La promesse unilatérale de vente, établie le 21 octobre 1971, engageait [S] [D] à vendre une parcelle à [M] [K]. Après le décès des parties, leurs fils, M. [L] [D] et M. [U] [K], ont hérité des droits. En 2016, [M] [K] a levé l’option, mais face à l’inaction de [S] [D], il a assigné ce dernier en 2018 pour obtenir le transfert de propriété. La Cour a souligné que la levée de l’option après rétractation ne permet pas d’ordonner la vente, mais ouvre droit à des dommages-intérêts, confirmant que la promesse engage le promettant sans rétractation possible.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la nature juridique de la promesse unilatérale de vente ?

La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel une partie, le promettant, s’engage à vendre un bien à une autre partie, le bénéficiaire, qui a la faculté d’accepter ou de refuser cette vente.

Selon l’article 1101 du Code civil, « le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s’obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose. »

Ainsi, la promesse unilatérale de vente constitue un avant-contrat, qui contient les éléments essentiels du contrat définitif.

Elle engage le promettant à vendre, et le bénéficiaire a le droit d’exercer son option dans le délai prévu.

Quelles sont les conséquences de la rétractation du promettant sur la promesse unilatérale de vente ?

La rétractation du promettant pendant le délai d’option du bénéficiaire soulève des questions sur la validité de la promesse unilatérale de vente.

L’article 1134, alinéa 1er, du Code civil stipule que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. »

Cela signifie que le promettant est lié par son engagement, et sa rétractation ne peut pas annuler la promesse tant que le bénéficiaire n’a pas exercé son option.

Cependant, selon l’article 1142 du même code, « toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts, en cas d’inexécution de la part du débiteur. »

Ainsi, même si le promettant se rétracte, le bénéficiaire peut demander des dommages-intérêts, mais cela ne remet pas en cause la validité de la promesse.

Comment la jurisprudence a-t-elle évolué concernant la réalisation forcée de la vente ?

La jurisprudence a connu un revirement concernant la possibilité d’ordonner la réalisation forcée de la vente en cas de promesse unilatérale.

Traditionnellement, il était admis que la levée de l’option après la rétractation du promettant excluait la possibilité d’ordonner la vente.

Cependant, depuis un arrêt du 23 juin 2021, la Cour de cassation a jugé que la promesse unilatérale de vente engage le promettant à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire.

Cela signifie que même en cas de rétractation, le bénéficiaire peut toujours demander la réalisation forcée de la vente, car la promesse constitue un engagement ferme.

Quelles sont les implications de la résistance abusive dans le cadre de la promesse unilatérale de vente ?

La résistance abusive se réfère à la situation où le promettant refuse de respecter son engagement sans justification valable.

Dans ce contexte, le bénéficiaire peut demander des dommages-intérêts pour cette résistance abusive, conformément à l’article 1142 du Code civil, qui prévoit que « toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts, en cas d’inexécution de la part du débiteur. »

Cela signifie que si le promettant refuse de transférer la propriété du bien, le bénéficiaire peut obtenir réparation pour le préjudice subi.

Il est donc essentiel pour le promettant de respecter ses engagements, car un refus injustifié peut entraîner des conséquences financières.