Le 6 avril 2023, Monsieur [D] [R] a signé un bail d’un an avec Monsieur [N] [P] pour un garage, avec un loyer mensuel de 56 euros. Le 20 novembre 2024, Monsieur [D] [R] a assigné Monsieur [N] [P] en justice pour résiliation du bail en raison de loyers impayés. À l’audience du 12 décembre 2024, le juge a constaté la résiliation effective du bail à compter du 29 septembre 2024, ordonnant l’expulsion de Monsieur [N] [P]. Ce dernier a été condamné à verser 528,99 euros pour loyers dus et des indemnités supplémentaires.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail ?

La clause résolutoire est un mécanisme contractuel qui permet au bailleur de résilier le contrat de bail en cas de manquement par le locataire à ses obligations, notamment le non-paiement des loyers.

Selon les stipulations du bail, « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, si bon semble au bailleur un mois après un commandement de payer demeuré infructueux pour :

– Défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, taxes,
– Inexécution d’une obligation imposée au locataire par les lois, règlements, usages locaux. »

Dans le cas présent, un commandement de payer a été signifié à Monsieur [N] [P] le 28 août 2024, et celui-ci n’a pas réglé la somme due dans le délai d’un mois.

Ainsi, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 29 septembre 2024, permettant au bailleur de demander la résiliation du bail.

Quels sont les recours possibles pour le bailleur en cas de non-paiement des loyers ?

En cas de non-paiement des loyers, le bailleur dispose de plusieurs recours, notamment la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

L’article 834 du Code de procédure civile stipule que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Dans le cadre de la procédure de référé, le bailleur peut demander au juge de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion du locataire.

Il est également possible de demander le paiement des sommes dues, y compris les loyers impayés, les charges, ainsi qu’une indemnité d’occupation.

Dans cette affaire, Monsieur [D] [R] a demandé la résiliation du bail et l’expulsion de Monsieur [N] [P] pour défaut de paiement, ce qui a été accordé par le juge des référés.

Comment se calcule l’indemnité d’occupation due par le locataire après la résiliation du bail ?

L’indemnité d’occupation est due par le locataire après la résiliation du bail et correspond généralement au montant du loyer et des charges.

Dans le jugement, il est précisé que « Monsieur [N] [P] est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés. »

Ainsi, l’indemnité d’occupation est calculée sur la base du loyer convenu dans le bail, soit 56 euros par mois, plus 9 euros de provision pour charges, totalisant 65 euros par mois.

Cette indemnité est due jusqu’à ce que le locataire quitte effectivement les lieux, ce qui permet au bailleur de compenser la perte de revenus locatifs pendant la période d’occupation illégale.

Quelles sont les conséquences financières pour le locataire en cas de résiliation du bail ?

Les conséquences financières pour le locataire en cas de résiliation du bail peuvent inclure le paiement des loyers impayés, des charges, ainsi qu’une clause pénale.

Dans le jugement, il est mentionné que Monsieur [N] [P] doit payer à Monsieur [D] [R] les sommes provisionnelles suivantes :

– 528,99 euros, arrêtée au 03 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus ;
– Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la libération complète des lieux par la remise des clés ;
– 50,00 euros à titre de provision à valoir sur la clause pénale ;
– 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La clause pénale, qui est fixée à 10 % du montant des sommes dues, peut être modérée par le juge, mais elle représente une sanction financière supplémentaire pour le locataire en cas de non-respect des obligations contractuelles.

Ces conséquences financières visent à compenser le préjudice subi par le bailleur en raison du non-paiement des loyers et à inciter le locataire à respecter ses engagements.