[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [H] [M]
[S] [X]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Philippe MORRON

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04336 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VNM

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 10 janvier 2025

DEMANDERESSE
S.C.I. MILLY, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, Toque : E0007

DÉFENDEURS
Monsieur [H] [M], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [S] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation ,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 novembre 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 janvier 2025 par Olivier ADAM, Vice-président, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

Décision du 10 janvier 2025
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/04336 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VNM

Par acte sous seing privé du 11 février 2022, la SCI MILLY a donné à bail à Monsieur [M] [H] et Madame [X] [S] un appartement sis [Adresse 2]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [M] [H] et Madame [X] [S] le 23 janvier 2024 pour obtenir paiement d’une somme de 6393,21 Euros au principal.

Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d’huissier du 11 avril 2024, la SCI MILLY a fait assigner Monsieur [M] [H] et Madame [X] [S] devant le juge des référés du tribunal de céans aux fins de :

– Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail,
– Ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [H] et Madame [X] [S] ainsi que tout occupant de leur chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
– Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en application du Code des procédures civiles d’exécution,
– Les voir condamnés à lui payer, par provision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus la somme principale de 10193,25 Euros décompte arrêté au 31 mars 2024 inclus,
– Les voir condamnés à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges majorés de 10% jusqu’à leur départ effectif des lieux en application de l’article 1760 du Code civil,
– Les voir condamnés à lui payer une somme de 700 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– Les voir condamnés aux dépens comprenant le coûts d commandement ainsi que de l’assignation, outre les frais de notification au Préfet.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 novembre 2024 :

la SCI MILLY représentée par son conseil, maintient ses demandes.

Monsieur [M] [H] et Madame [X] [S] n’ont pas comparu bien que régulièrement assignés.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2024.

Il sera statué par ordonnance, susceptible d’appel, réputée contradictoire.

1. Sur la compétence du juge des référés

L’article 834 du Code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le tribunal peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend;

En l’espèce, le principe de la clause résolutoire et ses effets, de même que l’intérêt légitime du bailleur à reprendre possession du bien loué, justifient la compétence du juge des référés compte-tenu de l’absence de contestation sérieuse.

2. Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée au représentant de l’Etat dans le département par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, la SCI MILLY justifie avoir respecté les dispositions légales par la production de l’accusé de réception au représentant de l’Etat dans le département, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été évoquée ainsi que l’avis CCAPEX ;

En conséquence, la présente demande est recevable.

3. Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le commandement de payer délivré le 23 janvier 2024 à Monsieur [M] [H] et Madame [X] [S] est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l’article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l’adresse du Fonds de solidarité Logement ;

En conséquence, la dette n’ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 24 mars 2024 soit deux mois après la délivrance du commandement ;

4. Sur la demande d’une provision en paiement de l’arriéré locatif

En vertu des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile le juge des contentieux de la protection, statuant en référé peut, dans le cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ;

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire; Qu’en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation ;

En l’espèce la SCI MILLY verse aux débats lors de l’audience un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable à Monsieur [M] [H] et Madame [X] [S] au titre des loyers impayés, charges et indemnités d’occupation pour un montant de 10193,25 Euros au 31 mars 2024 inclus ;

En conséquence Monsieur [M] [H] et Madame [X] [S] seront condamnés à payer à la SCI MILLY la somme de 10193,25 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, jusqu’à parfait paiement,

5. Sur l’indemnité d’occupation

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [M] [H] et Madame [X] [S] jusqu’au départ effectif des lieux ;

Que cependant que le demandeur sollicite la condamnation des défendeurs au paiement, le cas échéant, d’une indemnité égale au loyer et aux charges majorés de 10% ;

Cette demande doit s’analyser en une clause pénale ne relevant pas de l’office du juge statuant en procédure de référés ;

Par conséquent que les défendeurs devront s’acquitter jusqu’au départ effectif des lieux d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

6. Sur les demandes accessoires

L’équité commande de faire droit partiellement à la demande d’indemnité formée par la SCI MILLY sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ;

Monsieur [M] [H] et Madame [X] [S] succombant, seront condamnés aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation outre les frais de notification au Préfet ;

Le juge des référés statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire susceptible d’appel, mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra, mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 11 février 2022 entre la SCI MILLY d’une part, et Monsieur [M] [H] et Madame [X] [S] d’autre part, emportant résiliation du bail à compter du 24 mars 2024,

DISONS qu’à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 2] deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [M] [H] et de Madame [X] [S] ainsi qu’à celle de tous occupants et biens de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en application des dispositions des articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

DISONS qu’il sera procédé, le cas échéant, à la séquestration des meubles et objets mobiliers restés dans les lieux, selon les modalités fixées par les dispositions des articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [M] [H] et Madame [X] [S] à payer à la SCI MILLY au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 31 mars 2024 inclus, la somme provisionnelle de 10193,25 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, jusqu’à parfait paiement,

CONDAMNONS Monsieur [M] [H] et Madame [X] [S] à verser à la SCI MILLY une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer, majoré des augmentations légales ainsi que du montant des charges, ce à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNONS Monsieur [M] [H] et Madame [X] [S] au paiement de 300 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTONS la SCI MILLY du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [H] et Madame [X] [S] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ainsi que de la notification à la Préfecture.

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi ordonné au Tribunal judiciaire de Paris Pôle Proximité aux jour, an et mois susdits.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,