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L’Essentiel : Le 6 avril 2023, Monsieur [D] [R] a signé un bail d’un an avec Monsieur [N] [P] pour un garage, avec un loyer mensuel de 56 euros. Le 20 novembre 2024, Monsieur [D] [R] a assigné Monsieur [N] [P] en justice pour résiliation du bail en raison de loyers impayés. À l’audience du 12 décembre 2024, le juge a constaté la résiliation effective du bail à compter du 29 septembre 2024, ordonnant l’expulsion de Monsieur [N] [P]. Ce dernier a été condamné à verser 528,99 euros pour loyers dus et des indemnités supplémentaires.
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Constitution du bailPar acte sous seing privé du 06 avril 2023, Monsieur [D] [R] a accordé à Monsieur [N] [P] un bail pour un garage situé à [Adresse 2] à [Localité 5]. Ce bail est d’une durée d’un an, débutant le 13 avril 2023, avec un loyer mensuel de 56 euros, auquel s’ajoutent 9 euros de provision pour charges. Assignation en justiceLe 20 novembre 2024, Monsieur [D] [R] a assigné Monsieur [N] [P] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne pour obtenir la résiliation du bail. L’audience a été fixée au 12 décembre 2024, où Monsieur [D] [R] a demandé plusieurs mesures, y compris la résiliation du bail et l’expulsion de Monsieur [N] [P]. Non-paiement des loyersMonsieur [D] [R] a indiqué que Monsieur [N] [P] ne payait plus ses loyers et qu’un commandement de payer avait été signifié sans réponse. À l’audience, Monsieur [N] [P] ne s’est pas présenté. Décision du juge des référésLe juge a constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies, permettant la résiliation du bail à compter du 29 septembre 2024. Il a ordonné à Monsieur [N] [P] de quitter les lieux dans les 8 jours suivant la signification de la décision, sous peine d’expulsion. Indemnités et condamnationsMonsieur [N] [P] a été condamné à verser à Monsieur [D] [R] une somme provisionnelle de 528,99 euros pour loyers et charges impayés, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2025. Une provision de 50,00 euros a été accordée au titre de la clause pénale, et 500,00 euros pour les frais de justice. Conclusion de la décisionLe juge a donc constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de Monsieur [N] [P] et condamné ce dernier à payer les sommes dues, ainsi qu’aux dépens. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail ?La clause résolutoire est un mécanisme contractuel qui permet au bailleur de résilier le contrat de bail en cas de manquement par le locataire à ses obligations, notamment le non-paiement des loyers. Selon les stipulations du bail, « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, si bon semble au bailleur un mois après un commandement de payer demeuré infructueux pour : – Défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, taxes, Dans le cas présent, un commandement de payer a été signifié à Monsieur [N] [P] le 28 août 2024, et celui-ci n’a pas réglé la somme due dans le délai d’un mois. Ainsi, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 29 septembre 2024, permettant au bailleur de demander la résiliation du bail. Quels sont les recours possibles pour le bailleur en cas de non-paiement des loyers ?En cas de non-paiement des loyers, le bailleur dispose de plusieurs recours, notamment la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. L’article 834 du Code de procédure civile stipule que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. » Dans le cadre de la procédure de référé, le bailleur peut demander au juge de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion du locataire. Il est également possible de demander le paiement des sommes dues, y compris les loyers impayés, les charges, ainsi qu’une indemnité d’occupation. Dans cette affaire, Monsieur [D] [R] a demandé la résiliation du bail et l’expulsion de Monsieur [N] [P] pour défaut de paiement, ce qui a été accordé par le juge des référés. Comment se calcule l’indemnité d’occupation due par le locataire après la résiliation du bail ?L’indemnité d’occupation est due par le locataire après la résiliation du bail et correspond généralement au montant du loyer et des charges. Dans le jugement, il est précisé que « Monsieur [N] [P] est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés. » Ainsi, l’indemnité d’occupation est calculée sur la base du loyer convenu dans le bail, soit 56 euros par mois, plus 9 euros de provision pour charges, totalisant 65 euros par mois. Cette indemnité est due jusqu’à ce que le locataire quitte effectivement les lieux, ce qui permet au bailleur de compenser la perte de revenus locatifs pendant la période d’occupation illégale. Quelles sont les conséquences financières pour le locataire en cas de résiliation du bail ?Les conséquences financières pour le locataire en cas de résiliation du bail peuvent inclure le paiement des loyers impayés, des charges, ainsi qu’une clause pénale. Dans le jugement, il est mentionné que Monsieur [N] [P] doit payer à Monsieur [D] [R] les sommes provisionnelles suivantes : – 528,99 euros, arrêtée au 03 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus ; La clause pénale, qui est fixée à 10 % du montant des sommes dues, peut être modérée par le juge, mais elle représente une sanction financière supplémentaire pour le locataire en cas de non-respect des obligations contractuelles. Ces conséquences financières visent à compenser le préjudice subi par le bailleur en raison du non-paiement des loyers et à inciter le locataire à respecter ses engagements. |
ORDONNANCE DU : 09 Janvier 2025
DOSSIER N° : N° RG 24/00760 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IRAF
AFFAIRE : [D] [R] C/ [N] [P]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE
Service des référés
ORDONNANCE DE REFERE
VICE PRESIDENTE : Alicia VITELLO
GREFFIERE : Céline TREILLE
PARTIES :
DEMANDERESSE
Monsieur [D] [R], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Brigitte MANEVAL-PASQUET, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,
DEFENDEUR
Monsieur [N] [P]
né le 12 Octobre 1973 à [Localité 4] (MAROC), demeurant [Adresse 1]
non représenté
Débats tenus à l’audience du : 12 Décembre 2024
Date de délibéré indiquée par la Présidente: 09 Janvier 2025
DECISION: réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées
Par acte sous seing privé du 06 avril 2023, Monsieur [D] [R] a consenti à Monsieur [N] [P] un bail portant sur un garage situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour une durée de 1 an à compter du 13 avril 2023, renouvelable par tacite reconduction et pour un loyer mensuel de 56 euros, outre 9 euros de provision pour charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, Monsieur [D] [R] a fait assigner Monsieur [N] [P] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, afin d’obtenir la résiliation du bail.
