DOSSIER : N° RG 24/10526 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5NZJ
MINUTE N° : 25/

Copie exécutoire délivrée le 04 Février 2025
à Me TOMAS-BEZER
Copie certifiée conforme délivrée le 04 Février 2025
à Me NAUDIN
Copie aux parties délivrée le 04 Février 2025

JUGEMENT DU 04 FEVRIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame DESMOULIN, Vice-Présidente,
GREFFIER : Madame KELLER, Greffier

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 17 Décembre 2024 du tribunal judiciaire de MARSEILLE, tenue par Madame DESMOULIN, Vice-Présidente, juge de l’exécution par délégation du président du tribunal judiciaire de Marseille, assistée de Madame KELLER, Greffier.

L’affaire oppose :

DEMANDERESSE

Madame [C] [Z]
née le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 5],
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Corinne TOMAS-BEZER de la SELARL LOGOS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Maître Cécile CRISANTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. FONCIA [Localité 5],
société immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Marseille sous le numéro 067 803 916
dont le siège social est sis [Adresse 6]
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Maître Dominique FANTOZZI-KHAYAT, avocat au barreau de MARSEILLE

Al’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 04 Février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

NATURE DE LA DECISION : Contradictoire et en premier ressort

Mme [C] [Z] est propriétaire au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] des lots n°11 (une cave), 37 (un appartement) et 50 (une chambre de bonne).

Elle a constaté qu’une mansarde située au 6è étage, sous les toits, était occupée à titre d’habitation dans des conditions ne répondant pas aux normes d’habitabilité et en contradiction avec le règlement de copropriété et en a informé le syndic le 6 janvier 2021 en lui demandant de tout mettre en oeuvre pour faire respecter le règlement de copropriété.

L’assemblée générale du 19 octobre 2021 a autorisé le syndic à engager différentes procédures judiciaires à l’encontre de copropriétaires mais n’a pas évoqué la difficulté relative à l’occupation des chambres de bonne. Mme [C] [Z] a donc sollicité de la société FONCIA [Localité 5]-[Localité 7] de faire respecter le règlement de copropriété de ce chef.

Par ordonnance en date du 15 décembre 2023 le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a notamment
– pris acte de l’intervention volontaire de la société FONCIA [Localité 7]
– rejeté les exceptions d’irrecevabilité soulevées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 7] et la société FONCIA [Localité 5]
– condamné in solidum la société FONCIA [Localité 7] et la société FONCIA [Localité 5], en qualité de syndic de l’immeuble sis [Adresse 3] à tout mettre en oeuvre pour assurer le respect du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3] et notamment par la mise en oeuvre de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 13 octobre 2021, la résolution des points de blocage, objets des courriers en date des 29 juillet et 29 septembre 2022 de Mme [C] [Z] ainsi que du constat d’huissier du 26 avril 2022 et ce, dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance de référé et passé ce délai sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard durant 3 mois.

Cette décision a été signifiée aux sociétés FONCIA [Localité 7] et FONCIA [Localité 5] le 29 janvier 2024.

Selon acte d’huissier en date du 19 septembre 2024 Mme [C] [Z] a fait assigner la société FONCIA [Localité 5] à comparaître devant le juge de l’exécution de Marseille.

A l’audience du 17 décembre 2024 Mme [C] [Z] a, par conclusions réitérées oralement, demandé de
– liquider l’astreinte à la somme de 18.000 euros et condamner la société FONCIA [Localité 5] au paiement de pareille somme

– assortir la condamnation, objet de l’ordonnance de référé, d’une astreinte définitive d’un montant de 500 euros par jour de retard pendant une durée de 12 mois à compter du présent jugement et sur simple présentation de la minute
– rejeter les demandes de la société FONCIA [Localité 5]
– condamner la société FONCIA [Localité 5] à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Elle a fait valoir que nonobstant la signification de l’ordonnance de condamnation, elle déplorait toujours la carence persistante du syndic ; qu’elle avait ainsi été contrainte d’attirer à nouveau l’attention de la société FONCIA [Localité 5] par courrier du 11 mars 2024 et faire établir un procès-verbal de constat le 10 septembre 2024 qui démontrait que la situation demeurait inchangée depuis 3 années déjà.

