L’établissement bailleur a consenti un bail d’habitation à une locataire, moyennant un loyer mensuel initial de 457,16 euros. En raison d’un arriéré locatif de 5617,43 euros, le bailleur a délivré un commandement de payer. La commission de coordination a été informée de la situation de la locataire. Le bailleur a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection, demandant l’expulsion de la locataire. Lors de l’audience, la locataire a reconnu sa dette et proposé un plan de paiement. Le juge a constaté le non-paiement et a accordé un délai d’un an pour quitter les lieux, tout en ordonnant le paiement d’une provision.. Consulter la source documentaire.

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement [Localité 3] HABITAT OPH a justifié avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il a également prouvé avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que :

« Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Ainsi, la procédure engagée par le bailleur respecte les délais et formalités requis, rendant la demande recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que :

« Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié à la locataire le 19 octobre 2023.

Or, la somme de 5617,43 euros n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Aucun plan d’apurement n’a été conclu entre les parties durant ce délai.

Le bailleur est donc fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 décembre 2023.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, la locataire a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cependant, il résulte du décompte versé aux débats par le bailleur qu’au 5 novembre 2024, la locataire n’avait pas repris le paiement intégral du loyer courant.

De plus, le diagnostic social et financier indique que la locataire n’est pas en situation de régler sa dette locative, son loyer et ses charges étant supérieurs à ses revenus mensuels.

Il convient donc d’ordonner à la locataire de quitter les lieux, et d’autoriser le bailleur à procéder à l’expulsion si nécessaire.

Sur les délais pour quitter les lieux

Les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoient que :

« Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales. »

La durée des délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, ainsi que des situations respectives du propriétaire et de l’occupant.

En l’espèce, la locataire a rencontré des difficultés financières suite à un accident du travail.

Elle a effectué des paiements partiels, démontrant sa bonne foi.

Il convient donc d’accorder à la locataire un délai d’un an pour quitter les lieux.

Sur la provision au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, le bailleur a versé un décompte démontrant que, à la date du 5 novembre 2024, la locataire lui devait la somme de 5954,30 euros.

La locataire n’apportant aucun élément pour contester ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à titre de provision.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative.

Cependant, la locataire n’ayant pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience, ces délais de paiement ne pourront pas excéder deux ans.

Ils ne pourront pas non plus avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Son montant sera provisoirement fixé à 756,65 euros par mois, payable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La locataire, qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 700 du même code, le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés.

Cependant, l’équité commande de rejeter la demande formée au titre de l’article 700.

La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.