Le 15 novembre 2022, la S.A.S. SOYYUZ DEVELOPPEMENT a signé un bail commercial avec la S.A.R.L. LE CHAMPY, mais des loyers sont restés impayés. Le 22 juillet 2024, un commandement de payer a été délivré pour un arriéré de 16 800,00 €. En l’absence de défense de la S.A.R.L. LE CHAMPY lors de l’audience du 15 octobre 2024, le tribunal a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion. La S.A.R.L. a également été condamnée à payer 20 880,00 € pour l’arriéré locatif, ainsi qu’à verser des dépens à la S.A.S. SOYYUZ DEVELOPPEMENT.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire dans un bail commercial ?

La clause résolutoire dans un bail commercial est régie par l’article L. 145-41 du Code de commerce, qui stipule que :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Pour qu’un bailleur puisse se prévaloir de la clause résolutoire, il doit prouver que :

1. Le défaut de paiement est manifestement fautif.

2. Il est de bonne foi dans l’invocation de cette clause.

3. La clause résolutoire est claire et ne nécessite pas d’interprétation.

Dans l’affaire en question, la S.A.S. SOYYUZ DEVELOPPEMENT a respecté ces conditions en délivrant un commandement de payer, qui a été jugé conforme et régulier.

Le commandement a précisé le montant dû et a mentionné le délai d’un mois pour le paiement, ce qui a permis d’acquérir la clause résolutoire à compter du 23 août 2024.

Quels sont les effets de la résiliation du bail sur les obligations du locataire ?

Selon l’article 835, alinéa 1 du Code de procédure civile, le président peut prescrire des mesures conservatoires en référé, même en présence d’une contestation sérieuse.

Une fois la clause résolutoire acquise, le locataire n’est plus débiteur de loyers, mais d’une indemnité d’occupation.

Cette indemnité est fixée au montant du loyer contractuel, charges et taxes comprises, jusqu’à la libération effective des lieux.

L’article 1353 du Code civil précise que :

« C’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Dans le cas présent, la S.A.R.L. LE CHAMPY est tenue de payer une indemnité d’occupation, ainsi que les arriérés de loyers et charges, ce qui a été confirmé par le décompte fourni par la S.A.S. SOYYUZ DEVELOPPEMENT.

Quelles sont les conséquences d’un maintien sans droit ni titre dans les lieux ?

Le maintien dans un immeuble sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, comme le stipule l’article 835, alinéa 1 du Code de procédure civile.

Cela permet au bailleur d’obtenir l’expulsion du locataire et de tout occupant.

L’ordonnance de référé ordonne l’expulsion de la S.A.R.L. LE CHAMPY si elle ne restitue pas les lieux dans les quinze jours suivant la signification de l’ordonnance.

Cette mesure est justifiée par le fait que le locataire ne respecte plus les termes du bail, ayant été résilié de plein droit.

Ainsi, la S.A.R.L. LE CHAMPY doit quitter les lieux, sous peine d’expulsion avec le concours de la force publique.

Comment se calcule l’indemnité d’occupation due par le locataire après résiliation du bail ?

L’indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer contractuel, charges et taxes comprises, à compter de la résiliation du bail.

L’article 835, alinéa 2 du Code de procédure civile précise que :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier. »

Dans cette affaire, la S.A.R.L. LE CHAMPY doit payer une indemnité d’occupation provisionnelle, qui est égale au montant du loyer contractuel, jusqu’à la libération des lieux.

Le juge des référés a fixé cette indemnité à titre provisionnel, en tenant compte des montants dus par la S.A.R.L. LE CHAMPY, qui ne sont pas sérieusement contestables.

Quelles sont les implications des dépens et des frais de justice dans cette affaire ?

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile stipule que :

« Le juge statuant en référé statue sur les dépens. »

De plus, l’article 696 précise que :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Dans cette affaire, la S.A.R.L. LE CHAMPY, ayant succombé, est condamnée à supporter la charge des dépens, y compris le coût du commandement.

Cela signifie qu’elle devra rembourser les frais engagés par la S.A.S. SOYYUZ DEVELOPPEMENT pour faire valoir ses droits en justice.

Cette décision est conforme aux règles de procédure civile et vise à garantir que la partie gagnante ne subisse pas de pertes financières en raison de la nécessité d’intenter une action en justice.