En juin 1981, un bail emphytéotique de 26 ans a été consenti par Madame [M] [E] à Monsieur [K] pour un terrain à [Localité 10]. Ce bail a été cédé en août 1982 à Monsieur [R] [H] [W] avec une prorogation de 60 ans. En novembre 2012, Madame [E] a demandé la résiliation du bail, entraînant une décision de la Cour d’Appel de Lyon en septembre 2022. Parallèlement, en juin 2016, Monsieur [G] [I] et Madame [N] [X] ont acquis un droit au bail à [Localité 11], mais ont ensuite assigné des notaires pour manquement à leurs obligations.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la responsabilité du notaire dans la cession d’un bail emphytéotique ?

La responsabilité du notaire dans la cession d’un bail emphytéotique est régie par l’article 1240 du Code civil, qui stipule que « tout fait de l’homme qui cause un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En tant qu’officier public, le notaire a l’obligation d’assurer l’efficacité et la sécurité des actes qu’il instrumente. Cela implique qu’il doit éclairer les parties sur la portée et les effets de ces actes.

Il lui incombe également de rechercher la volonté des parties et de se renseigner afin de déceler les obstacles juridiques qui pourraient affecter l’efficacité de l’acte. Toutefois, il est important de noter que le notaire n’est pas soumis à une obligation d’investigation illimitée.

Sa responsabilité ne peut être engagée que s’il avait des raisons de douter de l’efficacité de l’opération au moment de la signature de l’acte. Dans le cas présent, les demandeurs, Monsieur [I] et Madame [X], reprochent à Maître [P] de ne pas les avoir informés d’un contentieux existant entre le bailleur et le propriétaire.

Il est établi que le bail emphytéotique cédé était déjà l’objet d’un contentieux depuis 2004, ce qui aurait dû alerter le notaire. Cependant, il n’est pas prouvé que Maître [P] ait eu connaissance de cette procédure au moment de la cession en 2016.

Ainsi, la responsabilité du notaire ne peut être retenue, car il n’a pas manqué à son devoir d’information ou de vérification.

Quelles sont les conséquences de la résiliation d’un bail emphytéotique sur les droits des cessionnaires ?

La résiliation d’un bail emphytéotique a des conséquences directes sur les droits des cessionnaires, comme le stipule l’article 1716 du Code civil, qui précise que « le bail emphytéotique est un contrat par lequel une personne, le bailleur, donne à une autre, le preneur, un bien à usage de construction ou d’exploitation, moyennant un loyer ».

Dans le cas présent, la Cour d’Appel de Lyon a prononcé la résiliation du bail emphytéotique, ce qui a entraîné la perte des droits des cessionnaires, Monsieur [I] et Madame [X], sur le bien en question.

Cette résiliation a été prononcée en raison de la non-exécution des obligations contractuelles par le preneur initial, ce qui a eu pour effet d’annuler tous les droits dérivés des cessions ultérieures.

Les cessionnaires se retrouvent donc dans une situation où ils ne peuvent plus revendiquer leur droit au bail, ce qui les expose à des préjudices financiers et moraux, notamment l’impossibilité de jouir paisiblement du droit au bail acquis.

En conséquence, la résiliation du bail emphytéotique a des effets dévastateurs sur les droits des cessionnaires, qui se voient privés de leur titre d’occupation et de la possibilité de tirer profit de leur investissement.

Quels sont les recours possibles pour les cessionnaires en cas de préjudice ?

Les cessionnaires, en cas de préjudice résultant de la résiliation d’un bail emphytéotique, peuvent envisager plusieurs recours, notamment sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, qui impose à celui qui cause un dommage de le réparer.

Dans le cadre de la cession d’un bail, les cessionnaires peuvent demander des dommages et intérêts pour le préjudice matériel et moral subi. Ils peuvent également solliciter le remboursement des frais engagés lors de l’acquisition du droit au bail, ainsi que des pertes locatives subies.

Il est essentiel que les cessionnaires établissent un lien de causalité entre le manquement reproché au notaire et le préjudice subi. Cela implique de prouver que le notaire a failli à son obligation d’information ou de vérification, ce qui a directement conduit à la résiliation du bail et aux pertes financières.

En outre, les cessionnaires peuvent également envisager d’intenter une action contre les co-contractants, si ceux-ci ont manqué à leurs obligations contractuelles, ce qui pourrait également donner lieu à des demandes de réparation.

Enfin, il est possible de demander des dommages et intérêts pour le préjudice moral, en vertu de l’article 32-1 du Code de procédure civile, qui permet de sanctionner les actions en justice abusives.

Ainsi, les recours possibles pour les cessionnaires sont multiples, mais nécessitent une démonstration claire des fautes commises et des préjudices subis.