Le tribunal a condamné Monsieur et Madame [U] à verser 3.705,89 € pour charges de copropriété, 150,00 € pour frais de recouvrement, et 2.000 € pour les frais de justice. La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive a été rejetée, faute de preuve d’un préjudice distinct. Les frais de recouvrement ont été partiellement annulés, le Syndicat n’ayant pas justifié leur caractère exceptionnel. La décision, réputée contradictoire en l’absence d’avocat pour les défendeurs, a été clôturée le 23 septembre 2024, avec une mise en délibéré prévue pour le 25 novembre 2024.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?

Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont régies par l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965. Cet article stipule que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours. »

Ainsi, chaque copropriétaire doit s’acquitter des charges en fonction de sa quote-part dans la copropriété.

Il est également précisé dans l’article 10-1 de la même loi que :

« Sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. »

Cela signifie que les frais engagés pour le recouvrement des charges impayées peuvent être directement imputés au copropriétaire défaillant.

Comment se justifie la créance du syndicat des copropriétaires ?

La créance du syndicat des copropriétaires se justifie par l’approbation des comptes lors des assemblées générales, conformément à l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965.

Les procès-verbaux des assemblées générales, qui ont approuvé les comptes pour la période du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2022, ainsi que les budgets prévisionnels pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2024, constituent des éléments probants.

Il est précisé que :

« Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas été contestés. »

Cela signifie que les charges réclamées sont devenues définitives et opposables à Monsieur et Madame [U].

La créance est donc considérée comme certaine, liquide et exigible, car elle repose sur des décisions validées par l’assemblée générale, sans recours ni contestation.

Quelles sont les conditions de la capitalisation des intérêts ?

La capitalisation des intérêts est régie par l’article 36 du Décret du 17 mars 1967, qui stipule que :

« Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues portent intérêt au profit du syndicat, fixé au taux légal en matière civile, à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. »

De plus, l’article 1343-2 du Code civil précise que :

« Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le prévoit. »

Dans le cas présent, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur et Madame [U] par deux lettres en date du 4 décembre 2023.

Ainsi, les intérêts au taux légal commenceront à courir à partir du 5 décembre 2023, date de la mise en demeure, et seront capitalisés sur la somme principale due au titre des charges de copropriété impayées.

Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts pour résistance abusive ?

Les conditions pour obtenir des dommages et intérêts pour résistance abusive sont établies par l’article 1240 du Code civil, qui dispose que :

« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

De plus, l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil précise que :

« Le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Cependant, l’article 1241 du Code civil indique que :

« La simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit. »

Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires n’a pas prouvé l’existence d’un préjudice distinct de celui déjà indemnisé.

En l’absence d’abus caractérisé, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive a été rejetée, car il n’a pas été démontré que la résistance de Monsieur et Madame [U] ait causé un préjudice supplémentaire.

Quelles sont les conséquences des dépens et des frais irrépétibles ?

Les conséquences des dépens et des frais irrépétibles sont régies par l’article 696 du Code de procédure civile, qui stipule que :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

De plus, l’article 700 du Code de procédure civile précise que :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Dans cette affaire, Monsieur et Madame [U], ayant succombé, ont été condamnés in solidum aux dépens.

Il a également été jugé inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Ainsi, ils ont été condamnés à verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, pour couvrir les frais exposés dans le cadre de l’instance.