Le 6 juin 2022, Monsieur [W] [T] a consenti un bail commercial à Monsieur [X] [O] pour un local à [Adresse 1]. D’une durée de 9 ans, le loyer annuel était de 5 112 euros. En 2005, Monsieur [X] [O] a cédé son droit au bail à la SARL FRANCE VOYAGE, avec un loyer révisé à 8 280,80 euros en 2023. Le 7 novembre 2024, la SCI LE JARDIN DE MONTESQUIEU a assigné la SARL pour résiliation du bail en raison de loyers impayés. Le juge a constaté la clause résolutoire et ordonné l’expulsion de la SARL dans les 8 jours.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail commercial ?

La clause résolutoire dans un bail commercial est régie par l’article L. 145-41 du Code de commerce. Cet article stipule que :

« **Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit d’effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.** »

Dans le cas présent, la SCI LE JARDIN DE MONTESQUIEU a signifié un commandement de payer à la SARL FRANCE VOYAGE le 23 septembre 2024.

Ce commandement, étant resté sans réponse, a permis de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 24 octobre 2024.

Ainsi, la résiliation du bail a été prononcée en raison du non-paiement des loyers, conformément aux stipulations du bail qui précisent que :

« **À défaut de paiement à son échéance… le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur sans qu’il soit besoin de remplir de formalité judiciaire.** »

Quels sont les recours possibles pour le bailleur en cas de non-paiement des loyers ?

En cas de non-paiement des loyers, le bailleur dispose de plusieurs recours, notamment la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

L’article 834 du Code de procédure civile précise que :

« **Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.** »

Dans cette affaire, la SCI LE JARDIN DE MONTESQUIEU a saisi le juge des référés pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion de la SARL FRANCE VOYAGE.

Le juge a constaté que le commandement de payer avait été signifié et que le locataire n’avait pas réglé la somme due dans le délai imparti, ce qui a permis d’ordonner l’expulsion.

Comment se calcule le montant des arriérés locatifs dus par le locataire ?

Le montant des arriérés locatifs est calculé en tenant compte des loyers dus, des charges et des indemnités d’occupation.

Dans le cas présent, le décompte produit par la SCI LE JARDIN DE MONTESQUIEU a établi que les loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtés au 31 octobre 2024, s’élevaient à 3 680,35 euros.

Ce montant a été déterminé après déduction des frais de relance, et il inclut les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 23 septembre 2024.

L’article 700 du Code de procédure civile permet également au bailleur de demander une indemnité pour couvrir ses frais de justice, ce qui a été fait dans cette affaire.

Quelles sont les conséquences d’une expulsion ordonnée par le juge des référés ?

L’expulsion ordonnée par le juge des référés a des conséquences immédiates pour le locataire.

Selon la décision rendue, la SARL FRANCE VOYAGE doit quitter les lieux dans un délai de 8 jours suivant la signification de l’ordonnance.

En cas de non-respect de cette décision, l’expulsion sera effectuée avec le concours de la force publique.

L’article 834 du Code de procédure civile permet au juge d’ordonner des mesures d’expulsion dans le cadre d’une procédure d’urgence, ce qui a été appliqué ici.

De plus, le dépôt de garantie reste acquis au bailleur à titre d’indemnité, sans préjudice de son droit à tous dommages-intérêts.