Délai pendant lequel l’application de la clause résolutoire est suspendue.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu de l’accord conclu entre les parties, l’obligation de la S.A.R.L. S.AFRICAINE COIFFURE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 15 avril 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 50 613,99 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.R.L. S.AFRICAINE COIFFURE, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

la S.A.R.L. S.AFRICAINE COIFFURE bénéficie d’un délai de 24 mois pour apurer cette dette. Elle devra se libérer de sa dette selon 23 mensualités égales de 700,00 euros, le solde étant réglé lors de la 24e mensualité, payable le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois la 10 du mois suivant la signification de la décision à venir.

Toutefois, à défaut de paiement d’une seule échéance de loyers et charges ou du plan d’apurement, la clause résolutoire sera acquise de plein droit.

Dans cette hypothèse, la S.A.R.L. S.AFRICAINE COIFFURE sera réputée se maintenir sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail constituant ainsi un trouble manifestement illicite. À cet égard, aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dès lors, la commune de CRETEIL pourra procéder à l’expulsion de la S.A.R.L. S.AFRICAINE COIFFURE et de tout occupant de son chef en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance. En revanche, il n’y a pas lieu d’accorder d’astreinte

D’autre part, dans cette hypothèse, le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Enfin, dans cette hypothèse, puisque l’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier. Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Ainsi, une indemnité d’occupation sera due par la S.A.R.L. S.AFRICAINE COIFFURE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

En effet, il n’y a pas lieu d’accorder la majoration sollicitée par le bailleur, car cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail

Sur le dépôt de garantie :

La clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.R.L. S.AFRICAINE COIFFURE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.R.L. S.AFRICAINE COIFFURE ne permet d’écarter la demande de la commune de CRETEIL formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 7 mai 2024, mais en SUSPENDONS les effets,

CONDAMNONS par provision la S.A.R.L. S.AFRICAINE COIFFURE à payer à la commune de CRETEIL la somme de 50 613,99 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 15 avril 2024, en 23 mensualités égales de 700,00 euros, le solde étant réglé lors de la 24e mensualité, payable le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la décision à venir, avec intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2024 sur 31 719,99 € euros,

En cas de défaut de paiement d’une seule échéance de loyers et charges ou du plan d’apurement :

DISONS que la clause résolutoire produira ses effets de plein droit,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. S.AFRICAINE COIFFURE et de tout occupant de son chef des lieux situés 9 avenue du Général Billotte à CRETEIL (94000) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. S.AFRICAINE COIFFURE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.R.L. S.AFRICAINE COIFFURE à la payer,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie,

En tout état de cause :

CONDAMNONS la S.A.R.L. S.AFRICAINE COIFFURE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de signification du présent acte,

CONDAMNONS la S.A.R.L. S.AFRICAINE COIFFURE à payer à la commune de CRETEIL la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 19 novembre 2024.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS