TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ ANGERS
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N° RG 24/512 – N° Portalis DBY2-W-B7I-HUO5
N° de minute : 24/502

O R D O N N A N C E
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Le VINGT ET UN NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, Nous, Benoît GIRAUD, Président du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, assisté de Aurore TIPHAIGNE, Greffière présente lors des débats et lors de la mise à disposition, avons rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDERESSE :

SCCV FOCH, immatriculée au RCS de RENNES sous le n°893 906 016, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Ronan DUBOIS de la SELARL SKEPSIS AVOCAT, Avocat au barreau d’ANGERS, Avocat postulant et par Maître Corentin PALICOT, Avocat au barreau de RENNES, Avocat plaidant,

DÉFENDERESSE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUÉ [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la Société KMI (MARTEL IMMO), SARL immatriculée au RCS D’ANGERS sous le n°802 240 184, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 2]
[Localité 6]
représenté par Maître Philippe RANGE de la SELARL LEXCAP, substitué par Maître Céline BARBEREAU, Avocate au barreau D’ANGERS

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Vu l’exploit introductif du présent Référé en date du 26 Août 2024; les débats ayant eu lieu à l’audience du 24 Octobre 2024 pour l’ordonnance être rendue ce jour, ce dont les parties comparantes ont été avisées ;

La SCCV Foch a entrepris la construction d’un ensemble immobilier de 65 logements et d’un local commercial, situés au [Adresse 5] à [Localité 6] (49). Elle a, à cette fin, obtenu un permis de construire par un arrêté du Maire d’[Localité 6] en date du 25 janvier 2022.

Par courrier du 22 novembre 2023, la SCCV Foch a sollicité l’accord du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1], immeuble voisin au projet, pour l’exercice d’un tour d’échelle lors des opérations de démolition et de ravalement du mur pignon.

C.EXE : Maître Philippe RANGE
Maître Ronan DUBOIS
Copie Dossier
le

Par courrier du 06 décembre 2023, le syndic de copropriété a indiqué que les copropriétaires avaient refusé la demande de mise en place d’échafaudages sur la propriété du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1].

Les parties ne sont pas parvenues à résoudre amiablement leur différend.

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C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 26 août 2024, la SCCV [Adresse 7] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1], représenté par son syndic, la société KMI (Katia et Martel Immo), devant le président du tribunal judiciaire d’Angers statuant en référé, sur le fondement des dispositions de l’article 544 du code civile et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de voir:
– autoriser la SCCV Foch ou tout entreprise mandatée par elle, à occuper le terrain de la copropriété du [Adresse 1], pour les travaux de démolition, selon les présentations annexées à l’assignation (pièces n°15 et 16) et dans les conditions suivantes :
* droit d’accès au jardin appartenant au syndicat de copropriété du [Adresse 1], pour une durée d’environ 5 jours ouvrés afin d’installer, d’une part, des platelages bois sur le toit de l’immeuble dénommé “l’annexe”, contigu à la voirie, et sur les garages situés en fond de parcelle et, d’autre part, un échafaudage suspendu le long des bâtiments à démolir situés en limite de propriété, soit :
un droit de passage, pendant cette même durée, sur une bande de terrain contiguë et tout le long de la limite de propriété à compter de la voirie, d’une largueur de 2 mètres ; un droit de pénétrer sur toute cette bande de terrain pour tous ouvriers, outils, matériel, machines, échelles, échafauds, matériaux et autres, de les y transporter ou y entreposer, et de se servir de son assiette pour tout ce qui est nécessaire pour mener à bien les travaux envisagés ; * droit d’emprise sur la propriété du syndicat de copropriété du [Adresse 1], pendant une durée d’environ 69 jours ouvrés, correspondant à cet échafaudage suspendu, soit une bande contiguë et tout le long de la limite de propriété à compter de la voirie, d’une largeur d’environ 1,20 mètre, et à partir d’environ 2 mètres de hauteur ;

