La société bailleur, représentée par une SA d’HLM, a conclu un contrat de bail d’habitation avec une locataire pour des locaux spécifiques. En raison d’un arriéré locatif de 2037,75 euros, un commandement de payer a été délivré à la locataire. Suite à l’absence de paiement, la société bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire. Le jugement a été rendu par défaut, la locataire n’ayant pas comparu. La résiliation a été constatée, et la locataire a été condamnée à payer un arriéré locatif de 1749,77 euros.. Consulter la source documentaire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail

La société d’HLM 1001 VIES HABITAT a justifié avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle a également saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule :

« Le bailleur peut demander la résiliation du bail lorsque le locataire n’a pas payé le loyer ou les charges dans les délais convenus, après un commandement de payer resté infructueux. »

Ainsi, la société d’HLM a respecté les délais et les procédures nécessaires pour engager la résiliation du bail.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

De plus, l’article 7 g) de la même loi impose au locataire de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

En l’espèce, le commandement de payer a été signifié le 24 avril 2024, et la locataire n’a pas justifié de son assurance dans le délai d’un mois.

Le commandement de payer mentionnait un arriéré locatif de 2037,75 euros, mais la dette justifiée ne s’élevait qu’à 1589,55 euros.

La locataire a effectué des paiements partiels, mais n’a pas réglé l’intégralité de sa dette dans le délai imparti.

Ainsi, la société d’HLM est fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, et le bail est résilié depuis le 25 juin 2024.

Sur la dette locative

Conformément à l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

L’article 1103 du code civil précise que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La société d’HLM a produit un décompte prouvant que la locataire devait 1749,77 euros au 8 novembre 2024, après déduction des frais et pénalités.

La locataire n’ayant pas contesté ce montant, elle sera condamnée à le payer, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement au locataire, à condition qu’il ait repris le versement intégral du loyer avant l’audience.

En l’espèce, le décompte produit par la société d’HLM montre que la locataire a satisfait à cette condition.

Il convient donc d’accorder des délais de paiement de 45 euros par mois pendant 36 mois, avec la dernière échéance majorée du solde de la dette.

Cependant, ces délais ne suspendent pas les effets de la clause résolutoire, car ni le bailleur ni la locataire n’ont demandé cette suspension.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux après la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due, fixée au montant du loyer et des charges.

Cette indemnité est payable et révisable dans les mêmes conditions que le loyer, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés.

La locataire, ayant succombé, sera condamnée aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est écartée en raison des conséquences graves pour la locataire, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.