Par conclusions réitérées oralement, la société FONCIA [Localité 5] a demandé de
– rejeter les demandes de Mme [C] [Z]
– subsidiairement réduire à de plus justes proportions la demande de liquidation de l’astreinte provisoire
– rejeter la demande tendant à ordonner une astreinte définitive
– condamner Mme [C] [Z] à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Elle a souligné que le libellé de l’astreinte était particulièrement large et la plaçait dans une insécurité juridique patente faute d’identification précise de l’obligation soumise à contrainte. Elle a fait valoir qu’en toute hypothèse elle était tenue à une obligation de moyens et avait donc fait diligenter, par son conseil habituel, une procédure judiciaire en référé à l’encontre des copropriétaires incriminés par Mme [C] [Z], instance qui était en cours. Elle a ajouté que les démarches entreprises avaient pris un temps certain (temps pour déterminer les copropriétaires mis en cause, obtention d’un relevé de propriété à jour auprès de la publicité foncière, temps pour missionner l’avocat et temps pour lui permettre de rédiger l’assignation). Elle a donc conclu qu’elle avait “tout mis en oeuvre” pour faire cesser les empiètements, appropriations et travaux sur les parties communes, a fortiori dans les délais de l’astreinte et s’était assurée de sa pleine effectivité en collationnant les éléments nécessaires à son succès. Subsidiairement elle a demandé de réduire le taux de l’astreinte soulignant que l’enjeu du litige demeurait quasiment inexistant pour Mme [C] [Z] qui résidait non pas dans l’immeuble litigieux mais à [Localité 4].

Sur la liquidation de l’astreinte :

Aux termes de l’article L131-4 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

En outre, l’astreinte tendant, dans l’objectif d’une bonne administration de la justice, à assurer l’exécution effective des décisions de justice dans un délai raisonnable, il incombe au juge appelé à liquider cette astreinte, en cas d’inexécution totale ou partielle de l’obligation, de tenir compte des difficultés rencontrées par le débiteur pour l’exécuter et de sa volonté de se conformer à l’injonction. Il est également tenu d’apprécier, de manière concrète, s’il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant auquel il liquide l’astreinte et l’enjeu du litige.

Cette mesure a uniquement un but comminatoire, et est destinée à impressionner le débiteur pour le contraindre à s’exécuter. Elle n’a aucunement vocation à le punir ni à indemniser le créancier d’un préjudice.

S’agissant d’une obligation de faire, il appartient au débiteur de prouver qu’il a respecté son obligation. A l’inverse s’agissant d’une obligation de ne pas faire, c’est au créancier de l’obligation qu’il revient de démontrer la transgression.

La société FONCIA [Localité 5] avait jusqu’au 1er mars 2024 pour à tout mettre en oeuvre pour assurer le respect du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3] et notamment par la mise en oeuvre de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 13 octobre 2021, la résolution des points de blocage, objets des courriers en date des 29 juillet et 29 septembre 2022 de Mme [C] [Z] ainsi que du constat d’huissier du 26 avril 2022.

Elle était donc tenue de
– s’agissant de la mise en oeuvre de l’assemblée générale du 13 octobre 2021, d’agir en justice, par toutes voies de droit et devant toutes les juridictions compétentes, y compris les juridictions d’appel, à l’encontre de Mme [W] [G] et M. [I] [L] pour que le syndicat des copropriétaires puisse obtenir
* la dépose des appareils de climatisation en façade, appareils fuyards depuis juillet 2020 dégradant ainsi la façade et la porte d’entrée de l’immeuble
* la condamnation de Mme [W] [G] et M. [I] [L] à la prise en charge des frais de remise en état des parties communes endommagées
Me NAUDIN étant mandaté à cet effet et la provision étant fixée à 2.500 euros TTC
– s’agissant de la résolution des points de blocage, objets des courriers en date des 29 juillet et 29 septembre 2022 de faire
* enlever les climatiseurs en façade de l’immeuble
* remédier au dysfonctionnement du système d’éclairage des escaliers (escalierA à tout le moins) et au défaut de paiement des factures EDF
* remédier au dysfonctionnement de l’ouverture de la porte d’entrée de l’immeuble et de l’interphone (système d’ouverture-fermeture à distance)
* faire cesser l’occupation des parties communes (couloir, murs, pièce d’eau) au dernier étage de l’immeuble par un ou plusieurs copropriétaires, lesquels utilisent l’eau et l’électricité des parties communes aux frais de tous, lesquels s’acquittent de charges de copropriété ne correspondant en rien à l’usage fait des parties communes ou des équipements collectifs
– s’agissant de la résolution des points de blocage, objets du constat d’huissier du 26 avril 2022:
* faire cesser l’encombrement du couloir – parties communes dernier étage (chaussures, vêtements, boites, cartons, panneaux de rangements, sacs et contenants divers, outils, tréteaux, planches de bois, étagères, éléments de décoration…)
* faire cesser l’encombrement des toilettes – parties communes dernier étage, lesquelles sont aménagées et encombrées de plantes ornementales, étendoir suspendu au mur, dérouleur de papier toilettes, rangements, ventilateurs, valises et sacs de voyage rangés sur des étagères murales, balais, échelles, essue mains…
* remédier au dysfonctionnement de l’ouvre-porte puisque lorsque l’on sonne à [Z] depuis le tableau de sonnerie situé à l’entrée de l’immeuble, l’interphone fonctionne (échange verbal possible) mais l’ouvre porte ne permet pas de provoquer l’ouverture de la porte de l’immeuble, Mme [C] [Z] étant contrainte de descendre ouvrir la porte à l’ensemble de ses visiteurs.