– autoriser la SCCV Foch ou tout entreprise mandatée par elle, à occuper le terrain de la copropriété du [Adresse 1], pour les travaux de ravalement, selon les présentations annexées à l’assignation (pièces n°15 et 16) et dans les conditions suivantes :
* droit d’accès au jardin appartenant au syndicat de copropriété du [Adresse 1], pour une durée d’environ 5 jours ouvrés afin d’installer, d’une part, des platelages bois sur le toit de l’immeuble dénommé “l’annexe”, contigu à la voirie et, d’autre part, un échafaudage puis le déposer, soit :
un droit de passage, pendant cette même durée, sur une bande de terrain d’une largeur de 2 mètres, contiguë et tout le long de la limite de propriété sur une longueur d’environ 15 mètres, à compter de la voirie ; un droit de pénétrer sur toute cette bande de terrain pour tous ouvriers, outils, matériel, machines, échelles, échafauds, matériaux et autres, de les y transporter ou y entreposer, et de se servir de son assiette pour tout ce qui est nécessaire pour mener à bien les travaux envisagés ; * droit d’emprise sur cette bande de terrain pendant une durée d’environ 15 jours ouvrés, pou réaliser ce ravalement, soit d’une part, un droit de passage, pendant cette même durée, sur une bande de terrain d’une largeur de 2 mètres, contiguë et le long de la limite de propriété sur une longueur d’environ 15 mètres, à compter de la voirie et, d’autre part, à une droit de pénétrer sur toute cette bande de terrain pour tous ouvriers, outils, matériels, machines, échelles, échafauds, matériaux et autres, de les y transporter ou y entreposer, et de ses servir de son assiette pour tout ce qui est nécessaire pour mener à bien les travaux envisagés ;

– autoriser la SCCV [Adresse 7] et toute entreprise mandatée par elle, à occuper le terrain de la copropriété du [Adresse 1] selon les conditions ci-avant énumérées moyennant le versement d’une indemnité globale de 4.000 euros ;
– au besoin, autoriser le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à lui verser la somme de 800 euros pour chaque refus opposé à une entreprise ;
– condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la SCCV [Adresse 7] fait valoir qu’un tour d’échelle serait indispensable pour la réalisation des travaux de démolition et de ravalement et que les contraintes pour la copropriété seraient limitées. Elle détaille dans ses écritures les conditions de mise en oeuvre ces travaux.
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A l’audience du 24 octobre 2024, à laquelle l’affaire a été retenue, la SCCV [Adresse 7] a réitéré ses demandes introductives d’instance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1], a indiqué qu’une assemblée générale des copropriétaires devra se tenir le 05 novembre 2024 afin de se prononcer sur un projet de protocole d’accord. Elle été autorisée à produire une note en délibérée afin d’en justifier.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024.

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Par une note en délibéré du 14 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] a déclaré que ce protocole aurait été signé par le syndic le 06 novembre 2024, et ainsi, que la demande de tour d’échelle formulée par la SCCV [Adresse 7] serait devenue sans objet.

En réponse, par une note en délibéré du 18 novembre 2024, la SCCV [Adresse 7] maintient ses demandes introductives d’instance et demande au juge de ne pas tenir compte de ce protocole, lequel n’aurait pas été produit et dont elle conteste, notamment, la régularité.

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Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

I.Sur la demande de tour d’échelle

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produirait sûrement si la situation présente devait se perpétuer, tandis que le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Ces dispositions ne sont pas subordonnées à la condition d’urgence.

Constitue un abus de droit d’un propriétaire le fait de s’opposer à l’accès à son fonds et notamment à l’installation d’un échafaudage pour réaliser des travaux de conservation ou d’entretien sur le fonds du voisin, toutes autres solutions étant impossibles ou présentant un coût disproportionné au regard de la valeur des travaux à effectuer.

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En l’espèce, la construction du projet immobilier par la SCCV Foch implique une phase de démolition de l’existant puis de ravalement du mur pignon de l’immeuble à construire. Ces travaux sont indispensables pour la réalisation du projet.

Il ressort également des éléments du débat que la configuration des lieux ne permet pas de réaliser ces travaux autrement qu’à partir du fonds voisin, les immeubles à démolir et à reconstruire étant situés en limite de propriété avec le fond du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]. Les moyens techniques envisagés ne relèvent pas d’une simple commodité mais du moyen le moins dommageable pour les parties en présence.

En outre, les travaux projetés ne portent pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], notamment par rapport à l’intérêt de la SCCV Foch de réaliser son projet immobilier.

Enfin, la SCCV [Adresse 7] parvient à détailler les contraintes particulières liées à la réalisation des travaux, notamment en précisant les conditions de mise en oeuvre et leur durée.

Par conséquent, la SCCV [Adresse 7] sera autorisée, ainsi que toute entreprise mandatée par elle, à occuper le terrain de la copropriété du [Adresse 1] pour les travaux de démolition et de ravalement, dans les conditions détaillées dans le dispositif de la présente décision.

Toutefois, les circonstances de l’espèce ne commandement pas de faire droit à la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 800 euros pour chaque refus opposé à une entreprise.

