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Loyers commerciaux

N° RG 24/06562
N° Portalis 352J-W-B7I-C45JF

N° MINUTE : 1

Assignation du :
16 Mai 2024

Jugement avant dire droit
[1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

Expert : [D] [V][2]

[2]
[Adresse 5]
[Localité 8]

JUGEMENT
rendu le 20 Janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. MAGDALENA
[Adresse 6]
[Localité 9]

représentée par Maître Martin VALLUIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0016

DEFENDERESSE

S.C.I. SCI EMMA
[Adresse 10]
[Localité 7]

représentée par Maître Monique BOCCARA SOUTTER, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C0649

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 08 Novembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

Par acte sous signature privée du 15 mai 2014, la S.C.I. SCI Emma a donné à bail commercial à la S.A.R.L. Kimhom en cours de constitution, aux droits de laquelle est venue la S.A.S. Magdalena, les lots n°2 et n°3 dépendant d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 6] à [Localité 9].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 15 mai 2014 et jusqu’au 14 mai 2023, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 27 600 euros.

Les lieux avaient pour destination exclusive les activités de « commerce d’import-export et vente de vêtements prêt-à-porter et accessoires, détail, gros ou demi-gros ».

Par avenant du 9 février 2017, la S.C.I. SCI Emma et la S.A.S. Magdalena ont convenu de modifier :
– la clause de désignation du bail, celui-ci portant désormais sur les lots n°2, n°3 et n°102 de l’ensemble immobilier du [Adresse 6],
– la clause de destination du bail, l’activité autorisée étant désormais exclusivement celle de « débit de boissons et restauration »,
– le montant du loyer, celui-ci étant fixé à la somme de 21 600 euros par an en principal.

Par acte d’huissier du 11 février 2022, la bailleresse a signifié à la S.A.S. Magdalena un congé pour la date du 14 mai 2023, avec offre de renouvellement du bail à compter du 15 mai 2023, moyennant la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 57 600 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 6 septembre 2022, la S.A.S. Magdalena a accepté l’offre de renouvellement mais a refusé le montant du nouveau loyer proposé.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 20 janvier 2024, la S.C.I. SCI Emma a notifié à la S.A.S. Magdalena un mémoire préalable aux fins de voir fixée à la somme annuelle en principal de 42 300 euros le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 15 mai 2023 et subsidiairement de voir désigner un expert.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 26 février 2024, la S.A.S. Magdalena a notifié à la bailleresse un mémoire en réponse, aux fins de désignation d’un expert judiciaire et subsidiairement de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 36 200 euros par an en principal.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la S.A.S. Magdalena a ensuite fait assigner la S.C.I. SCI Emma devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte d’huissier signifié le 16 mai 2024, aux mêmes fins.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 8 novembre 2024.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2025.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Lors de l’audience de plaidoirie, la S.A.S. Magdalena, reprenant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 5 novembre 2024, demande à la juge des loyers commerciaux :

A titre principal :
– de désigner un expert avec mission de donner son avis sur la valeur locative,
– de partager les honoraires de l’expert par moitié entre les parties,
– de fixer le loyer provisionnel à la somme de 23 600 euros hors taxes et hors charges par an,
– de réserver les dépens,

A titre subsidiaire :
– de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 36 200 euros hors taxes et hors charges par an.

En réplique et développant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 10 octobre 2024, la S.C.I. SCI Emma demande à la juge des loyers commerciaux :

A titre principal :
– de fixer le loyer de renouvellement à compter du 15 mai 2023 à la somme de 45 202,50 euros par an en principal,

A titre subsidiaire :
– de désigner un expert avec mission de donner son avis sur la valeur locative,
– de fixer le loyer provisionnel à compter du 15 mai 2023 à la somme de 45 202,50 euros par an en principal,
– de réserver les dépens,

En tout état de cause :
– de condamner la S.A.S. Magdalena au paiement des intérêts de retard pour chaque partie d’échéance de loyer impayée,
– d’ordonner la capitalisation des intérêts.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens.

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Selon l’article L. 145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

Par ailleurs, l’article L. 145-12 du même code dispose que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Il convient ainsi de constater le renouvellement de ce contrat pour une durée de neuf années à compter du 15 mai 2023, aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du loyer de renouvellement.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le quatrième alinéa de l’article XV du bail intitulé « loyer » stipule comme suit :
« Le loyer de renouvellement sera fixé à la valeur locative, les parties entendant expressément déroger aux règles relatives au plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail, dans la mesure où le présent bail a été consenti en fonction des prix du marché libre, le loyer de renouvellement devant l’être tout autant. (…) »

La convention des parties se réfère donc à la « valeur locative » mais également « au prix du marché libre », sans davantage de précision.

Il résulte des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce que la valeur locative est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Les articles R. 145-3 à R. 145-11 du même code précisent la consistance de ces différents éléments.

