TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

JUGE DE L’EXÉCUTION

CHARGÉ DES SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT RENDU LE 26 Novembre 2024

Numéro de rôle : N° RG 24/00032 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JKSI

N° MINUTE : 2024/103

DEMANDERESSE

SA BANQUE CIC OUEST (anciennement BANQUE REGIONALE DE L’OUEST) immatriculée au RCS de NANTES n° 855 801 072, dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Maître Boris LABBÉ de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

CRÉANCIER POURSUIVANT

DEFENDEUR

Monsieur [F] [X], [I] [M]
né le [Date naissance 9] 1951 à [Localité 15], demeurant [Adresse 10]
représenté par Maître Antoine BRILLATZ de la SCP BRILLATZ-CHALOPIN, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

PARTIE SAISIE

EN PRÉSENCE DE

Monsieur [T] [G] [W]
né le [Date naissance 8] 1958 à [Localité 11], élisant domicile au CABINET de Me THIRY- SCP AVOCATS, [Adresse 7]
représenté par Me RAGOT substituant Maître Viviane THIRY de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

SA BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° B549 800 373, élisant domicile au cabinet de Me THIRY, SCP d’avocats – [Adresse 7]
représentée par Me RAGOT substituant Maître Viviane THIRY de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

TRESOR PUBLIC – SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS DE [Localité 13] dont les bureaux sont situés [Adresse 1]
non comparante

TRESOR PUBLIC- SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS DE [Localité 13] dont les bureaux sont situés [Adresse 1]
non comparante

TRESOR PUBLIC – SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS DE [Localité 13] , dont les bureaux sont situés [Adresse 1]
non comparante

CRÉANCIERS INSCRITS

A rendu le jugement suivant :

Après que la cause ait été débattue en audience publique du 8 octobre 2024 devant M-D MERLET, Vice-Présidente, assistée de F. SONNET, Greffier avec indication que la décision sera prononcée publiquement le 26 Novembre 2024.

Par acte authentique reçu le 24 septembre 2004 par Me [Z] [D], notaire associé à [Localité 14] (41), la société Banque Régionale de l’Ouest a consenti à M. [F], [X], [I] [M], né le [Date naissance 9] 1951 à [Localité 15] (37) qui avait auparavant accepté une offre préalable en date du 06 août 2004, l’emprunt suivant affecté à la construction d’une maison à usage d’habitation sur un terrain sis [Adresse 5] à [Localité 15] cadastré section AT lieudit “[Localité 12]” n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] d’une contenance de 00 ha 13 a 20 ca, 00ha 00a 96 ca et 00 ha 12 a 51 ca soit une contenance totale de 00 ha 26 a 67 ca :
– un prêt modulable “Prêt sécurisé mixte : fixité du taux pendant les 5 premières années” d’un montant de cent soixante cinq mille (165 000) euros, d’une durée de 240 mois, remboursable par échéances mensuelles constantes, au taux initial de 3,450 % soit un Teg de 4,210 %.

Cet emprunt était garanti par une hypothèque conventionnelle sur l’immeuble.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 21 décembre 2020 visant deux prêts, la société Crédit Industriel et commercial qui vient aux droits de la société Banque Régionale de l’Ouest (également désignée ci-après CIC Ouest ou la banque) a mis en demeure M. [F], [X], [I] [M] de régler sous huitaine la somme de 5 834,91euros dont 4951,57 euros dus au titre de l’emprunt immobilier et correspondant à six échéances impayées (juin-novembre 2020) en rappelant qu’à défaut, les dispositions contractuelles l’autorisaient à prononcer la résiliation du prêt. La lettre a été reçue le 28 décembre suivant.

Par courrier recommandé avec avis de réception reçu le 15 février 2021 et daté du 11, la banque a prononcé la déchéance du terme et vainement mis en demeure le débiteur de lui rembourser la somme de 94 592,87 euros dont 93 432,35 euros au titre du solde du prêt en lui impartissant un délai expirant le 28 février 2021 mais qu’elle a ensuite repoussé à plusieurs reprises.

La banque a ensuite diligenté trois saisies attribution sur un compte bancaire tenu par la BNP : le 19 novembre 2021, procédure dénoncée le 23 novembre, le 04 février 2022 et le 19 décembre 2023, procédure dénoncée le 21 décembre.

En exécution de ce titre et suivant acte extra judiciaire délivré le 25 avril 2024 par Maître [C] [P], commissaire de justice associé à [Localité 16] (Charente maritime), la société Crédit Industriel et commercial Ouest (CIC Ouest) anciennement BRO a fait donner à M. [F], [X], [I] [M] commandement valant saisie de l’immeuble, afin de recouvrer la somme globale de quatre vingt dix huit mille huit cent cinquante cinq euros et soixante dix huit centimes (98 855,78 euros) arrêtée au 04 janvier 2024.

Ce commandement a été publié le 17 juin 2024 au service de la publicité foncière de [Localité 17] 1 sous les références suivantes : volume 2024 S numéro 31.

