La SCI BELLE EPOQUE, propriétaire de plusieurs lots dans un immeuble en copropriété, a été condamnée en juin 2022 à verser 1739,40 euros pour impayés de charges. En juin 2024, le syndicat des copropriétaires a de nouveau assigné la SCI pour des sommes dues, incluant des dommages-intérêts. Lors de l’audience de novembre 2024, la SCI n’a pas comparu, entraînant un jugement contradictoire. Le tribunal a établi une créance de 2254,70 euros, accordé 220 euros de frais de recouvrement et 500 euros de dommages-intérêts pour mauvaise foi, ainsi que des dépens et frais supplémentaires. Le jugement est exécutoire provisoirement.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de paiement des charges de copropriété ?

Les obligations des copropriétaires en matière de paiement des charges de copropriété sont définies par l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Cet article stipule que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

1. Les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

2. Les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. »

Ainsi, chaque copropriétaire doit s’acquitter de sa part des charges, proportionnellement à ses tantièmes de propriété.

En cas de non-paiement, le syndicat des copropriétaires a le droit de poursuivre le recouvrement des sommes dues, comme cela a été le cas pour la SCI BELLE EPOQUE, qui a été condamnée à payer des charges impayées.

Comment le syndicat des copropriétaires doit-il prouver la créance en cas de recouvrement des charges ?

Selon les articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

L’article 1353 du code civil précise que :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. »

Ainsi, pour établir la créance, le syndicat doit produire plusieurs éléments de preuve, notamment :

– Le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, rendant la créance certaine, liquide et exigible.

– Un décompte de répartition des charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

Il est important de noter que le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

Quels sont les frais de recouvrement qui peuvent être imputés au copropriétaire défaillant ?

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que :

« Sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. »

Cette liste n’est pas limitative, mais les frais réclamés doivent être justifiés.

Il est également précisé que les frais de recouvrement ne sont considérés comme nécessaires que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Dans le cas de la SCI BELLE EPOQUE, le tribunal a accordé une somme de 220 euros au titre des frais nécessaires, se décomposant en frais de constitution d’hypothèque et d’une mise en demeure.

Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages-intérêts en cas de non-paiement des charges ?

L’article 1231-6 du code civil stipule que :

« Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. »

De plus, l’article 2274 du code civil précise que :

« La bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve. »

Ainsi, pour obtenir des dommages-intérêts, le syndicat des copropriétaires doit prouver que le débiteur a agi de mauvaise foi et que cela a causé un préjudice.

Dans le cas présent, le tribunal a constaté que les manquements répétés de la SCI BELLE EPOQUE à son obligation de paiement constituaient une faute, entraînant un préjudice pour le syndicat.

Le tribunal a donc accordé des dommages-intérêts à hauteur de 500 euros, tenant compte des circonstances et du montant de la créance.

Quelles sont les conséquences de l’absence de comparution d’un défendeur en matière de procédure civile ?

L’article 472 du code de procédure civile dispose que :

« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Cela signifie que même en l’absence du défendeur, le tribunal peut rendre une décision sur le fond de l’affaire.

Dans le cas de la SCI BELLE EPOQUE, qui n’a pas comparu ni fait connaître les motifs de son absence, le tribunal a statué par jugement réputé contradictoire, conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Cette absence ne prive pas le syndicat des copropriétaires de son droit à obtenir réparation pour les charges impayées, et le tribunal a pu examiner les éléments de preuve fournis pour rendre sa décision.