Selon la Charte de l’expertise en évaluation immobilière dans sa 5ème édition du mois de mars 2017 ensuite, la valeur locative de marché « correspond au montant pour lequel un bien pourrait être raisonnablement loué au moment de l’expertise […] [soit] au montant qui pourrait être obtenu de la part d’un locataire pour qu’il puisse disposer de l’usage d’un bien dans le cadre d’un bail nouveau, aux conditions usuelles d’occupation pour la catégorie d’immeuble concernée […] ». Elle s’établit le plus souvent par comparaison avec des références de transaction sur des biens comparables en termes de localisation, d’usage, de consistance et d’état d’entretien.

Le loyer initial avait été fixé, lors de la conclusion du bail le 15 mai 2014, à la somme annuelle de 27 600 euros hors taxes et hors charges.

La preneuse initiale a cédé, par acte sous signature privée du 9 février 2017, son droit au bail à la S.A.S. Magdalena – la S.C.I. SCI Emma étant intervenue à cet acte. La bailleresse a dans ce cadre consenti à la déspécialisation des locaux moyennant le paiement d’une indemnité de déspécialisation de 18 000 euros TTC, l’activité autorisée étant désormais celle de débit de boissons et de restauration. Le loyer a été diminué à compter du 10 mars 2017 à la somme annuelle de 21 600 euros en principal.

Afin de déterminer le montant du loyer du bail renouvelé, la S.C.I. SCI Emma et la S.A.S. Magdalena ont conjointement fait appel à M. [K], expert judiciaire près la cour d’appel de Paris. Ce dernier a établi le 31 octobre 2023 un rapport d’expertise contradictoire, au terme duquel il a évalué à la somme annuelle de 42 300 euros la valeur locative de marché des locaux au 15 mai 2023.

La S.A.S. Magdalena a postérieurement fait appel à M. [R], également expert près la cour d’appel de Paris, qui a réalisé une expertise non contradictoire au terme de laquelle il a évalué à la somme annuelle de 36 200 euros la valeur locative des locaux au 1er juillet 2023, « sous réserve du contrôle des surfaces par un géomètre-expert DPLG ».

Il convient de rappeler qu’en application des articles 143 et 144 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Par ailleurs, l’article R 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce dispose que si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

En l’espèce, le rapport d’expertise contradictoire versé aux débats ne contient aucun développement suffisamment précis sur la distinction qui pourrait utilement être opérée entre la valeur locative des locaux évaluée conformément au code de commerce et leur valeur locative de marché dans le sens de la Charte de l’expertise susvisée. Ce rapport ne contient pas suffisamment de détails pour qu’il soit en l’état statué, compte tenu de l’imprécision de la convention des parties et des divergences existant entre elles.

Il est par conséquent justifié d’ordonner une nouvelle expertise dont la teneur sera précisée au dispositif.

Le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 4 000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la S.A.S. Magdalena qui a principalement intérêt à voir l’expertise prospérer.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

L’article 127-1 du code de procédure civile dispose qu’à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes des parties et de réserver les frais irrépétibles et les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, susceptible d’appel et mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre la S.C.I. SCI Emma et la S.A.S. Magdalena et portant sur les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 9] pour une durée de neuf ans à compter du 15 mai 2023,

Ordonne avant-dire droit une expertise,

Commet pour y procéder :

Mme [D] [V]
[Adresse 5]
[Courriel 11]@cabinet-expertises.fr – [XXXXXXXX01]

Avec pour mission :
* de convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux en cause situés [Adresse 6], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d’annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,
* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,
* de déterminer la surface des locaux à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard sur les pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’experte pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix,
* de rechercher les prix pratiqués pour des locaux équivalents,
* de préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison,
* de donner un avis sur les correctifs à retenir en majoration et minoration de la valeur locative de base,
* d’estimer, conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables, la valeur locative des locaux en cause au 15 mai 2023 conformément aux dispositions du code de commerce,
* d’évaluer dans quelle mesure cette valeur locative pourrait être différente de la valeur locative de marché évaluée au 15 mai 2023,
* du tout dresser rapport motivé.

Dit que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Fixe à la somme de 4 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’experte qui devra être consignée par la S.A.S. Magdalena à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, Atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) avant le 27 février 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que la juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Rappelle que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

Demande à l’expert, préalablement au dépôt de son rapport, d’adresser aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations,

Rappelle que l’expert devra prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent, dans les conditions de l’article 276 du code de procédure civile,

Demande à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris avant le 30 janvier 2026,

Rappelle qu’en cas d’empêchement légitime, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête, outre qu’il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d’une provision complémentaire,

Dit que cette mesure d’instruction sera exécutée sous le contrôle du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

M. [I] [N]
[Adresse 4]
[Courriel 12] – [XXXXXXXX02] – [XXXXXXXX03]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel payé par S.A.S. Magdalena, outre les charges, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement,

Rappelle, conformément à l’article R. 145-31 du code de commerce, que dès le dépôt du rapport, le greffe avisera par lettre recommandée avec avis de réception les avocats des parties de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Sursoit à statuer sur le surplus des demandes,

Rappelle l’affaire à l’audience du 25 mars 2025 à 9h30 pour s’assurer du bon versement de la provision et du démarrage des opérations d’expertise,

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 20 janvier 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER C. AHSSAINI