TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. SOYYUZ DEVELOPPEMENT, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 898 025 630, dont le siège social est sis 24 rue des Sablons – 94470 BOISSY-SAINT-LÉGER

représentée par Me Elie AZEROUAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R010

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LE CHAMPY, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 919 945 246, dont le siège social est sis 5 rue du 8 mai 1945 – 94470 BOISSY-SAINT-LÉGER

non représentée

Débats tenus à l’audience du : 15 Octobre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 19 Novembre 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2024

Par acte du 15 novembre 2022, la S.A.S. SOYYUZ DEVELOPPEMENT a donné à bail commercial à la S.A.R.L. LE CHAMPY des locaux situés 5 rue du 8 mai 1945 à BOISSY ST LEGER (94400), moyennant un loyer annuel de 14 400,00 €, hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

la S.A.S. SOYYUZ DEVELOPPEMENT a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024 à la S.A.R.L. LE CHAMPY pour une somme de 16 800,00 € au titre de l’arriéré locatif au 14 juin 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2024, la S.A.S. SOYYUZ DEVELOPPEMENT a fait assigner la S.A.R.L. LE CHAMPY devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :
– constater que la S.A.R.L. LE CHAMPY n’a pas déféré au commandement de payer,
– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
– constater que la S.A.R.L. LE CHAMPY est occupante sans droit ni titre du locla objet du bail susvisé depuis le 22 août 2024,
– ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. LE CHAMPY et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
– condamner la S.A.R.L. LE CHAMPY à payer à la S.A.S. SOYYUZ DEVELOPPEMENT la somme provisionnelle de 20 880,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’août 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
– condamner la S.A.R.L. LE CHAMPY au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à 2040,00 euros par mois à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clefs,

A titre subsidiaire, s’il était sollicité et accordé des délais de paiement à la la S.A.R.L. LE CHAMPY :
– ordonner la déchéance du terme, l’exigibilité immédiate du solde restant dû, l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion à défaut de paiement d’une seule échéance de remboursement de l’arriéré à bonne date et/ou du non-règlement des loyers et charges courants à leur date d’exigibilité,

En tout état de cause :
– condamner la S.A.R.L. LE CHAMPY au paiement d’une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 15 octobre 2024, la S.A.S. SOYYUZ DEVELOPPEMENT, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la S.A.R.L. LE CHAMPY n’a pas constitué avocat.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 novembre 2024.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.A.S. SOYYUZ DEVELOPPEMENT n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 16 800,00 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 23 août 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.R.L. LE CHAMPY et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. LE CHAMPY depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la majoration sollicitée par le demandeur, car cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.A.S. SOYYUZ DEVELOPPEMENT, l’obligation de la S.A.R.L. LE CHAMPY au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 15 octobre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 20 880,00 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.R.L. LE CHAMPY, avec intérêts au taux légal depuis la date de signification de l’assignation.

En l’absence de contradiction, il n’y a pas lieu de faire droit à l’actualisation de la dette.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.R.L. LE CHAMPY, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.R.L. LE CHAMPY ne permet d’écarter la demande de la S.A.S. SOYYUZ DEVELOPPEMENT formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 23 août 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. LE CHAMPY et de tout occupant de son chef des lieux situés 5 rue du 8 mai 1945 à BOISSY ST LEGER (94400) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. LE CHAMPY, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.R.L. LE CHAMPY à la payer,

CONDAMNONS par provision la S.A.R.L. LE CHAMPY à payer à la S.A.S. SOYYUZ DEVELOPPEMENT la somme de 20 880,00 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 15 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2024,

CONDAMNONS la S.A.R.L. LE CHAMPY aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la S.A.R.L. LE CHAMPY à payer à la S.A.S. SOYYUZ DEVELOPPEMENT la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 19 novembre 2024.

LE GREFFIER , LE JUGE DES RÉFÉRÉS