La SCI CARDIF LOGEMENTS a signé un bail avec Monsieur [W] [O] et Madame [Y] [M] le 6 juillet 2023, incluant une clause résolutoire. En raison de loyers impayés, un commandement de payer a été délivré en novembre 2023, sans effet. La SCI a alors assigné les locataires en mars 2024. Lors de l’audience du 12 novembre 2024, les locataires étaient absents. Le tribunal a constaté la résiliation du bail, ordonné leur expulsion et accordé une provision de 26 976,46 Euros à la SCI, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à leur départ. Les locataires ont été condamnés aux dépens.. Consulter la source documentaire.

1. Quelle est la compétence du juge des référés dans cette affaire ?

La compétence du juge des référés est régie par l’article 834 du Code de procédure civile, qui stipule que :

« Dans tous les cas d’urgence, le tribunal peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Dans cette affaire, le juge des référés a été saisi pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion des locataires.

L’absence de contestation sérieuse concernant la clause résolutoire et l’intérêt légitime du bailleur à reprendre possession du bien loué justifient la compétence du juge des référés.

Ainsi, le juge a pu statuer sur les demandes de la SCI CARDIF LOGEMENTS en se fondant sur l’article précité.

2. Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande d’expulsion ?

La recevabilité de la demande d’expulsion est encadrée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose plusieurs conditions :

« À peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. »

De plus, pour les bailleurs personnes morales, il est précisé que :

« Ils ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). »

Dans cette affaire, la SCI CARDIF LOGEMENTS a respecté ces délais en notifiant le représentant de l’État et en saisissant la CCAPEX, rendant ainsi sa demande recevable.

3. Quelles sont les conséquences de la clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers ?

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise que :

« Une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Dans cette affaire, le commandement de payer a été délivré le 20 et 23 novembre 2023, et la dette n’ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ce commandement, la résiliation du bail est intervenue de plein droit le 24 janvier 2024.

Les défendeurs, étant alors occupants sans droit ni titre, ont été condamnés à l’expulsion.

4. Quelles sont les conditions pour obtenir une provision en paiement des arriérés locatifs ?

L’article 835 du Code de procédure civile stipule que :

« Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, peut, dans le cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier. »

En l’espèce, la SCI CARDIF LOGEMENTS a présenté un décompte probant des loyers impayés, charges et indemnités d’occupation, ce qui a permis au juge de constater que l’existence de la créance n’était pas sérieusement contestable.

Ainsi, les défendeurs ont été condamnés à payer la somme de 26976,46 Euros, avec intérêts au taux légal.

5. Comment est déterminée l’indemnité d’occupation due par les locataires ?

L’indemnité d’occupation est déterminée en fonction des dispositions du Code civil et de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 1728 du Code civil précise que :

« Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges. »

Dans cette affaire, la SCI CARDIF LOGEMENTS a demandé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 30 %, ce qui a été considéré comme une clause pénale.

Le juge a donc décidé que les défendeurs devaient s’acquitter d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué, jusqu’à leur départ effectif.

6. Quelles sont les conséquences des demandes accessoires et des dépens ?

Les demandes accessoires, notamment celles fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile, permettent de compenser les frais irrépétibles engagés par la partie gagnante.

L’article 700 dispose que :

« La partie qui succombe peut se voir allouer une somme au titre des frais irrépétibles. »

Dans cette affaire, les défendeurs ont été condamnés à verser une indemnité de 600 Euros à la SCI CARDIF LOGEMENTS pour couvrir ces frais.

De plus, les défendeurs ont été condamnés aux dépens, comprenant les coûts du commandement, de l’assignation et de la dénonciation, ce qui est conforme aux règles de procédure civile.