L’OPH d'[Localité 5] a signé un bail professionnel avec Madame [N] [H] le 1er juillet 2020 pour un cabinet dentaire, avec un loyer annuel de 8.520,00 euros. En raison d’un arriéré locatif de 2.125,81 € TTC, un commandement de payer a été signifié le 27 février 2023. Le 22 mars 2024, l’OPH a assigné Madame [H] au tribunal pour résilier le bail et ordonner son expulsion. Le tribunal a constaté l’acquisition de la clause résolutoire le 27 mars 2023, entraînant des condamnations financières, y compris une indemnité d’occupation pour son maintien sans droit.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la nature et les conditions d’application de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail professionnel ?

La clause résolutoire est une disposition contractuelle qui permet à une partie de mettre fin à un contrat en cas de manquement de l’autre partie à ses obligations.

Selon l’article 1224 du Code civil, la résolution d’un contrat peut être prononcée lorsque les conditions prévues par la clause résolutoire sont remplies.

Il est précisé que la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse.

Ainsi, l’article 1225 du Code civil stipule que « la mise en demeure doit être faite par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ».

Dans le cas présent, l’OPH d'[Localité 5] a délivré un commandement de payer le 27 février 2023, laissant un délai d’un mois à Madame [N] [H] pour s’acquitter de sa dette locative.

Le tribunal a constaté que ce commandement visait expressément la clause résolutoire et que Madame [H] n’a pas régularisé sa situation dans le délai imparti.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise à compter du 27 mars 2023, entraînant la résiliation de plein droit du bail.

Quelles sont les obligations du preneur en matière de paiement des loyers et des charges ?

L’article 1728 du Code civil impose au preneur l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

Dans le bail professionnel conclu entre l’OPH d'[Localité 5] et Madame [H], l’article VIII précise que le loyer annuel est fixé à 8.520,00 euros, payable trimestriellement à terme échu.

Le commandement de payer délivré le 27 février 2023 mentionne un arriéré locatif de 2.125,81 euros, arrêté au 5 février 2023.

Ce montant est dû au titre des loyers et charges impayés, et le relevé de compte joint au commandement détaille les sommes dues.

Le tribunal a constaté que Madame [H] n’a pas réglé ces sommes, et elle a donc été condamnée à payer cette somme à l’OPH d'[Localité 5].

Quelles sont les conséquences de l’occupation sans droit ni titre d’un local professionnel ?

L’occupation sans droit ni titre d’un local professionnel entraîne des conséquences juridiques pour l’occupant.

L’article 1240 du Code civil stipule que « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Ainsi, lorsque le preneur se maintient dans les lieux après la résiliation du bail, le bailleur a droit à une indemnité d’occupation.

Cette indemnité est calculée sur la base de la valeur locative du bien, mais peut également couvrir d’autres préjudices subis par le bailleur.

Dans cette affaire, Madame [H] a été considérée comme occupante sans droit ni titre depuis le 28 mars 2023, et elle a été condamnée à verser une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges dus.

Quelles sont les règles concernant les dépens et les frais irrépétibles dans le cadre d’une procédure judiciaire ?

L’article 696 du Code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge.

Dans le cas présent, Madame [H] a succombé à l’instance et a donc été condamnée à payer les entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer.

Concernant les frais irrépétibles, l’article 700 du Code de procédure civile stipule que le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge prend en compte l’équité et la situation économique de la partie condamnée.

Dans cette affaire, Madame [H] a été condamnée à verser 500 euros à l’OPH d'[Localité 5] au titre des frais irrépétibles.

Ces dispositions visent à garantir que la partie qui a raison dans un litige puisse être indemnisée pour les frais engagés dans le cadre de la procédure.