L’assignation en audience d’orientation a été délivrée le 1er août 2024 et placée le 05 août suivant aux fins de voir, sur le fondement des articles L. 311-2 et L. 311-6 et R. 322-15 à R. 322-29 du Code des procédures civiles d’exécution, :

“. voir constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit à l’article L 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

. voir constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L 3ll-6 du Code des procédures civiles d’exécution,

. voir statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

. voir statuer, le cas échéant, sur l’autorisation de vente amiable présentée par le débiteur saisi, et en ce cas, fixer les modalités de réalisation de la vente amiable,

. voir fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu, eu égard aux conditions économiques du marché et les conditions particulières de la vente dont s’agit,

. dire que la vente devra intervenir dans un délai de quatre mois,

. dire que le débiteur saisi devra rendre compte au créancier poursuivant, et sur sa simple demande, des démarches accomplies pour vendre l’immeuble,

. voir rappeler que la vente amiable se déroulera conformément aux dispositions du cahier des conditions de vente,

. dire que les fonds de la vente seront consignés par l’acquéreur auprès de la Caisse des dépôts et consignations tel que prévu à l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution,

. voir taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la procédure,

. voir fixer la date d’audience à laquelle l’affaire sera rappelée conformément aux dispositions de l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution,

. Et, à défaut de vente amiable sollicitée, voir ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis,

. voir fixer la date de vente judiciaire,

. voir fixer le montant de la mise à prix tel que mentionné dans le cahier des conditions de vente à la somme de 70 000 euros,

. voir déterminer les modalités de visite de l’immeuble en présence de la S.A.S. OFFICE ALLIANCE, commissaires de justice à [Localité 17], avec le concours de la force publique si nécessaire ou l’une des personnes prévues à l’article L 142-l du code des procédures civiles d’exécution,

. voir par ailleurs fixer le montant de la créance du poursuivant en principal, accessoires, frais et intérêts,

. dire et juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de la vente à intervenir,

. voir taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la procédure,

. voir employer les frais de la présente instance en frais privilégiés de vente.”

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits par actes extra judiciaires délivrés le 02 août 2024. Le 23 septembre 2024, M. [T] [W] a déclaré ses créances à hauteur de 14363,44 euros. Le même jour, la société Banque Populaire Val de France a déclaré sa créance à hauteur de 129 760,62 euros. En revanche, le Trésor public (service des impôts des particuliers de [Localité 13]) n’a pas constitué avocat.

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 05 août 2024.

A l’audience du 08 octobre 2024, la société CIC Ouest a maintenu ses demandes tendant à être autorisée à procéder à la vente forcée de l’immeuble saisi.

SUR QUOI

Attendu que même s’il n’en est pas justifié, il n’est pas contesté que la société CIC-Ouest vient aux droits de la société Banque régionale de l’Ouest ;

Attendu que selon l’article R 322-5 du Code des procédures civiles d’exécution alinéa 1, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution , après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ;

Sur la régularité de la saisie-immobilière

Attendu qu’eu égard à la bonne observation des formes et délais édictés aux articles R 321-6, 322-4 et 322-10 du Code des procédures civiles d’exécution, la procédure apparaît régulière ce qui n’est, au demeurant, pas discuté ;

Sur les conditions de la saisie-immobilière

Attendu qu’il résulte de la combinaison des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie portant sur tous les droits réels afférent aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession ;

Qu’en l’espèce, satisfaisant ainsi aux exigences des articles L 111-3 et 4 du Code des procédures civiles d’exécution, le créancier poursuivant produit un acte authentique revêtu de la formule exécutoire, qui comporte les éléments permettant d’évaluer la créance car il précise de façon complète les caractéristiques de l’emprunt et ses modalités de remboursement ;
Sur l’exigibilité de la créance

Attendu qu’en droit (Cass, Civ 2ème, 14 octobre 2021 n° 19-11.758, Cass. Civ 1ère, 02 février 2022, n° 19-20.640, Cass.Com, 08 février 2023, n° 21-17.763), “le juge de l’exécution, statuant lors de l’audience d’orientation, à la demande d’une partie ou d’office, est tenu d’apprécier, y compris pour la première fois, le caractère éventuellement abusif des clauses contractuelles qui servent de fondement aux poursuites, sauf lorsqu’il ressort de l’ensemble de la décision revêtue de l’autorité de la chose jugée que le juge s’est livré à cet examen” ;

Attendu que selon l’article L 132-1 du Code de la consommation devenu L 212-1, “dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission instituée à l’article L. 534-1, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Un décret pris dans les mêmes conditions détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu’elles portent à l’équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161,1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public” ;

Attendu que l’article R 132-2 du Code de la consommation dans sa rédaction issue du décret n° 2009-302 du 18 mars 2009 applicable au cas d’espèce précise que “dans les contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels ou des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions du premier et du deuxième alinéas de l’article L. 132-1, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de :

1° Prévoir un engagement ferme du non-professionnel ou du consommateur, alors que l’exécution des prestations du professionnel est assujettie à une condition dont la réalisation dépend de sa seule volonté ;