Il sera en outre donné acte à la SCCV [Adresse 7] qu’elle se propose de verser au syndicat des copropriétaires une somme de 4.000 euros à titre d’indemnité globale.

II.Sur les demandes accessoires

1-Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCCV [Adresse 7] sera condamnée aux dépens dans la mesure où les mesures prononcées sont dans son intérêt.

2-Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il n’est pas inéquitable de laisser à la SCCV Foch la charge de ses frais irrépétibles.

Elle sera donc déboutée de cette demande.

Nous, Benoît Giraud, président du tribunal judiciaire d’Angers, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Vu les dispositions de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile ;

Autorisons la SCCV Foch, ainsi que toute entreprise mandatée par elle, à occuper le terrain de la copropriété du [Adresse 1], pour les travaux de démolition, selon les présentations annexées à l’assignation (pièces n°15-méthodologie de montage des échafaudages et 16-présentation des installations) et dans les conditions suivantes :

– droit d’accès au jardin appartenant au syndicat de copropriété du [Adresse 1], pour une durée d’environ 5 jours ouvrés afin d’installer, d’une part, des platelages bois sur le toit de l’immeuble dénommé “l’annexe”, contigu à la voirie, et sur les garages situés en fond de parcelle et, d’autre part, un échafaudage suspendu le long des bâtiments à démolir situés en limite de propriété, soit :

un droit de passage, pendant cette même durée, sur une bande de terrain contiguë et tout le long de la limite de propriété à compter de la voirie, d’une largueur de 2 mètres ;
un droit de pénétrer sur toute cette bande de terrain pour tous ouvriers, outils, matériel, machines, échelles, échafauds, matériaux et autres, de les y transporter ou y entreposer, et de se servir de son assiette pour tout ce qui est nécessaire pour mener à bien les travaux envisagés ;
– droit d’emprise sur la propriété du syndicat de copropriété du [Adresse 1], pendant une durée d’environ 69 jours ouvrés, correspondant à cet échafaudage suspendu, soit une bande contiguë et tout le long de la limite de propriété à compter de la voirie, d’une largeur d’environ 1,20 mètre, et à partir d’environ 2 mètres de hauteur ;

Autorisons la SCCV Foch, ainsi que toute entreprise mandatée par elle, à occuper le terrain de la copropriété du [Adresse 1], pour les travaux de ravalement, selon les présentations annexées à l’assignation (pièces n°15-méthodologie de montage des échafaudages et 16-présentation des installations) et dans les conditions suivantes :

– droit d’accès au jardin appartenant au syndicat de copropriété du [Adresse 1], pour une durée d’environ 5 jours ouvrés afin d’installer, d’une part, des platelages bois sur le toit de l’immeuble dénommé “l’annexe”, contigu à la voirie et, d’autre part, un échafaudage puis le déposer, soit :

un droit de passage, pendant cette même durée, sur une bande de terrain d’une largeur de 2 mètres, contiguë et tout le long de la limite de propriété sur une longueur d’environ 15 mètres, à compter de la voirie ;
un droit de pénétrer sur toute cette bande de terrain pour tous ouvriers, outils, matériel, machines, échelles, échafauds, matériaux et autres, de les y transporter ou y entreposer, et de se servir de son assiette pour tout ce qui est nécessaire pour mener à bien les travaux envisagés ;
– droit d’emprise sur cette bande de terrain pendant une durée d’environ 15 jours ouvrés, pou réaliser ce ravalement, soit d’une part, un droit de passage, pendant cette même durée, sur une bande de terrain d’une largeur de 2 mètres, contiguë et le long de la limite de propriété sur une longueur d’environ 15 mètres, à compter de la voirie et, d’autre part, à une droit de pénétrer sur toute cette bande de terrain pour tous ouvriers, outils, matériels, machines, échelles, échafauds, matériaux et autres, de les y transporter ou y entreposer, et de ses servir de son assiette pour tout ce qui est nécessaire pour mener à bien les travaux envisagés ;

Déboutons la SCCV de sa demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1], représenté par son syndic, la société KMI (Katia et Martel Immo), à lui verser la somme de 800 euros pour chaque refus opposé à une entreprise;

Donnons acte à la SCCV Foch qu’elle se propose de verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] une somme de 4.000 euros à titre d’indemnité globale;

Condamnons la SCCV Foch aux dépens ;

Déboutons la SCCV Foch de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé à la date ci-dessus par mise à disposition au greffe, la présente ordonnance a été signée par Benoît Giraud, président, juge des référés, et par Aurore Tiphaigne, greffière,

Aurore Tiphaigne, Benoît Giraud,