Pour justifier de l’exécution de ses obligations la société FONCIA [Localité 5] produit les deux pièces suivantes :
– une assignation devant le Président du tribunal judiciaire de Marseille délivrée les 5 et 6 juin 2024 à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 5], et par Maître Benjamin NAUDIN, Avocat, signifiée à Mme [W] [G], M. [I] [L] et M. [R] [D] [T] aux fins de
* ordonner à Mme [W] [G] et M. [I] [L], copropriétaires des lots n°30 et 31, de faire cesser toute atteinte aux parties communes initiés par leurs soins immédiatement à compter de la décision à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard
* ordonner à M. [R] [D] [T], copropriétaire du lot n°53, de faire cesser immédiatement toute occupation et atteinte aux parties communes initiés par ses soins immédiatement à compter de la décision à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard
* condamner Mme [W] [G] et M. [I] [L], copropriétaires des lots n°30 et 31, à la dépose des blocs de climatisation situés en façade de l’immeuble sis [Adresse 3] et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir
* condamner Mme [W] [G] et M. [I] [L], copropriétaires des lots n°30 et 31, à remettre en état les parties communes affectées par les travaux entrepris illégalement et constatés dans les provès-verbaux de commissaire de justice à savoir la façade et la porte d’entrée de l’immeuble sis [Adresse 3] et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, cette remise en état devant intervenir sous le contrôle du syndic et de l’architecte de la copropriété
* condamner M. [R] [D] [T], copropriétaire du lot n°53 à faire cesser immédiatement toute occupation et atteinte aux parties communes constatées dans les procès-verbaux de commissaire de justice et à la remise en état complète de la pièce d’eau et du couloir donnant accès aux mansardes situées au dernier étage de l’immeuble sis [Adresse 3] et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, cette remise en état devant intervenir sous le contrôle du syndic et de l’architecte de la copropriété
* condamner M. [R] [D] [T], copropriétaire du lot n°53 à la destruction de la porte installée illégalement sur les parties communes de l’immeuble et bloquant l’accès à la toiture de l’immeuble ainsi qu’à la remise en état de toutes les parties communes affectées par ses travaux et aménagements illégaux constatés dans les procès-verbaux de commissaire de justice et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, cette remise en état devant intervenir sous le contrôle du syndic et de l’architecte de la copropriété
* condamner solidairement Mme [W] [G], M. [I] [L] et M. [R] [D] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme provisionnelle de 5.000 euros à valoir sur le préjudice
* condamner solidairement Mme [W] [G], M. [I] [L] et M. [R] [D] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, comprenant les procès-verbaux de constat de commissaire de justice
– un procès-verbal de constat établi le 25 juillet 2024 attestant
* de la présence de climatiseurs et d’une dégradation de la porte palière de l’immeuble
* de la privatisation des parties communes – chambres de bonne, dernier étage, escalier A (présence d’un meuble à chaussure fixé sur le mur, la porte palière est déportée vers l’avant, aménagement dus toilettes)
* de l’encombrement des parties communes, escalier B, par des meubles, emballages, chutes, découpes, matériaux et pot de peinture entravant le passage outre la présence d’une machine à laver stockée sur le palier.