2° Autoriser le professionnel à conserver des sommes versées par le non-professionnel ou le consommateur lorsque celui-ci renonce à conclure ou à exécuter le contrat, sans prévoir réciproquement le droit pour le non-professionnel ou le consommateur de percevoir une indemnité d’un montant équivalent, ou égale au double en cas de versement d’arrhes au sens de l’article L. 114-1, si c’est le professionnel qui renonce ;

3° Imposer au non-professionnel ou au consommateur qui n’exécute pas ses obligations une indemnité d’un montant manifestement disproportionné ;

4° Reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d’une durée raisonnable ;

5° Permettre au professionnel de procéder à la cession de son contrat sans l’accord du non-professionnel ou du consommateur et lorsque cette cession est susceptible d’engendrer une diminution des droits du non-professionnel ou du consommateur;

6° Réserver au professionnel le droit de modifier unilatéralement les clauses du contrat relatives aux droits et obligations des parties, autres que celles prévues au 3° de l’article R. 132-1 ;

7° Stipuler une date indicative d’exécution du contrat, hors les cas où la loi l’autorise ;

8° Soumettre la résolution ou la résiliation du contrat à des conditions ou modalités plus rigoureuses pour le non-professionnel ou le consommateur que pour le professionnel ;

9° Limiter indûment les moyens de preuve à la disposition du non-professionnel ou du consommateur ;

10° Supprimer ou entraver l’exercice d’actions en justice ou des voies de recours par le consommateur, notamment en obligeant le consommateur à saisir exclusivement une juridiction d’arbitrage non couverte par des dispositions légales ou à passer exclusivement par un mode alternatif de règlement des litiges” ;

Attendu que par un arrêt rendu le 22 mars 2023 (n° 21- 16044) appliquant expressément la solution dégagée par la Cour de justice de l’union européenne par ses décisions du 26 janvier 2017 et 08 décembre 2022 en matière de contrôle des clauses abusives, la première chambre civile de la Cour de cassation considère que “la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement” ;

Attendu que l’article 16 intitulé “exigibilité immédiate” des conditions générales du prêt stipule que “les sommes dues seront de plein droit et immédiatement exigibles, si bon semble à la banque, sans formalité ni mise en demeure (…) au cas de non paiement à son échéance d’une somme quelconque devenue exigible (…) Dans le cas d’exigibilité immédiate ci-dessus énumérée, il suffira à la banque de déclarer par notification à l’emprunteur (…) Toutes les sommes devenues exigibles en principal, intérêts, frais et accessoires, sans aucune mise en demeure ou autre avis de quelque sorte que ce soit la banque pourra se prévaloir à tout moment des clauses d’exigibilité ainsi prévues, sans que le non exercice de ses droits implique une quelconque renonciation de sa part” ; que l’article 13 “retards” précise qu’ “en cas de défaillance de l’emprunteur, la banque se réserve la possibilité conformément à l’article L 312-22 du code de la consommation (…)soit d’exiger le remboursement immédiat du solde restant dû, l’emprunteur sera alors redevable d’une indemnité égale à 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non réglés (…)” ;

Attendu qu’en l’espèce, permettant au créancier de résilier le contrat sans avoir à observer de préavis, cette stipulation est susceptible de s’analyser en une clause abusive ce qu’il incombe au juge d’examiner d’office ;

Que le tribunal ne dispose donc pas de l’intégralité des éléments lui permettant de vider le litige ; que dans ces conditions et par application des articles 16 et 444 du Code de procédure civile, force est de surseoir à statuer sur l’examen des demandes relatives à l’autorisation de la vente forcée, de rouvrir les débats et d’enjoindre à la société Crédit Industriel et commercial Ouest (CIC Ouest) et à M. [F], [X], [I] [M] de présenter leurs observations sur les points ci-après précisés au dispositif et de réserver les dépens ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, par décision contradictoire rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe,

Sursoit sur la demande aux fins de vente forcée présentée par la société Crédit Industriel et commercial Ouest (CIC Ouest) ;

Ordonne une réouverture des débats à l’audience du mardi 25 février 2025 à 11 heures et dit que la présente décision vaut convocation des parties ;

Invite la société Crédit Industriel et commercial Ouest (CIC Ouest) et M. [F], [X], [I] [M], à présenter leurs observations sur la validité de l’article 17 des conditions générales de l’acte de prêt au regard des articles L 132-1devenu L 212-1 du Code de la consommation et R 132-2 du Code de la consommation dans sa rédaction issue du Décret n° 2009-302 du 18 mars 2009 et plus largement le caractère abusif de cette clause ainsi que ses conséquences sur la procédure d’exécution forcée ;

Invite la société Crédit Industriel et commercial Ouest (CIC Ouest) et M. [F], [X], [I] [M] à présenter leurs observations sur la validité de la saisie immobilière au regard des dispositions des articles L 111-7 et 121-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Réserve les dépens ;

Jugement prononcé le 26 Novembre 2024 par M-D MERLET, Juge de l’exécution.

Le Greffier
F. SONNET
Le Juge de l’Exécution
M-D MERLET