L’affaire est retenue à l’audience du 12 décembre 2024, à laquelle Monsieur [D] [R] sollicite de voir :
– Constater le jeu de la clause résolutoire insérée audit bail et en constater la résiliation de plein droit ;
– Dire et ordonner que le défendeur sera tenu de quitter les lieux, et tous occupants de son chef ;
– Dire qu’il en sera expulsé par tous moyens et voies de droit et notamment avec l’aide de la force publique si besoin est ;
– Condamner Monsieur [P] à lui payer les sommes suivantes :
– 698,96 euros au titre des loyers et charges impayés ;
– 62,49 euros au titre de la clause pénale ;
– Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, des révisions légales et des charges à compter de la date de résiliation jusqu’à la reprise des lieux;
– 600,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance.
Monsieur [D] [R] expose que le locataire ne paye plus les loyers, qu’un commandement de payer lui a été signifié mais est resté sans réponse.
Monsieur [N] [P], régulièrement cité par dépôt de l’acte à étude, ne comparait pas à l’audience.
L’affaire est mise en délibéré au 9 janvier 2025.
Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
La juridiction des référés n’est, toutefois, pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un contrat de bail.
Selon les stipulations du bail, » le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, si bon semble au bailleur un mois après un commandement de payer demeuré infructueux pour :
– Modification de la destination des lieux,
– Défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, taxes,
– Non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat,
– Défaut d’assurance contre les risques locatifs,
– Et d’une façon générale l’inexécution de toute clause ou condition du présent bail,
– Inexécution d’une obligation imposée au locataire par les lois, règlements, usages locaux.
Une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire, le locataire devra libérer immédiatement les lieux. S’il s’y refuse, son expulsion aura lieu sur simple ordonnance de référé « .
Un commandement de payer a été signifié à Monsieur [N] [P] en personne le 28 août 2024 pour la somme principale de 494,97 euros.
Le preneur, en ne réglant pas l’intégralité de la somme, ne s’est pas libéré du montant de la dette dans le délai d’un mois. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 29 septembre 2024.
Monsieur [N] [P] doit quitter les lieux dans les 8 jours de la signification de la présente décision. À défaut, son expulsion est ordonnée.
Il n’est pas sérieusement contestable qu’il est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés.
Au vu du décompte produit, les loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtés au 3 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus, s’élèvent à 528,99 euros, déduction faite des frais d’huissier et des frais de relance.
Il convient donc de condamner Monsieur [N] [P] à payer à Monsieur [D] [R] la somme provisionnelle de 528,99 euros, arrêtée au 03 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus.
Le bail prévoit une clause pénale de 10 % du montant des sommes dues. Les clauses pénales étant susceptibles de modulation par décision de la seule juridiction du fond, la demande de leur paiement formée devant le juge des référés se justifie à hauteur de 50,00 euros à titre provisionnel au vu du préjudice incontestable subi par le bailleur.
En application des articles 491 et 696 du Code de procédure civile, Monsieur [N] [P] est condamné aux dépens et à payer au demandeur la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le juge des référés,
CONSTATE la résiliation du bail liant Monsieur [D] [R] à Monsieur [N] [P] pour défaut de paiement des loyers et ce à compter du 29 septembre 2024 ;
DIT que Monsieur [N] [P] doit quitter les lieux dans les 8 jours de la signification de la présente ordonnance ;
A défaut de départ volontaire, ORDONNE son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
CONDAMNE Monsieur [N] [P] à payer à Monsieur [D] [R], les sommes provisionnelles suivantes :
– 528,99 euros, arrêtée au 03 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus;
– Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la libération complète des lieux par la remise des clés ;
– 50,00 euros à titre de provision à valoir sur la clause pénale ;
– 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [N] [P] aux dépens.
LA GREFFIERE LA VICE PRESIDENTE
Céline TREILLE Alicia VITELLO
Grosse + Copie :
Me Brigitte MANEVAL-PASQUET
COPIES
— DOSSIER
Le 09 Janvier 2025
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