Mme. [J] a demandé la restitution d’un trop-perçu de loyers de 1 883 euros, contestée par la société Homya, qui a justifié le loyer de 30,50 euros le m² par des travaux d’amélioration. Lors de l’audience, Mme. [J] a soutenu que le loyer était injustifié en raison de la qualité médiocre des rénovations. La décision a condamné Homya à restituer 944 euros pour le complément de loyers, tandis que Mme. [J] a été condamnée à payer 798,95 euros pour le solde des loyers dus. Les dépens ont été partagés, sans application de l’article 700 du code de procédure civile.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions de réévaluation du loyer selon la réglementation sur l’encadrement des loyers ?

La réévaluation du loyer est encadrée par plusieurs dispositions législatives, notamment l’article 3 du décret du 27 juillet 2017, modifié par le décret du 29 juillet 2022, et l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018.

L’article 3 stipule que :

« Lorsqu’un local vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. »

Cependant, l’article 4 précise que :

« Le loyer peut être réévalué lorsque le bailleur a réalisé depuis la conclusion du contrat initial des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse ne pouvant excéder 15% du coût réel des travaux TTC. »

Ainsi, pour qu’une augmentation de loyer soit justifiée, il est nécessaire que les travaux réalisés soient significatifs et que leur coût soit proportionnel au loyer précédent.

Comment se justifie le complément de loyer dans le cadre de l’encadrement des loyers ?

Le complément de loyer est soumis à des conditions spécifiques, comme le stipule l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018. Cet article indique que :

« Dans les territoires où s’applique cette réglementation, le loyer des logements mis en location est librement fixé entre les parties dans la limite du loyer de référence majoré. Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de confort le justifiant par comparaison avec les logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique. »

Pour qu’un complément de loyer soit justifié, il doit être fondé sur des caractéristiques de confort qui dépassent celles des logements comparables.

Dans le cas présent, la société Homya a tenté de justifier le complément de loyer par la présence d’une cuisine équipée neuve et d’un balcon. Cependant, la décision souligne que ces éléments ne sont pas suffisants pour justifier un complément, car ils ne présentent pas un caractère exceptionnel par rapport aux autres logements de la résidence.

Quel est le rôle de la commission de conciliation dans les litiges relatifs aux loyers ?

La commission de conciliation joue un rôle crucial dans la résolution des litiges liés aux loyers, comme le précise l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018. Cet article stipule que :

« Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de 3 mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission de conciliation. »

Dans cette affaire, Mme. [J] a saisi la commission de conciliation dans le délai imparti, ce qui a permis de rendre sa demande recevable devant le tribunal.

La commission a pour mission de tenter de trouver un accord entre le bailleur et le locataire avant que le litige ne soit porté devant la juridiction compétente.

Quelles sont les conséquences de la décision de justice sur les demandes de remboursement de loyers ?

La décision de justice a des conséquences directes sur les demandes de remboursement de loyers. En l’espèce, le tribunal a condamné la société Homya à restituer à Mme. [J] la somme de 944 euros, correspondant au complément de loyers indûment perçu.

En revanche, Mme. [J] a été condamnée à payer à la société Homya la somme de 798,95 euros, représentant le solde des loyers dus.

Cette décision illustre le principe selon lequel chaque partie doit prouver ses prétentions et que le tribunal statue en fonction des éléments de preuve fournis.

Les dépens ont été partagés entre les parties, ce qui est une pratique courante dans les litiges locatifs.