Ainsi, si la société FONCIA [Localité 5] justifie avoir “tout mis en oeuvre” pour assurer le respect du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3] en engageant une procédure judiciaire à l’encontre de Mme [W] [G], M. [I] [L] et M. [R] [D] [T] et ce aux fins de faire déposer les climatiseurs, remettre en état les parties communes et faire cesser leur occupation, pour autant les démarches ont été entreprises au-delà du délai prescrit alors qu’elle disposait de l’ensemble des éléments nécessaires pour engager une telle action (autorisation d’agir en justice donnée par l’assemblée générale du 13 octobre 2021, coordonnées de l’avocat désigné pour y procéder, identification des copropriétaires récalcitrants). En outre, elle ne justifie pas avoir “tout mis en oeuvre” pour remédier au dysfonctionnement du système d’éclairage des escaliers (escalier A à tout le moins) et au défaut de paiement des factures EDF ni au dysfonctionnement de l’ouverture de la porte d’entrée de l’immeuble et de l’interphone (système d’ouverture-fermeture à distance).

Il s’ensuit que l’obligation mise à la charge de la société FONCIA [Localité 5] a été partiellement exécutée et au-delà du délai prescrit. La société FONCIA [Localité 5] ne justifiant pas de circonstances ou d’une cause extréieure l’ayant empêchée de s’exécuter, l’astreinte sera donc liquidée à la somme de 10.000 euros, somme qui apparaît parfaitement proportionnée à l’enjeu du litige, à savoir permettre aux copropriétaires de vivre en harmonie dans un ensemble collectif et dans le respect du règlement de copropriété.

La société FONCIA [Localité 5] sera donc condamnée à payer à Mme [C] [Z] la somme de 10.000 euros.

Sur la fixation d’une nouvelle astreinte :

Selon l’article L131-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

Il est constant que la société FONCIA [Localité 5] n’a donné suite que partiellement à l’injonction qui lui a été donnée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille dans son ordonnance du 15 décembre 2023. L’astreinte fixée dans cette décision avait en outre une durée limitée. En l’état de la date de la décision de condamnation susvisée, la société FONCIA [Localité 5] a déjà bénéficié de délais de fait importants.

Au vu de ces éléments, il échet d’assortir l’obligation de tout mettre en oeuvre pour assurer le respect du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3] et notamment par la mise en oeuvre de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 13 octobre 2021, la résolution des points de blocage, objets des courriers en date des 29 juillet et 29 septembre 2022 de Mme [C] [Z] ainsi que du constat d’huissier du 26 avril 2022, à savoir précisément de tout mettre en oeuvre pour remédier au dysfonctionnement du système d’éclairage des escaliers (escalier A à tout le moins) et au défaut de paiement des factures EDF ainsi qu’au dysfonctionnement de l’ouverture de la porte d’entrée de l’immeuble et de l’interphone (système d’ouverture-fermeture à distance) d’une nouvelle astreinte provisoire -rien ne justifiant le prononcé d’une astreinte définitive- journalière de 200 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement et pendant 6 mois.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

La société FONCIA [Localité 5], succombant supportera les dépens de la procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

La société FONCIA [Localité 5], tenue aux dépens, sera condamnée à payer à Mme [C] [Z] une somme, qu’il paraît équitable d’évaluer à 1.500 euros au titre des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la présente procédure.

Le juge de l’exécution,

Liquide l’astreinte ordonnée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille dans son ordonnance en date du 15 décembre 2023 à la somme de 10.000 euros ;

Condamne la société FONCIA [Localité 5] à payer cette somme à Mme [C] [Z] ;

Assortit l’injonction faite à la société FONCIA [Localité 5] par ordonnance de référé en date du 15 décembre 2023 à savoir tout mettre en oeuvre pour remédier au dysfonctionnement du système d’éclairage des escaliers (escalier A à tout le moins) et au défaut de paiement des factures EDF ainsi qu’au dysfonctionnement de l’ouverture de la porte d’entrée de l’immeuble et de l’interphone (système d’ouverture-fermeture à distance) d’une astreinte provisoire journalière de 200 euros passé un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement et pendant 6 mois ;

Condamne la société FONCIA [Localité 5] aux dépens ;

Condamne la société FONCIA [Localité 5] à payer à Mme [C] [Z] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et le juge de l’exécution a signé avec le greffier ayant reçu la minute.

Le greffier Le juge de l’exécution