Le 2 août 2019, M. [F] [N], M. [H] [N] et Mme [D] [N] signent un bail commercial avec la SAS Gogi House pour des locaux destinés à la restauration. D’une durée de neuf ans, le bail débute le 8 août 2019 avec un loyer annuel de 56.400 euros HT. Cependant, la SAS Gogi House rencontre des problèmes d’exploitation, notamment l’absence d’une gaine d’extraction des fumées, essentielle à son activité. Malgré des demandes de travaux, le projet est rejeté par l’assemblée générale des copropriétaires. En avril 2020, un commandement de payer est signifié pour des loyers impayés, entraînant des actions judiciaires.. Consulter la source documentaire.

Quelle est l’obligation de délivrance du bailleur dans un contrat de bail commercial ?

L’obligation de délivrance du bailleur est régie par l’article 1719 du Code civil, qui stipule que le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée, et ce, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière.

Cette obligation se décline en plusieurs points :

1° Le bailleur doit délivrer la chose louée en bon état de réparation de toute espèce.

2° Il doit également entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

3° Enfin, le bailleur doit faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il est important de noter que le bailleur ne peut s’exonérer de cette obligation par le biais d’une clause limitative de responsabilité.

Dans le cas présent, la SAS Gogi House soutient que les consorts [N] ont manqué à leur obligation de délivrance en lui fournissant un local non conforme à la destination prévue, à savoir l’activité de restauration.

Quelles sont les conséquences d’un manquement à l’obligation de délivrance ?

Les conséquences d’un manquement à l’obligation de délivrance sont régies par les articles 1224 et suivants du Code civil.

L’article 1224 précise que la résolution d’un contrat peut résulter soit de l’application d’une clause résolutoire, soit d’une notification du créancier au débiteur, ou d’une décision de justice en cas d’inexécution suffisamment grave.

L’article 1227 indique que la résolution peut être demandée en justice, et l’article 1228 précise que le juge peut prononcer la résolution du contrat, ordonner son exécution, ou allouer des dommages et intérêts.

Dans le cas présent, la SAS Gogi House a demandé la résolution judiciaire du bail aux torts exclusifs des consorts [N], en raison de leur manquement à l’obligation de délivrance.

Ce manquement a empêché la SAS Gogi House d’exploiter son activité, justifiant ainsi la demande de résolution du contrat.

La SAS Gogi House peut-elle demander des dommages et intérêts pour perte de gain ?

Oui, la SAS Gogi House peut demander des dommages et intérêts pour perte de gain en vertu de l’article 1228 du Code civil, qui permet au juge d’allouer des dommages et intérêts dans le cadre de la résolution d’un contrat.

Cependant, il est important de noter que la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la probabilité de sa réalisation.

Dans cette affaire, la SAS Gogi House a sollicité une indemnisation de 104 222 euros, basée sur un bilan prévisionnel établi par un expert-comptable.

Le tribunal a cependant estimé que le préjudice devait être évalué en tenant compte de divers facteurs, tels que la concurrence et la conjoncture économique.

Ainsi, le tribunal a souverainement évalué le préjudice à 25 000 euros, correspondant à 25 % du résultat net d’exploitation estimé par l’expert-comptable.

Quelles sont les implications de la nullité du commandement de payer ?

La nullité du commandement de payer a des implications significatives pour les parties.

En vertu de l’article 1219 du Code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation si l’autre partie n’exécute pas la sienne, et si cette inexécution est suffisamment grave.

Dans le cas présent, le tribunal a constaté que le manquement des consorts [N] à leur obligation de délivrance a entraîné la résolution du bail à la date de sa conclusion.

Par conséquent, les sommes visées dans le commandement de payer, qui étaient fondées sur des loyers non dus, sont devenues sans objet.

Le tribunal a donc prononcé la nullité du commandement de payer, ce qui signifie que les consorts [N] ne peuvent pas exiger le paiement des loyers en raison de leur manquement contractuel.

Les consorts [N] peuvent-ils réclamer des arriérés de loyers malgré la résolution du bail ?

Non, les consorts [N] ne peuvent pas réclamer des arriérés de loyers en raison de la résolution du bail.

L’article 1219 du Code civil stipule qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation si l’autre partie n’exécute pas la sienne, et si cette inexécution est suffisamment grave.

Dans cette affaire, le tribunal a établi que le manquement des consorts [N] à leur obligation de délivrance était suffisamment grave pour justifier la suspension de l’obligation de la SAS Gogi House de payer les loyers.

De plus, la résolution du contrat à la date de conclusion du bail rend sans objet la demande de paiement d’arriérés de loyers, ceux-ci n’étant pas dus.

Ainsi, la demande des consorts [N] a été rejetée.