Une copropriétaire, désignée ici comme la victime, possède plusieurs lots dans un immeuble en copropriété. Elle a constaté que certaines parties de l’immeuble étaient occupées illégalement. Après avoir informé le syndic, elle a demandé des mesures pour faire respecter le règlement de copropriété. Lors d’une assemblée générale, le syndic a été autorisé à engager des procédures judiciaires, mais la question de l’occupation illégale n’a pas été abordée. La copropriétaire a assigné une société de gestion immobilière, demandant la liquidation d’une astreinte. Le juge a constaté le non-respect des obligations et a condamné la société à verser 10.000 euros à la copropriétaire.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations du syndic en matière de respect du règlement de copropriété ?

Le syndic a pour mission de veiller au respect du règlement de copropriété, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui stipule que « le syndic est chargé de l’exécution des décisions de l’assemblée générale et de la gestion de l’immeuble ».

Il doit également agir en justice pour défendre les intérêts du syndicat des copropriétaires, comme le précise l’article 22 de la même loi, qui indique que « le syndic peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires ».

Dans le cas présent, la société FONCIA [Localité 5] avait l’obligation de mettre en œuvre les décisions de l’assemblée générale du 13 octobre 2021, notamment en engageant des actions judiciaires contre les copropriétaires qui ne respectaient pas le règlement de copropriété.

Il est donc essentiel que le syndic prenne toutes les mesures nécessaires pour faire respecter les règles établies, sous peine de voir sa responsabilité engagée.

Comment se calcule l’astreinte en cas d’inexécution d’une décision de justice ?

L’astreinte est régie par l’article L131-4 du code des procédures civiles d’exécution, qui précise que « le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter ».

Cette astreinte a pour but d’assurer l’exécution effective des décisions de justice dans un délai raisonnable. Le juge doit donc apprécier, de manière concrète, s’il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant de l’astreinte et l’enjeu du litige.

Dans le cas présent, la société FONCIA [Localité 5] n’a pas respecté l’injonction du juge des référés dans le délai imparti, ce qui a conduit à la liquidation de l’astreinte à la somme de 10.000 euros, considérée comme proportionnée à l’enjeu du litige.

Quelles sont les conséquences d’une carence du syndic dans l’exécution de ses obligations ?

La carence du syndic dans l’exécution de ses obligations peut entraîner des conséquences juridiques significatives. Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est responsable de la bonne gestion de l’immeuble et de l’exécution des décisions de l’assemblée générale.

En cas de manquement à ces obligations, les copropriétaires peuvent engager la responsabilité du syndic, comme le prévoit l’article 1992 du code civil, qui stipule que « le mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion ».

Dans cette affaire, la société FONCIA [Localité 5] a été condamnée à payer des astreintes pour son inaction, ce qui démontre que sa carence a eu des conséquences financières directes.

Les copropriétaires peuvent également décider de changer de syndic si celui-ci ne remplit pas correctement ses fonctions, conformément à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Quelles sont les conditions pour prononcer une astreinte définitive ?

L’article L131-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution stipule que « le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité ».

Pour qu’une astreinte définitive soit prononcée, il faut que le débiteur n’ait pas exécuté l’obligation dans le délai imparti et que le juge estime qu’il est nécessaire de maintenir une pression pour garantir l’exécution.

Dans le cas présent, le juge a décidé d’assortir l’injonction d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, mais n’a pas jugé nécessaire de prononcer une astreinte définitive, ce qui montre que les circonstances n’étaient pas réunies pour justifier une telle mesure.

Il est donc essentiel que le juge évalue la situation de manière concrète avant de décider d’imposer une astreinte définitive.