La SCI Mutilor a consenti un bail commercial à M. et Mme [O] le 10 juin 2004, pour des locaux destinés à une activité de teinturerie, avec un loyer annuel de 14.000 euros HT/HC. Le 19 janvier 2024, un commandement de payer a été délivré, réclamant 17.735,76 euros. En réponse, la SCI a assigné la société Rose Marina, demandant la résiliation du bail et l’expulsion. Lors de l’audience du 4 décembre 2024, le tribunal a condamné Rose Marina à payer une provision de 13.000 euros et a ordonné des travaux de remise en peinture, tout en lui accordant des délais de paiement.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions de validité d’une clause résolutoire dans un bail commercial ?

La clause résolutoire dans un bail commercial est régie par l’article L. 145-41 du Code de commerce, qui stipule que :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Dans le cas présent, la SCI Mutilor a délivré un commandement de payer le 19 janvier 2024, visant la clause résolutoire.

Cependant, il est essentiel de noter que la validité de cette clause peut être contestée si le locataire, en l’occurrence la société Rose Marina, peut prouver qu’il y a eu un événement qui l’a empêché d’exécuter ses obligations, comme un dégât des eaux ayant conduit à la fermeture de son commerce.

Ainsi, la contestation de la validité du commandement de payer, en raison de la situation exceptionnelle de la locataire, constitue une contestation sérieuse de la clause résolutoire.

Quels sont les droits du bailleur en cas de non-paiement des loyers ?

En cas de non-paiement des loyers, le bailleur dispose de plusieurs droits, notamment en vertu de l’article 835 du Code de procédure civile, qui précise que :

« Le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Dans cette affaire, la SCI Mutilor a demandé la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de la société Rose Marina.

Cependant, le juge des référés a constaté qu’il n’y avait pas lieu à référé sur cette demande, en raison de la contestation sérieuse de la validité du commandement de payer, ce qui limite les droits du bailleur à agir en référé pour obtenir l’expulsion.

Comment le juge peut-il ordonner des délais de paiement pour le locataire ?

Le juge peut accorder des délais de paiement en vertu de l’article 1343-5 du Code civil, qui stipule que :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Dans le cas présent, la société Rose Marina a demandé des délais de paiement pour apurer sa dette locative.

Le juge a pris en compte la situation financière de la locataire, ses efforts de paiement réguliers, ainsi que les perturbations causées par des dégâts des eaux.

Ainsi, il a autorisé la locataire à s’acquitter de sa dette en 12 mensualités, ce qui montre la flexibilité du juge pour adapter les décisions en fonction des circonstances.

Quelles sont les obligations du locataire concernant l’état des lieux loués ?

Les obligations du locataire concernant l’état des lieux loués sont principalement définies par l’article 1728 du Code civil, qui énonce que :

« Le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus et de jouir paisiblement des lieux loués. »

Dans cette affaire, la SCI Mutilor a reproché à la société Rose Marina de ne pas avoir respecté certaines obligations, notamment en ce qui concerne la conformité des installations et l’état de la façade.

Le juge a constaté que la locataire avait effectivement des obligations de remise en état, notamment en ce qui concerne la peinture de la façade, qui devait respecter les coloris autorisés par le bail.

Il a donc ordonné à la société Rose Marina de remettre la façade dans son état initial, sous astreinte, ce qui souligne l’importance des obligations contractuelles du locataire.

Quelles sont les conséquences d’une mauvaise foi du bailleur dans l’exécution d’un bail commercial ?

La mauvaise foi du bailleur peut avoir des conséquences significatives sur l’exécution d’un bail commercial. En effet, si le bailleur agit de manière déloyale ou abusive, cela peut constituer un motif de contestation des demandes qu’il formule.

Dans cette affaire, la société Rose Marina a soutenu que le commandement de payer avait été délivré alors qu’elle ne pouvait pas exploiter son local en raison d’un dégât des eaux.

Cette situation a été interprétée comme une mauvaise foi de la part de la SCI Mutilor, ce qui a conduit le juge à ne pas faire droit à la demande d’expulsion et à constater qu’il n’y avait pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire.

Ainsi, la mauvaise foi du bailleur peut affaiblir sa position juridique et limiter ses recours.