Par contrat du 3 mai 2023, une bailleresse a consenti un bail d’habitation à des locataires, moyennant un loyer mensuel de 1115 euros, charges comprises. En raison d’un arriéré locatif de 5575 euros, la bailleresse a délivré un commandement de payer le 19 avril 2024. Le 13 septembre 2024, la bailleresse a saisi le juge des contentieux de la protection pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion des locataires. Lors de l’audience du 21 novembre 2024, la bailleresse a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance, mais la demande a été rejetée en raison de l’absence de preuves suffisantes.. Consulter la source documentaire.

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La bailleresse justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle a également saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule :

« Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Ainsi, la demande de constat de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que :

« Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié aux locataires le 19 avril 2024.

Cependant, il n’a pas été produit de décompte locatif correspondant à la période postérieure à la délivrance du commandement de payer, ce qui empêche le juge de constater le non-paiement des loyers.

De plus, la dette au jour de l’assignation n’est pas corroborée par un décompte.

Par conséquent, il ne peut être certain que la clause résolutoire est acquise, et la bailleresse sera déboutée de cette demande.

Sur la provision au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, il est stipulé que :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que :

« Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. »

Il incombe à chaque partie de prouver, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, aucun décompte permettant d’établir l’existence d’une dette locative n’a été versé aux débats.

Les seules affirmations du conseil de la bailleresse concernant le montant de la dette ne sont pas suffisantes pour établir la réalité de cette dernière.

Il est donc impossible d’établir avec certitude que les locataires restent redevables de la somme de 6 990 euros à la date de l’assignation, et cette demande en paiement sera par conséquent rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, il est stipulé que :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. »

La bailleresse, qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire.

La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire, conformément au dernier alinéa de l’article 514-1 du même code.