[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [C] [J],

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08983 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55RP

N° MINUTE : 8

JUGEMENT
rendu le 04 février 2025

DEMANDERESSE

S.A. d’HLM 1001 VIES HABITAT,
[Adresse 1]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [C] [J],
[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 février 2025 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 04 février 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08983 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55RP

Par contrat du 6 septembre 2012, la société Coopération Famille, aux droits de laquelle vient la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT, a consenti un bail d’habitation à Mme [C] [J] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 581,37 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de justifier de l’assurance et de payer la somme principale de 2037,75 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [C] [J] le 27 novembre 2023.

Par assignation du 18 septembre 2024, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la locataire, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1670,57 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2024.

À l’audience du 21 novembre 2024, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 8 novembre 2024, s’élève à 1766,91 euros, hors pénalités enquête ressources.

La SA d’HLM 1001 VIES HABITAT ne sollicite ni délais de paiement au bénéfice de Mme [C] [J], ni suspension des effets de la clause résolutoire, considérant qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à domicile à étude, Mme [C] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait representer, de sorte qu’il sera, en application de l’article 473 du code de procédure civile, statué par jugement réputé contradictoire.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA d’HLM 1001 VIES HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 7 g) de la même loi dispose par ailleurs que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ; Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail conclu le 6 septembre 2012 contient deux clauses résolutoires. Un commandement d’avoir à justifier de l’assurance et de payer la somme en principal de 2037,75 euros, visant ces clauses, a été signifié le 24 avril 2024. Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai d’un mois pour justifier de l’assurance, et d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière. Il est ainsi régulier en sa forme.

Sur le fond, pour permettre l’acquisition de la clause résolutoire le commandement de payer doit correspondre à une dette justifiée et être présenté de manière suffisamment explicite et précis sur la nature de sommes appelées et payées et les termes concernés ceci afin de permettre à son destinataire de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées. A ce titre, il sera rappelé que le commandement de payer n’est efficace que si les sommes réclamées constituent des loyers ou des charges et qu’elles sont réellement dues, mais que, s’il est délivré pour le paiement d’une somme supérieure à celle due, il n’est pas nul et reste valable pour la partie non contestable de la dette, c’est à dire à hauteur du montant réel des loyers échus et impayés.

La clause résolutoire ne s’appliquant en l’espèce qu’en cas de loyers, charges, supplements de loyer solidarité et dépôt de garantie impayés, le commandement ne correspond à une dette justifiée qu’à hauteur de 1589,55 euros, qui correspond à la dette hors frais de rejet de prélèvement (17,14 euros), pénalités enquêtes ressources (281,94 euros) et frais de commissaire de justice débités de son compte le 16/10/2019 (149,12 euros).

La locataire a, dans le délai de deux mois, effectué deux règlements de montants de 713,56 euros, soit une somme totale de 1427,12 euros. Elle a, le 25 juin 2024, soit au lendemain de l’expiration du délai fixé aux termes du commandement de payer, effectué un paiement de 500 euros.

Ainsi, si elle démontre avoir fait des efforts lui ayant permis d’apurer les causes du commandement, ces derniers ne lui ont pas permis d’en régler l’intégralité dans le délai imparti.

Elle n’a en outre pas justifié de l’assurance de son logement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 juin 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [C] [J] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 novembre 2024, Mme [C] [J] lui devait la somme de 1749,77 euros, soustraction faite des frais de commissaire de justice (149,12 et 132,82 euros), des pénalités enquête ressources (44 x 7,62=335,28 euros) et des frais de rejet de prélèvement (17,14 euros).

Mme [C] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur démontre, contrairement à ce qu’il prétend, que la condition de reprise du paiement du loyer intégral avant l’audience est satisfaite.

Il convient, en conséquence, d’accorder à Mme [C] [J], d’office, des délais de paiement, lui permettant de se libérer de sa dette par des versements de mensualités de 45 euros, qui seront à régler chaque mois avec le montant de l’indemnité d’occupation courante, durant 36 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette.

Toutefois, ni le bailleur ni Mme [C] [J], qui n’a pas comparu, n’ayant sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire, ces délais de paiement ne pourront avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société 1001 VIES HABITAT ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [C] [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de rejeter la demande formée au titre des frais non compris dans les dépens.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte-tenu des conséquences graves que la présente décision emporte pour la locataire, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire.

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, reputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, et qu’il n’a pas été justifié de l’assurance locative dans le délai d’un mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 septembre 2012 entre la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT, d’une part, et Mme [C] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 25 juin 2024,

ORDONNE à Mme [C] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [C] [J] à payer à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 1749,77 euros (mille-sept-cent-quarante-neuf euros et soixante-dix-sept centimes) au titre de l’arriéré de loyers et de charges arrêté au 8 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter l’assignation,

AUTORISE Mme [C] [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois une somme minimale de 45 euros (quarante-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

CONDAMNE Mme [C] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 1 novembre 2024,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 25 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [C] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 avril 2024 et celui de l’assignation du 18 septembre 2024.

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ECARTE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

Le Greffier Le Juge