[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [S] [M]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08888 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55AM

N° MINUTE : 6

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 04 février 2025

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 3] HABITAT- OPH,
[Adresse 2]

représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [S] [M],
[Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 novembre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 février 2025 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 04 février 2025
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08888 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55AM

Par contrat du 18 novembre 2019, l’établissement [Localité 3] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [S] [M] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 457,16 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5617,43 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [S] [M] le 23 octobre 2023.

Par assignation du 13 septembre 2024, [Localité 3] HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Mme [S] [M] sans délai, et la condamner par provision au paiement des sommes suivantes :
– une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
– 5165,89 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 22 août 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5617,43 euros à compter du commandement de payer,
– 390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 septembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2024.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 21 novembre 2024, [Localité 3] HABITAT OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 novembre 2024, s’élève à 5954,30 euros.

[Localité 3] HABITAT OPH s’oppose aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire sollicités par Mme [S] [M], considérant qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et que le montant du loyer est supérieur à ses ressources.

Mme [S] [M], comparante en personne, reconnaît le montant de sa dette et indique vouloir l’apurer par le versement de 36 mensualités d’apurement d’un montant de 190 euros par mois approximativement.

Mme [S] [M] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

A titre subsidiaire, elle sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux.

Elle expose avoir effectué un paiement au mois d’octobre 2024. Elle explique sa dette locative par une baisse conséquente de ses revenus, occasionnée par un accident du travail en raison duquel elle ne peut aujourd’hui exercer sa profession qu’en mi-temps thérapeutique. Elle indique avoir un enfant majeur, qui l’aide dans la mesure de ses moyens à payer les charges courantes du foyer familial.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

1. Sur le constat de la résiliation du bail et l’expulsion

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement [Localité 3] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 19 octobre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5617,43 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 décembre 2023.

1.3 Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme Mme [S] [M] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il résulte cependant du décompte versé aux débats par le bailleur qu’au 5 novembre 2024, la locataire n’avait pas repris le paiement intégral du loyer courant et des charges. Il résulte en outre du diagnostic social et financier que Mme [S] [M] n’est actuellement pas en situation de régler sa dette locative, son loyer et ses charges étant supérieurs à ses revenus mensuels.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [S] [M] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser [Localité 3] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

1.4 Sur les délais pour quitter les lieux

Les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoient que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut être inférieure à « un mois » ni supérieure à « un an » et il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et de l’audience que Mme [S] [M] a rencontré des difficultés financières suite à un accident du travail, ses revenus ayant considérablement baissé du fait d’un placement en mi-temps thérapeutique. Sa bonne foi résulte du décompte produit par le bailleur; il est en effet démontré que si le loyer mensuel n’est pas réglé en intégralité, la locataire a effectué des règlements d’un montant total de 7928 euros entre la délivrance du commandement de payer et la date de l’audience, soit un règlement d’un montant moyen de 660,66 euros par mois, correspondant à 89,41% de la totalité des loyers et charges appelés, d’un montant total de 8867,70 euros entre décembre 2023 et novembre 2024. Il résulte en outre du diagnostic social et financier que que si elle parvenait à régler le loyer, d’un montant actuel de 756,65 euros, dans son intégralité durant trois mois, elle pourrait bénéficier d’un FSL maintien.

L’ incapacité définitive de Mme [S] [M] à faire face au paiement du loyer courant et des charges n’est en outre pas établie, dès lors qu’elle est susceptible de retravailler à temps plein.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Mme [S] [M] un délai d’un an à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux.

2. Sur la provision au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

2.1 Sur le montant de la provision

En l’espèce, [Localité 3] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 novembre 2024, Mme [S] [M] lui devait la somme de 5954,30 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Mme [S] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à le bailleur, à titre de provision.

2.2 Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’artcile 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [S] [M] sont suceptibles d’évoluer, son fils, majeur, pouvant contribuer aux charges du logement et elle-même étant susceptible de retravailler à temps plein. Mme [S] [M] a en outre proposé à l’audience le règlement d’un somme additionnelle de 190 euros en sus du loyer courant aux fins d’apurement de sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

Toutefois, Mme [S] [M] n’ayant pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience, ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

3. Sur l’indemnité d’occupation
Décision du 04 février 2025
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08888 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55AM

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 756,65 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 3] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [S] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 novembre 2019 entre [Localité 3] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [S] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 20 décembre 2023,

ORDONNE à Mme [S] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

ACCORDE à Mme [S] [M] un délai de douze mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux.

DIT qu’à défaut de libération volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [S] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du mois de décembre 2024

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 décembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à le bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [S] [M] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 5954,30 euros (cinq mille-neuf-cent-cinquante-quatre euros et trente centimes) à titre de provision sur l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 5 novembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5617,43 euros à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE Mme [S] [M] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus de l’indemnité d’occupation courante, une somme minimale de 185 euros (cent quatre-vingt-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les 15 jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que l’indemnité d’occupation, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [S] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 octobre 2023 et celui de l’assignation du 13 septembre 2024.

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la communication de la présente décision à M. LE PREFET DE [Localité 3],

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge