La S.C.I. SCI Emma a conclu un bail commercial avec la S.A.R.L. Kimhom, remplacée par la S.A.S. Magdalena, pour les lots n°2 et n°3 d’un immeuble, initialement destiné à des activités de commerce. Un avenant en 2017 a modifié la destination des lieux vers un débit de boissons, réduisant le loyer à 21 600 euros. En 2022, un congé a été signifié pour le renouvellement à 57 600 euros, contesté par la S.A.S. Magdalena. Après des négociations infructueuses, une expertise a été ordonnée pour déterminer le loyer, avec une audience prévue pour mars 2025.. Consulter la source documentaire.

Quel est le principe du renouvellement du contrat de bail commercial ?

Le principe du renouvellement du contrat de bail commercial est régi par l’article L. 145-9 du Code de commerce, qui stipule que :

« Les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. »

Cet article établit donc que, pour qu’un bail commercial prenne fin, il est nécessaire qu’une des parties notifie un congé dans un délai de six mois avant l’échéance du bail.

De plus, l’article L. 145-12 précise que :

« La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. »

Dans le cas présent, les parties ont convenu du principe et de la date du renouvellement du bail commercial, ce qui permet de constater que le contrat est renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 15 mai 2023, sous réserve des clauses relatives au loyer.

Comment est déterminé le montant du loyer du bail renouvelé ?

La détermination du montant du loyer du bail renouvelé est encadrée par plusieurs articles du Code de commerce. L’article 1103 du Code civil stipule que :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Cela signifie que les parties sont tenues par les termes de leur contrat. En l’espèce, le bail stipule que :

« Le loyer de renouvellement sera fixé à la valeur locative, les parties entendant expressément déroger aux règles relatives au plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail. »

L’article L. 145-33 du Code de commerce précise que :

« La valeur locative est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage. »

Ainsi, pour établir le loyer du bail renouvelé, il est nécessaire de prendre en compte la valeur locative, qui doit être évaluée selon les critères mentionnés ci-dessus.

Dans cette affaire, des experts ont été sollicités pour évaluer la valeur locative, et il a été constaté que des divergences existaient entre les évaluations fournies par les différents experts, justifiant ainsi la nécessité d’une nouvelle expertise.

Quelles sont les implications de l’injonction à rencontrer un médiateur ?

L’injonction à rencontrer un médiateur est prévue par l’article 127-1 du Code de procédure civile, qui dispose que :

« À défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. »

Cette mesure vise à favoriser une résolution amiable des litiges, permettant aux parties de parvenir à un accord sans avoir à poursuivre une procédure judiciaire longue et coûteuse.

Dans le contexte de cette affaire, le juge a estimé qu’il était dans l’intérêt des parties de recourir à la médiation, en raison de la nature du litige et des enjeux financiers en jeu. Le médiateur a pour mission d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités de la médiation, et de recueillir leur consentement ou refus à cette mesure.

Comment est fixé le loyer provisionnel pendant l’instance ?

La fixation du loyer provisionnel pendant l’instance est régie par l’article L. 145-57 du Code de commerce, qui stipule que :

« Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie. »

Cela signifie que, tant que le loyer n’est pas définitivement fixé, le locataire doit continuer à payer le loyer au montant antérieur ou à un montant provisionnel déterminé par le juge.

Dans cette affaire, le loyer provisionnel a été fixé au montant du dernier loyer contractuel, indexé, en attendant l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée. Cela permet de garantir que le bailleur continue de percevoir un loyer pendant la durée de l’instance, tout en préservant les droits du locataire jusqu’à ce qu’un nouveau loyer soit établi.