La SCI MILLY a conclu un bail avec Monsieur [M] [H] et Madame [X] [S] le 11 février 2022. En raison de loyers impayés, un commandement de payer a été délivré le 23 janvier 2024, resté sans effet. Le 11 avril 2024, la SCI a assigné les locataires en référé pour résiliation du bail et expulsion. Lors de l’audience du 12 novembre 2024, les défendeurs étaient absents. Le juge a confirmé sa compétence et a validé la résiliation du bail, accordant une provision de 10 193,25 Euros pour loyers dus et une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la compétence du juge des référés dans cette affaire ?

La compétence du juge des référés est régie par l’article 834 du Code de procédure civile, qui stipule que dans tous les cas d’urgence, le tribunal peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, la clause résolutoire et ses effets, ainsi que l’intérêt légitime du bailleur à reprendre possession du bien loué, justifient la compétence du juge des référés.

L’absence de contestation sérieuse concernant la résiliation du bail et l’expulsion des locataires renforce cette compétence.

Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande de la SCI MILLY ?

La recevabilité de la demande est encadrée par l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose que l’assignation aux fins de constat de la résiliation soit notifiée au représentant de l’État dans le département par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience.

Dans cette affaire, la SCI MILLY a produit un accusé de réception prouvant que cette notification a été effectuée plus de six semaines avant l’audience.

Ainsi, la demande est jugée recevable, conformément aux exigences légales.

Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ?

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans cette affaire, le commandement de payer délivré le 23 janvier 2024 est considéré comme régulier.

Étant donné que la dette n’a pas été apurée dans les deux mois suivant ce commandement, la résiliation du bail est intervenue de plein droit le 24 mars 2024.

Quelles sont les conditions pour accorder une provision en paiement de l’arriéré locatif ?

L’article 835 du Code de procédure civile stipule que le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable.

Les articles 1728 du Code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 établissent que le paiement des loyers et des charges est une obligation essentielle du locataire.

En l’espèce, la SCI MILLY a présenté un décompte prouvant un solde débiteur de 10193,25 Euros au titre des loyers impayés, charges et indemnités d’occupation.

Ainsi, les conditions pour accorder une provision sont réunies.

Comment est déterminée l’indemnité d’occupation due par les locataires ?

L’indemnité d’occupation est fixée pour préserver les intérêts du bailleur. La demande de la SCI MILLY d’une indemnité égale au loyer et aux charges majorés de 10% est considérée comme une clause pénale, qui ne relève pas de l’office du juge en référé.

Par conséquent, les défendeurs doivent s’acquitter d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué.

Cette approche vise à garantir que le bailleur ne subisse pas de préjudice en raison de l’occupation illégale des lieux.

Quelles sont les conséquences des demandes accessoires formulées par la SCI MILLY ?

Les demandes accessoires, notamment celles fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile, visent à compenser les frais irrépétibles engagés par la SCI MILLY.

Monsieur [M] [H] et Madame [X] [S], en succombant, sont condamnés aux entiers dépens, qui incluent le coût du commandement de payer et de l’assignation, ainsi que les frais de notification au Préfet.

Cette décision est conforme aux principes d’équité et vise à garantir que le bailleur soit indemnisé pour les frais engagés dans le cadre de la procédure.