[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
SCI BELLE EPOQUE

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Sophie BILSKI

Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03346 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5D3Q

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le jeudi 09 janvier 2025

DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], Représenté par son syndic le cabinet CAZALIERES sis [Adresse 2]
représenté par Me Sophie BILSKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0093

DÉFENDERESSE
SCI BELLE EPOQUE
dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Présidente,
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 janvier 2025 par Mathilde CLERC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 09 janvier 2025
PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03346 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5D3Q

La SCI BELLE EPOQUE est propriétaire des lots n°78, 180 et 181 dans l’immeuble sis [Adresse 3], cadastré AQ n°58, soumis au régime de la copropriété, représentant 1029/100631, 10/100631 et 10/100631 tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, la SCI BELLE EPOQUE a été condamnée par jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 10 juin 2022 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 1739,40 euros suivant décompte arrêté au 10 janvier 2022, outre 70 euros au titre des frais de recouvrement et 900 euros de frais irrépétibles.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet CAZALIERES en exercice, a assigné la SCI BELLE EPOQUE devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
2254,70 euros au titre des charges de copropriété décompte arrêté au 1 avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1101 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 2500 euros de dommages et intérêts,3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion; qu’il a fallu l’intervention d’une première décision de justice, ainsi que des procédures d’exécution forcée et notamment la délivrance d’un commandement de payer valant saisie immobilière, pour que des paiements interviennent. Il expose cependant que la SCI BELLE EPOQUE continue à ne pas régler ses charges.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 novembre 2024, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée à étude, la SCI BELLE EPOQUE n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

Comme il y avait été autorisé par le tribunal, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] a transmis au tribunal l’extrait KBIS de la SCI BELLE EPOQUE en cours de délibéré.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots 78, 180 et 181, indiquant la répartition des tantièmes (1029/10063èmes, 10/100631èmes et 10/100631èmes), établissant la qualité de copropriétaire de la SCI BELLE EPOQUE,le précédent jugement du 10 juin 2022 de condamnation au paiement de la somme de 1739,40 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 10 janvier 2022, ainsi que le jugement du juge de l’exécution constatant la caducité du commandement de payer valant saisie le 22 juin 2023, la dette ayant été soldée, les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 avril 2022 au 30 juin 2024,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2021, 2022, et 2023un état récapitulatif détaillé de la créance du 31 janvier 2022 au 1 octobre 2024 faisant état d’un solde débiteur de 4729,2 euros (en ce inclus 2608,2 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 25 juin 2021, 29 juin 2022, 20 juin 2023 et 20 juin 2024 comportant : o approbation des comptes des exercices 2020, 2021, 2022 et 2023,
o vote des budgets prévisionnels 2022, 2023, 2024,
o vote des travaux ou opérations suivantes : création d’une interphonie pour le parking (assemblée générale du 29 juin 2022), remplacement de l’auto-laveuse et appel d’une avance destinée à couvrir le besoin en trésorerie dû aux dettes (assemblée générale du 20 juin 2023)
les attestations de non recours concernant les procès-verbaux des assemblées générales des 25 juin 2021, 29 juin 2022, 20 juin 2023,le contrat de syndic.
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 2254,70 euros portant sur la période allant du 31 janvier 2022 au 1 avril 2024 inclus, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024.
La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 2254,70 euros.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965  » sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;  »  » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…)  »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1101 euros se décomposant comme suit :
– 165 euros pour des frais de constitution d’hypothèque,
– 158 euros pour l’envoi de trois mises en demeure,
– 108 euros pour l’envoi de trois relances,
– 670 euros pour des frais de suivi contentieux

Les frais de relance avant mise en demeure ne peuvent être pris en compte. Il sera par ailleurs relevé que l’envoi de trois mises en demeures et de trois courriers de relance avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d’un commandement de payer est un choix qui appartient au syndicat.

Enfin, s’agissant des frais de suivi contentieux, il n’est ni justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier ; ces frais seront ainsi considérés comme un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En conséquence la somme globale de 220 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, se décomposant comme suit :
– 165 euros pour des frais de constitution d’hypothèque,
– 55 euros pour l’envoi d’une mise en demeure.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la SCI BELLE EPOQUE présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. C’est en outre la seconde fois que le syndicat est contraint d’assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Son montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par la SCI BELLE EPOQUE. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI BELLE EPOQUE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet CAZALIERES :
– la somme de 2254,70 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 31 janvier 2022 au 1 avril 2024 et incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 juin 2024,

– la somme de 220 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

– la somme de 500 euros au titre des dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE la SCI BELLE EPOQUE aux dépens

CONDAMNE la SCI BELLE EPOQUE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet CAZALIERES, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente.